실적이 기대되는 리츠 성장 섹터(대신증권 2020년 리뷰)

대신증권 2020년 글로벌 리츠 리뷰 정리

 

Source: 대신증권

 

전체 미국 리츠는 약 6% 가량 하락했다. 이 중 데이터센터, 셀프스토리지, 산업(물류), 인프라는 오히려 성장했다. 데이터센터 리츠의 폭발적 성장은 앞으로의 5G 성장에 기반하기 때문에 계속될 것으로 보이나 20%가 넘는 성장률은 EQIX(에퀴닉스) 등에 대장주의 성장에 기반했다.

산업(물류)는 코로나19 셧다운에 따른 택배물동량 증가에 기반했다. 포스트 코로나 이후에 물류센터의 성장이 지속될 지는 두고봐야 한다. 이미 물류 Cap rate(NOI/매입가격)은 4% 수준으로 역대급 저점이다. 물류자산의 특성상, 대규모 임차인에 기반해서 임대차계약을 체결하고 임대료를 받는다는 점에서, 많은 물류자산은 임차인 리스크에 취약하다.

 

 

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언택트 기반에서 성장했던 물류(산업)과 데이터센터는 컨택트 시대로 복귀하면서 종목선별이 이루어질 것이 분명하다. 물류(셀프 스토리지)의 경우, 동일한 언택트 맥락 속에서 대거 성장하였지만, 사실 물류로 인한 물동량과는 크게 관련없을 수 밖에 없는 산업이라고 생각한다.

도시집중화와 공유경제의 부상으로 인해, 개인창고의 수요가 높아진다고 보는 편이 물류(셀프 스토리지)의 성장동력이라고 볼 수 있다. 포스트 코로나 진입 이후, 셀프스토리지의 가격조정이 온다면 추가 매수하는 편이 좋을 듯하다. 특히나, 물류(산업)과 다르게 셀프 스토리지와 같은 비즈니스는 오퍼레이터의 브랜드의 중요성 역시 클 듯하다.

전통자산으로 여겨지던 오피스 분야 역시 재택 산업의 영향으로 입지가 크게 흔들리는 중이다. 다만, IT산업 기반이 아닌 전통 산업 기반의 오피스는 재택 근무의 영향을 덜 받을 것으로 생각되므로, 전통산업이 밀집한 도시의 오피스 포트폴리오(보스턴 프로퍼티스, SL그린) 등을 눈여겨 보는 것도 좋을 듯 하다.

 

 

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리츠와 같은 부동산 자산을 담은 회사는 시장 금리에 굉장히 취약하다. 현재 리츠는 어느 때보다도 우호적인 시장환경에 놓여져 있다.

특히나 낮은 시장 금리는 기존 Stabilized 전통 자산 외에도 다양한 개발자산들에게 특히나 우호적인 환경을 제공하고 있다.

시장금리 상승 시점에서 어떠한 리츠 섹터가 상승할 지에 주목해야 한다. 리츠 시장에 머물 수 밖에 없는 자금들은 개발 자산보다 전통자산으로 돌아올 가능성 또한 있다.

 

 

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- 인프라 : 5G 투자와 더불어 우호적인 환경

- 산업(물류) : 전자상거래 성장으로 수요 증가. 다만 포스트코로나 이후 타섹터의 자금으로 인해 조정 있지 않을지?

- 데이터센터 : 온라인 활동 증가에 따른 견조한 성장 예상

- 오피스 : 재택 근무에 따른 우려 예상되지만, 전통적 우량 자산

- 주거 : 임대료 하방 경직성. 다만 현재 고평가?

- 리테일 : 오프라인에서 온라인에 따른 구조적인 악재. 다만 코로나에 따른 과도한 매도세인지? 저평가 구간인지?

- 팀버 : 주택경기 호조에 따른 목재 수요 상승

- 셀프스토리지 : 경기방어적인 창고의 기능. 도시집중화에 따라 수요 증가할 수 밖에. 다만 고평가 구간 아닌지?

- 헬스케어 : 코로나19에 따른 요양원 수요 감소 / 영업정지 등. 다만 앞으로 고령화 시대에 따라 수요는 계속 증가할 지? 베이비붐세대 파이프라인 훼손 여부 관찰 필요

- 모기지 : 저금리에 따른 평가액 상승. 다만 채권회수율 낮은 상태. 통상적으로 저금리 환경은 자금조달 비용 감소에 따라 모기지 리츠에 우호적으로 여겨짐.

- 숙박/리조트 : 코로나....ㅠㅠㅠㅠ

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.