뉴욕 레지덴셜 리츠 : 클리퍼 리얼티(Clipper Realty, CLPR)으로 뉴욕의 부활에 배팅하기?

 

하이라이트

1. 클리퍼 리얼티(CLPR)은 미국 뉴욕 기반 멀티패밀리/레지덴셜 리츠

2. 브루클린을 메인으로 멀티패밀리 및 약간의 오피스를 보유 중

3. 코로나19로 인한 메인 시티 엑소더스로 뉴욕 시티가 많은 타격을 입었음

4. 클리퍼 리얼티는 높은 부채 수준이 가장 큰 리스크

5. 뉴욕 정상화 가정 12달러-13달러 수준 가능하나, 정상화 지연 시 현재 주가 8달러 수준이 적당해보임

 

 

 

CLPR, 클리퍼 리얼티는 순수 뉴욕 맨해튼과 브루클린에 자산을 기반으로 한 리츠 플레이어이다. 주요 자산은 레지덴셜이기 때문에 레지덴셜 리츠로 분류되지만 약간의 오피스 리츠와 리테일 리츠를 포함하고 있다.

 

 

위에 보다시피 멀티패밀리 구성비율 80%이상을 차지하고 있으며 브루클린 지역에 두개 오피스와 해당 자산들에 딸려있는 리테일 자산들로 구성되어있다고 보면 된다.

 

 

전체적으로 자산은 브루클린에 편중되어 있으며, Tribeca House 와 같은 럭셔리 급의 멀티패밀리도 포함하고 있다. 다만 맨해튼의 럭셔리 지역에 위치한 자산들은 이번 코로나 때 타격이 굉장히 컸다.

 

맨해튼에 위치한  Tribeca House로 두동 건물이며 505 Unit 규모

 

개인적으로 클리퍼 리얼티(CLPR)의 메인자산이라고 생각하는 FLATBUSH GARDENS 약 2500 Unit과 맨해튼 북쪽에 위치한 Aspen 232 Unit

 

브루클린 초입에 위치한 Living Street 오피스 두동

 

Columbia Heigts라고 Clover House 레지덴셜 건물 161 Unit

추가적으로 브루클린 지역에 개발 중인 멀티패밀리 자산. 약 175 Unit 예상이다.

 

클로버 리얼티는 위와 같이 뉴욕 브루클린에 메인 자산들을 보유하고 있다. 맨해튼과 브루클린에 위치한 자산 모두 코로나 타격에도 불구하고 Occupancy를 대부분 회복하고 있으나, 막상 사정은 꽤나 다르다.

 

없는 수요에 대응하기 위해 임대료 감소, Free Rent 제공 등으로 인해 실질적인 수입의 퀄리티는 많이 떨어진 상황이다.

하지만 결론적으로 NYC가 회복하게 된다면 향후 2년 안에 임대료는 회복될 것이라고 보고 있다만, 과연 이번에 떠난 인원들이 NYC로 복귀할까가 조금 의문이긴 하다. 재택근무 복귀 유무가 가장 큰 사항이 될것이라고 보인다.

 

클로버 리얼티(CLPR)이 특이한 점은 부채비율이 300%가 넘어간다는 점이다. 다행이도 각각의 부채는 non-recourse 기반으로 각각의 자산에 대한 부채가 있다는 점이다. 이는 한 개 자산이 부도가 난다고 해도 다른 자산에는 영향을 주지 않는다는 것이다. (그냥 그 자산만 채권자가 경매에 붙여버리거나 인수해버린다)

 

아마 반대의 케이스는 최근 WPG(워싱턴 프라임)의 이자미지급과 Cross-Default의 경우라고 볼 수 있다. 최근 이자를 미지급했던 워싱턴프라임은 이로 인해 한개의 채권 부도로 인해 모든 채권이 부도가 나는 Cross-Default가 발생해버렸다. 클로버 리얼티(CLPR)의 경우 그럴 일이 없다. 

워싱턴프라임(WPG) 부채조정절차 Chapter 11 신청. 앞으로의 향방은?

 

 

최근 2021년 1분기 NOI가 약 14.8mn인데 작년에 비하면 확실히 높은 수치로 감소하였다.

 

 

높은 수준의 부채 때문에 사실상 FFO로 가격 예상은 불가능하고, NOI 기반 Cap으로 평가를 해본 결과는 위와 같다. 현재 레지덴셜 Cap이 4% 하단을 향함에도 불구하고 약간의 오피스 및 리테일 믹스 + 뉴욕 시티의 전망에 대한 불확실성을 고려하여 Cap을 5% 수준으로 고려하였다. 부채 수준이 높기 때문에 현재 NOI의 약간의 변화만으로도 가격 수준이 천차만별이다.

 

현재 NOI 수준이 유지된다고 가정했을 때는 현재 가격이 8달러 수준에 머물 수 밖에 없다고 보여진다. 하지만 뉴욕 시티가 정상화된다고 가정했을 때는 12달러~13달러 수준까지 상승할 수 있는 것으로 보인다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.