미국 쇼핑센터 리츠 : 쇼핑센터 리츠의 대장주 리젠시 센터(REG)

 

 

리젠시센터(REG) Factsheet

 

 

1. 리젠시센터(REG)는 미국 쇼핑센터 대장주로 시총 $12bn 규모이다

2. 리젠시센터(REG)는 식료품점(마트)를 앵커로 하는 커뮤니티 쇼핑센터를 주로 소유/운영하는 리츠이다.

3. 리젠시센터(REG)는 코로나19 이전의 주가 레벨로 대부분 회복하였다.

4. 현재 리젠시센터(REG)의 P/FFO 19.5x 수준은 고평가로 보여진다. 다만 $50 아래서는 안전마진이 존재하는 것으로 보여진다.

5. 현재 리젠시센터(REG)의 시가배당률인 4.15% 수준은 5년 평균 배당률 4.11% 수준과 비슷한 수준이다.

 

 

 

리젠시센터(REG) 사업모델

 

Seeking Alpha

 

쇼핑센터 리츠 대장주인 리젠시센터(Regency Center, REG)는 코로나19 이전 대폭락 이후 현재 코로나 이전 수준의 주가로 대부분 회복되었다. 이는 특히 경제 개방 이후, 기타 다른 쇼핑몰 리츠보다 더 접근성 및 필수성이 클 수 밖에 없는 쇼핑센터 리츠상 가능한 일이었다.

 

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쇼핑센터 리츠란 우리가 흔히 미국영화에서 보는 것처럼 가운데 주차장이 놓여있으면 그 주위를 따라서 사각형 또는 원형 등의 형태로 편의점, 마트 등 다양한 리테일 시설이 Strip형태로 줄지어 있는 것을 말한다. 쇼핑몰이나 아울렛보다 규모가 작지만, 커다란 마트를 중심으로 쇼핑군집을 이루고 있는 곳이라고 볼 수 있다. 또한 사이먼프로퍼티(SPG), 메이서리치(MAC), 워싱턴프라임(WPG), 탠저 팩토리 아울렛(SKT) 등이 보유한 쇼핑몰이나 아울렛보다 주거지역에서 더 가까운 거리에 있다.

 

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리젠시센터(Regency Center, REG)은 이런 쇼핑센터 부지를 약 400개 가량(약 56mn sqft) 소유하며 운영하는 리츠이다. S&P500에 해당하기도 하며 시총 $12bn에 이를정도로 규모가 큰 리츠이다.

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앞서 언급했듯이 이런 지역 쇼핑센터, 커뮤니티 센터가 잘 되기 위해서는 자연스럽게 사람들이 모여들 수 밖에 없는 시설인 마트가 필요하다. 누구나 음식이나 간단한 집기구들을 사러 마트에는 가야하기 때문이다. 보다시피 리젠시센터는 이런 Grocery 판매점(마트)들을 메인 앵커 임차인으로 다량 보유하고 있다.

 

예상할 수 있듯이 사람은 쇼핑몰에 가서 옷을 사기보다는 마트에 가서 음식재료를 구하는 것이 더 필수적인 일이다. 그렇기 때문에 코로나19로 인한 셧다운 이후 다시 재개방이 되면서 가장 먼저 쇼핑센터의 매출이 자연스럽게 증가할 수 밖에 없었고, 리젠시 센터(REG)의 주가는 그러한 기대감에 코로나19 이전 수준으로 거의 회복하였다.

 

리젠시센터(REG) 실적

 

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리젠시 센터(REG)는 쇼핑센터, 커뮤니티 센터 등에 Grocery 등을 판매하는 마트, 약국, 은행 등 다양한 Essential 서비스를 보유하고 있으며 그외에도 미용실, 헬스장, 옷집, 레스토랑 등을 임차인으로 보유하고 있다. 흥미로운 점은 Grocery, Drug store, 은행 등의 임대료 회수율은 거의 100%였던 반면에 레스토랑, 음식점, 헬스장, 기타 리테일의 임대료 회수율은 굉장히 낮은 수준이었다는 것이다.

 

이렇게 리젠시 센터(REG)의 임대료 회수현황만 봐도, 코로나19가 자영업자들에게 얼마나 큰 타격을 주었는 지를 상상할 수 있다.

 

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코로나19로 인한 임대료 이연은 2020년 2분기에 가장 컸던 것으로 보인다. 이런 이연분은 2021년동안 70% 이상 거두어들일 것으로 예상된다. 물론 예상이다. 현재는 이렇게 이연분에 대한 지급을 합의했지만 코로나19상황 진행에 따라 언제든지 변할 수 있다. 

 

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리젠시센터(REG)의 2021년 주당 FFO 가이던스는 $2.96-3.14 수준으로 2019년 $3.89를 기록했던 것에 비해 높지 않은 수준이다. 리젠시센터(REG) 역시 2021년 내에 주가 회복은 쉽지 않다고 예상하고 있는 듯하다. 다만 이는 2022년부터 (코로나19가 2021년 내에 해결된다는 전제하에) 급속하게 증가할 것으로 예상된다.

 

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리젠시센터(REG)는 2019년 $3.89의 주당 FFO에서 2020년 $2.95로 약 20% 하락하였다.

 

 

리젠시센터(REG)의 평균 P/FFO가 약 15x~17x 수준인 것에 비해 현재 19.5x 수준의 P/FFO는 고평가라고 보여진다. 기존 리젠시센터(REG)의 주당 FFO 수준인 $3.8 수준이라고 가정해도 P/FFO 수준은 약 15x로 예상된다. 특히 리젠시센터(REG)와 같은 쇼핑센터 리츠는 외형성장 외에는 큰 성장동력이 부족하기 때문에 펀더멘탈을 넘어서는 주가 상승은 하락의 위험이 크다고 판단된다. 다만 $50 아래에서는 safety of margin이 확보 가능하다고 보여진다.

 

 리젠시센터(REG) 분기배당

Dividend Investors

 

리젠시 센터(REG)은 분기배당 리츠이며, 코로나19 당시에도 배당컷 없이 오히려 배당을 증액한 튼튼한 리츠이다. 5년 평균 배당률은 4.1% 수준이다.

 

 

리젠시센터(REG)의 5년 평균배당률을 고려하였을 때, 지금 리젠시센터(REG)의 주가는 적정한 것으로 보여진다. 다만 리젠시센터의 연평균 배당금성장률이 4% 규모이므로, 배당성장을 감안하면 $60 까지는 가능할 것으로 보여진다. 다만 리젠시센터(REG)는 계속해서 배당을 성장시키고 있는 리츠이므로, 장기간 보유하며 배당금 수익을 내는 것이 좋은 것으로 보여진다.

 

1. 리젠시센터(REG)는 미국 쇼핑센터 대장주로 시총 $12bn 규모이다

2. 리젠시센터(REG)는 식료품점(마트)를 앵커로 하는 커뮤니티 쇼핑센터를 주로 소유/운영하는 리츠이다.

3. 리젠시센터(REG)는 코로나19 이전의 주가 레벨로 대부분 회복하였다.

4. 현재 리젠시센터(REG)의 P/FFO 19.5x 수준은 고평가로 보여진다. 다만 $50 아래서는 안전마진이 존재하는 것으로 보여진다.

5. 현재 리젠시센터(REG)의 시가배당률인 4.15% 수준은 5년 평균 배당률 4.11% 수준과 비슷한 수준이다.

 

 

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