미국 쇼핑센터 리츠 : 킴코 리얼티(KIM) 주가는 계속 상승할 수 있을까?

 

 

킴코 리얼티(KIM) Factsheet

 

 

 

1. 킴코 리얼티(KIM)는 시총 약 $8bn 시총 2위 규모의 쇼핑센터 리츠이다.

2. 킴코 리얼티(KIM)는 코로나19 이전 주가로 대부분 회복하였다.

3. 킴코 리얼티(KIM)는 P/FFO 13x 수준을 가정하였을 때 대략 $20 수준까지는 성장이 가능해보이나, 안전마진은 $17 아래로 예상된다.

4. 킴코 리얼티(KIM)은 5년 평균 배당수익률은 약 6%를 상회하나, 현재는 코로나19로 인한 배당컷으로 3% 후반 수준이다.

 

 

킴코 리얼티(KIM) 사업모델

 

Seeking Alpha

 

킴코 리얼티(Kimco Realty, KIM)은 코로나19 하락 이후 현재 주가 대부분을 코로나19 이전으로 회복한 상태이다. 주목할만한 점은 2020년 코로나 이전 2017년부터 지속적으로 하락이 있었으며, 2020년 코로나 직전에는 다시 상승 구간 초입에 있었다는 것이다.

 

KIM

 

킴코 리얼티(KIM)는 쇼핑센터 리츠이다. 리젠시센터(REG)와 동일하게 도심 주변 또는 도심 근처에 마트(Grocery) 등을 앵커로한 리테일 상가인 것이다. (아무리 생각해도 우리나라로 비교하면 상가 정도의 느낌)

 

미국 쇼핑센터 리츠 : 쇼핑센터 리츠의 대장주 리젠시 센터(REG)

 

KIM

 

킴코 리얼티는 이런 쇼핑센터(상가, 마켓 등)등 약 400개 자산에 지분을 보유하고 있으며, 지분을 보유하고 있는 자산의 규모는 약 70mn sqft 규모이다. 쇼핑센터 리츠 시총 2위 규모이지만, 1위 규모인 리젠시 센터(REG)보다는 낮은 수준의 Rating을 보유하고 있다.

 

이런 자산 특성의 한계상, 킴코 리얼티(KIM)나 리젠시 센터(REG)가 2017년 이후 계속해서 주가가 하락했던 점은 이해가 간다. 이커머스로 리테일 산업의 모델이 옮겨가고 있는 형국에서, 지역 마트 등을 앵커로 보유하고 이들의 매출이 쇼핑센터의 70~80% 가량의 매출을 차지하는 쇼핑센터의 특성상 쇼핑센터의 미래는 그리 밝지 않다고 보여진다. 그렇기 때문에 전체적으로 현재 코로나19 수준의 주가에 이미 도달해버린 것은 과매수 구간이라고 볼 수도 있다. 

 

하지만 동시에 이런 쇼핑센터들은 코로나19 이후 이커머스 등의 산업으로의 가속화에 대처하기 위한 다른 여러 전략들을 고안하고 있다.

 

KIM

 

킴코 리얼티(KIM), 리젠시 센터(REG) 등이 마트 등(Grocery)를 앵커로 삼고 있는 점을 활용하여, 이를 물류 산업의 최전방인 Last mile fuilfillment 로 활용하는 것이다. 이러한 주거 주변의 Grocery를 통해 (1) 주문한 음식을 빠르게 픽업하거나(커브 사이브 픽업), (2) 해당 점포로부터 당일 직주문하는 등을 이용하는 것이다.

 

결국 이커머스가 아무리 발전하다고 한들 사람은 결국 Physical한 무언가를 지향하는 경향이 있다. 그리고 집에서 주문이 된다고 해서 집 안에만 하루종일 머무르길 원하지 않는다. 그래서 코로나19 시기에는 코로나 블루라는 말 역시 존재했으니까 말이다.

 

그렇기 때문에 쇼핑센터의 Grocery(마트) 등이 Lastmile fullfillment를 위한 소비자와 물류의 최근접점, 그리고 안심배송, 또는 주문 후 간단한 픽업을 위한 허브로 사용될 수 있다는 점은 굉장히 긍정적이다. 

