SL그린(SLG) 미국 오피스 리츠 뉴욕 최대 건물주 주가 전망

 

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미국 오피스 리츠 : SL그린(SLG) 월배당 리츠 뉴욕 최대의 건물주

 

이전에 SL그린(SLG)에 대해서 다룬 적이 있다. 이 때만해도 SLG의 주가는 60달러 후반선이었다. 당시에는 60달러 중반만 오면 사겠다고 매일밤 지정가 매매를 걸어놓고 잠들었었는데, 어느새 80달러 수준에 와있다.

 

 

현재는 80달러 초반 수준에서 횡보 중에 있다. SLG은 정말 뉴욕 맨해튼 오피스 퓨어 플레이어이다.

 

 

이번 코로나19 사태로 뉴욕이 셧다운되고, 덩달아 게이트웨이트 시티에서의 거주를 회피하는 경향 때문에 안그래도 지속적으로 하락하던 주가가 끝까지 타격을 받았다.

 

이전에 SL그린의 주가가 지속적으로 하락하던 이유는 아무래도 기존 건물들을 팔고 지속적으로 포트폴리오 규모를 줄이면서였다. 항간에 여러 소문이 있었다. 자산 규모를 줄이고 Delisting을 하는 절차라던지.

 

하지만 이제까지 횡보를 보면 계획했던 Stock Buyback을 성공적으로 진행하고 월배당으로 바꾸면서 적절한 수준의 포트폴리오가 유지되고 있는 것으로 보인다.

 

또한 희소식이라면, 뉴욕의 개방이 시작되었다는 것과 뉴욕시티에 메인으로 자리잡은 금융회사, 로펌 등의 대형 회사들의 재택근무 복귀가 시작되었다는 것...! (델타 변이가 또 무슨 짓을 할지는 아무도 모르지만)

 

최근 신규 임대차 계약 체결 역시 잘되고 있는 것으로 보인다. 다만 계속해서 건물을 매각하고 있는데, 방금도 말해지만 도통 무슨 생각인지 모르겠다. 다만 매각을 하는만큼 Stock Buyback을 진행하고 있는 부분에 있어서는 향후 포트폴리오 규모가 축소되더라도, 배당은 지킬 수 있을 것으로 보인다.

 

 

현재 Implied Cap 규모는 약 6% 수준으로 보이는데, 보수적으로 뉴욕 시장 회복 후 Cap을 5% 수준으로 가져가도 100달러는 가볍게 넘어갈 것으로 보인다. 20% Discount를 주더라도 90달러 수준은 베이스로 보인다.

 

 

좀 공격적으로 P/FFO를 14 수준으로 보면 90달러 중반 수준으로 예측된다. 여기에 사용된 FFO는 지난 12개월과 향후 예측치의 평균치이므로 보수적인 가정치이다.

 

개인적으로 SL그린(SLG)은 현재 진행되고 있는 포트폴리오 축소가 운영효율화가 아닌 상장폐지로 가지 않는 이상(설령 간다고 해도 Implied Cap 6% 수준은 사모 Private 시장에서 높은 가격으로 사갈 확률이 높다) 100달러 수준까지는 회복되지 않을까 생각된다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.