미국 리츠(REITs) 이야기

일전에 미국 리츠를 보다보면 자주 나오는 지표인 FFO와 AFFO에 대해 설명한 적이 있다. https://dbs0415.tistory.com/12?category=923399 미국 리츠 FFO, AFFO, P/FFO란 무엇일까? 보스턴 프로퍼티스(BXP)와 리얼티인컴(O)으로 알아보기 FFO와 AFFO는 무엇일까? 미국 리츠 투자를 위해 공부를 하다보면 자주 보이는 Ratio(비율)인 FFO와 AFFO (하단 대신증권 리포트 P/FFO 참조). AFFO는 FFO와 관련이 있는 것 같은데 과연 무엇일까? FFO와 AFFO는 dbs0415.tistory.com FFO(Funds From Operation) = Net Income(순이익) + Depreciation/Amortization(감가상각비) - C..

미국 쇼핑몰 리츠 중 가장 유명한 리츠는 누가 뭐라고 해도 사이먼프로퍼티스(SPG)와 메이서리치(MAC) 정도가 될 듯하다. 사이먼프로퍼티스(SPG)는 특히 메이서리치(MAC)와 비교해서도 시총이 어마어마하게 차이난다. 그외에도 몇개 없는 쇼핑몰 리츠 중에는 워싱턴프라임그룹(WPG), 펜실베니아 리얼에스테이트(PEI) 등이 있다. 펜실베니아 리얼에스테이트(PEI)는 작년 말을 기점으로 Chapter 11에 돌입했다. 워싱턴프라임그룹 역시 올해 6월 기나긴 재무관련 협상 끝에 결국 Chapter 11에 돌입했다. 아래는 이전에 두 리츠와 관련해서 다뤘던 글이다. 미국 쇼핑몰 리츠: 펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT, PEI)는 코로나 위기를 극복할 수 있을까? 펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT, PEI..

https://dbs0415.tistory.com/107 미국 오피스 리츠 : 허드슨 퍼시픽 프로퍼티(HPP) 영화스튜디오를 보유한 헐리우드 오피스 리츠 허드슨퍼시픽 프로퍼티(HPP) Factsheet 1. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 미국 헐리우드 등에 오피스와 영화제작 스튜디오 등을 보유한 흥미로운 오피스 리츠이다. 2. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP) dbs0415.tistory.com 하이라이트 1)샌프란시스코, LA 등지의 테크 회사, 미디어 회사를 대상으로 하는 오피스 리츠 2)+미디어제작을 위한 스튜디오를 블랙스톤과 JV로 보유 3)향후 테크 회사, 미디어 회사 등의 높은 오피스 수요에 혜택을 입을 가능성 4)보수적으로 주가 27달러-30달러, 베스트케이스에서 34달러-38달러 수준 추..

하이라이트 1. 클리퍼 리얼티(CLPR)은 미국 뉴욕 기반 멀티패밀리/레지덴셜 리츠 2. 브루클린을 메인으로 멀티패밀리 및 약간의 오피스를 보유 중 3. 코로나19로 인한 메인 시티 엑소더스로 뉴욕 시티가 많은 타격을 입었음 4. 클리퍼 리얼티는 높은 부채 수준이 가장 큰 리스크 5. 뉴욕 정상화 가정 12달러-13달러 수준 가능하나, 정상화 지연 시 현재 주가 8달러 수준이 적당해보임 CLPR, 클리퍼 리얼티는 순수 뉴욕 맨해튼과 브루클린에 자산을 기반으로 한 리츠 플레이어이다. 주요 자산은 레지덴셜이기 때문에 레지덴셜 리츠로 분류되지만 약간의 오피스 리츠와 리테일 리츠를 포함하고 있다. 위에 보다시피 멀티패밀리 구성비율 80%이상을 차지하고 있으며 브루클린 지역에 두개 오피스와 해당 자산들에 딸려있는..

https://dbs0415.tistory.com/97 미국 오피스 리츠 : SL그린(SLG) 월배당 리츠 뉴욕 최대의 건물주 Factsheet - SL그린은 미국 뉴욕 최대 Landlord로 뉴욕 맨해튼에 주요 트로피 에셋 등을 보유하고 있음 - SL그린은 2018년 뉴욕 오피스 시장 정점 이후, Stock buyback 프로그램, 과도한 부채 우려 등으로 인 dbs0415.tistory.com 이전에 SL그린(SLG)에 대해서 다룬 적이 있다. 이 때만해도 SLG의 주가는 60달러 후반선이었다. 당시에는 60달러 중반만 오면 사겠다고 매일밤 지정가 매매를 걸어놓고 잠들었었는데, 어느새 80달러 수준에 와있다. 현재는 80달러 초반 수준에서 횡보 중에 있다. SLG은 정말 뉴욕 맨해튼 오피스 퓨어 플레..