 

Kim

 

킴코 리얼티(KIM)는 또한 위의 발전된 형태의 쇼핑센터 모델을 넘어서서 쇼핑센터 지역 자체를 주거지의 일부로 만들기 위한 Mixed-use 프로젝트 역시 몰두하고 있다. Dani Pointe 프로젝트에서는 두개의 호텔과 800 Unit의 멀티패밀리 레지덴셜을 혼합하여 건설 중에 있다.

 

Kim

 

The Milton 프로젝트 역시 253개의 멀티패밀리 Unit을 혼합하여 지을 예정이다. 우리나라로 치면 일종의 주상복합과 같은 느낌이라고 보면 될 것 같다.

 

코로나19는 킴코 리얼티(KIM), 리젠시 센터(REG) 등의 쇼핑센터 리츠에게 변혁의 시간이라고 볼 수 있겠다. 높은 유동성과 기대감에 이미 코로나19 수준으로는 올라왔지만, 다시 쇼핑센터와 같은 리테일 리츠들이 이커머스를 이겨내고 주가 상승에 국면에 돌입할 수 있을 지는 앞으로 쇼핑센터 리츠들의 전략의 향방에 달렸다고 볼 수 있겠다.

 

 

킴코 리얼티(KIM) 실적

 

 

코로나19의 시기에서 무엇보다 중요한 것은 유동성 문제이다. 킴코 리얼티(KIM)는 Revolving line을 비롯해 약 $2.3bn 규모의 유동성이 안전하게 자리하고 있는 것으로 파악된다. 다만 문제는 이 중 $2bn 가량이 전부 Revolving line이라는 것이긴 하다.

 

또한 리젠시센터(REG)의 Net Debt / EBITDA 6.x 수준에 비해 킴코 리얼티(KIM)는 조금 더 높은 수준인 7.x 수준의 Net Debt / EBITDA 수준이다.

 

 

다만 부채의 만기는 장기간에 걸쳐서 잘 분배되어 있기 때문에 유동성 자체에는 그리 큰 이슈가 없어보인다.

 

 

킴코 리얼티(KIM)의 주당 FFO는 2019년 $1.44 수준에서 $1.17으로 약 20% 하락하였다.

 

 

2021년 주당 FFO 가이드라인은 $1.18-1.24 수준인데 2021년을 코로나19 극복의 해로 보기에는 무리수가 있다고 킴코 리얼티(KIM) 역시 판단하고 있는 듯한 모양새이다. 게다가 이커머스의 발전 또한 무시 못할 요소이다.

 

 

킴코 리얼티(KIM)의 평균 P/FFO는 등락이 심했지만 대략 13x 수준을 가정하였을 때 약 $20 수준까지는 회복이 가능할 것이라고 보여진다. 다만 안전마진은 $17 아래로 설정하는 것이 안전해보인다.

 

 

킴코리얼티(KIM) 분기 배당

 

Investing.com

Dividend Investors

 

킴코 리얼티(KIM)는 분기배당 리츠이다. 금융위기 이후로 절반 이상 하락한 배당금이 다시 성장 중에 있었으나 코로나19로 인해 다시 하락하며 정체되었다.

 

 

킴코 리얼티(KIM)은 5년 평균 배당률은 6%를 상회하므로, 배당수익률을 기준으로 하였을 때 현재 시가배당률인 3.77%는 높은 수준이다. 다만 이는 코로나19로 인한 배당금 삭감에 의한 것이므로 적정하게 가치 판단할 수 없다.

 

 

1. 킴코 리얼티(KIM)는 시총 약 $8bn 시총 2위 규모의 쇼핑센터 리츠이다.

2. 킴코 리얼티(KIM)는 코로나19 이전 주가로 대부분 회복하였다.

3. 킴코 리얼티(KIM)는 P/FFO 13x 수준을 가정하였을 때 대략 $20 수준까지는 성장이 가능해보이나, 안전마진은 $17 아래로 예상된다.

4. 킴코 리얼티(KIM)은 5년 평균 배당수익률은 약 6%를 상회하나, 현재는 코로나19로 인한 배당컷으로 3% 후반 수준이다.

 

 

미국 쇼핑센터 리츠 : 쇼핑센터 리츠의 대장주 리젠시 센터(REG)

 

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