페더럴리얼티(FRT) Factsheet 1. 페더럴 리얼티(FRT)는 쇼필센터 리츠이나, 다수 오피스, 레지덴셜을 보유하고 있다 2. 페더럴 리얼티(FRT)는 긴 역사를 높은 신용등급의 리츠이다. 3. P/FFO 멀티플 18~20x 가정 시 약 $120 수준의 주가가 기대된다 4. 시가배당률 약 3.8% 수준 가정시 약 $115~120 주가가 기대된다 페더럴 리얼티(FRT) 사업모델 페더럴 리얼티(Federal Realty, FRT)는 1962년 설립된 가장 오래된 리츠 중 하나로, 메인 자간이 쇼핑센터, 커뮤니티 센터 등인 리테일 리츠이다. 여타 다른 쇼핑센터 리츠들과 동일하게 패더럴 리얼티(FRT) 역시 코로나 이전 수준으로 대부분 주가가 회복한 상태이다. 이는 경제개방에 따러 가장 빠르게 반등할 수..

킴코 리얼티(KIM) Factsheet 1. 킴코 리얼티(KIM)는 시총 약 $8bn 시총 2위 규모의 쇼핑센터 리츠이다. 2. 킴코 리얼티(KIM)는 코로나19 이전 주가로 대부분 회복하였다. 3. 킴코 리얼티(KIM)는 P/FFO 13x 수준을 가정하였을 때 대략 $20 수준까지는 성장이 가능해보이나, 안전마진은 $17 아래로 예상된다. 4. 킴코 리얼티(KIM)은 5년 평균 배당수익률은 약 6%를 상회하나, 현재는 코로나19로 인한 배당컷으로 3% 후반 수준이다. 킴코 리얼티(KIM) 사업모델 킴코 리얼티(Kimco Realty, KIM)은 코로나19 하락 이후 현재 주가 대부분을 코로나19 이전으로 회복한 상태이다. 주목할만한 점은 2020년 코로나 이전 2017년부터 지속적으로 하락이 있었으며,..

리젠시센터(REG) Factsheet 1. 리젠시센터(REG)는 미국 쇼핑센터 대장주로 시총 $12bn 규모이다 2. 리젠시센터(REG)는 식료품점(마트)를 앵커로 하는 커뮤니티 쇼핑센터를 주로 소유/운영하는 리츠이다. 3. 리젠시센터(REG)는 코로나19 이전의 주가 레벨로 대부분 회복하였다. 4. 현재 리젠시센터(REG)의 P/FFO 19.5x 수준은 고평가로 보여진다. 다만 $50 아래서는 안전마진이 존재하는 것으로 보여진다. 5. 현재 리젠시센터(REG)의 시가배당률인 4.15% 수준은 5년 평균 배당률 4.11% 수준과 비슷한 수준이다. 리젠시센터(REG) 사업모델 쇼핑센터 리츠 대장주인 리젠시센터(Regency Center, REG)는 코로나19 이전 대폭락 이후 현재 코로나 이전 수준의 주가..

탠저 팩토리 아울렛(SKT) Factsheet 1. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 아울렛 전문 쇼핑몰 리츠이다. 2. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 코로나19로 인해 배당을 중지하였었지만, 2021년 초 배당을 다시 재개하였다. 3. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 훌륭한 재무안정성을 가졌다. 이제 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 과제는 소비 시장이 회복되고 아울렛이 다시 꽉찰 때까지 임대차를 잘하는 것 뿐이다. 4. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)은 이미 코로나19 이전 주가 수준으로 회복되었다. 오히려 너무 빨리 회복되어 단기 과열로 보여진다. 다만 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 역사적 P/FFO 수준과 회복될 주당 FFO를 고려했을 때 $19~20 수준까지는 무난한 것으로 보여진다. 5. 탠저 팩토리 아울..

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