미국 쇼핑센터 리츠 : 페더럴 리얼티(FRT) 53년 연속 배당금 인상 리츠

 

 

페더럴리얼티(FRT) Factsheet

 

1. 페더럴 리얼티(FRT)는 쇼필센터 리츠이나, 다수 오피스, 레지덴셜을 보유하고 있다

2. 페더럴 리얼티(FRT)는 긴 역사를 높은 신용등급의 리츠이다.

3. P/FFO 멀티플 18~20x 가정 시 약 $120 수준의 주가가 기대된다

4. 시가배당률 약 3.8% 수준 가정시 약 $115~120 주가가 기대된다

 

 

페더럴 리얼티(FRT) 사업모델

 

 

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페더럴 리얼티(Federal Realty, FRT)는 1962년 설립된 가장 오래된 리츠 중 하나로, 메인 자간이 쇼핑센터, 커뮤니티 센터 등인 리테일 리츠이다. 

 

seeking alpha

 

여타 다른 쇼핑센터 리츠들과 동일하게 패더럴 리얼티(FRT) 역시 코로나 이전 수준으로 대부분 주가가 회복한 상태이다. 이는 경제개방에 따러 가장 빠르게 반등할 수 있는 리테일 분야가 쇼핑센터(쇼핑몰 아님)이었기 때문이다

 

 

다른 메인 쇼핑센터 리츠와 패더럴 리얼티(FRT)의 차이점은 리젠시 센터(REG), 킴코 리얼티(KIM) 등과 다르게 패더럴 리얼티는 쇼핑센터외에 복할개발 사업, 레지덴셜, 오피스가 차지하는 비중이 높다는 점이다. (참고로 S&P500에 포함된 우량신용 리츠 중 하나이다)

 

 

주로 자산은 100여개 약 24mn sqft 수준이며, 오피스 및 2,800 여개의 레지덴셜 Unit 등이다. 주로 Coastal area(서부, 동부 해안) 주요 도시의 교외 지역에 위치하고 있다

 

 

위에서 언급했듯이 주요 다른 쇼핑센터인 리젠시센터(REG), 킴코리얼티(KIM)과 패더럴 리얼티(FRT)의 차이점은 오피스, 레지덴셜 등을 포함하는 복합자산 역시 직접 개발 및 소유하는 비중이 높다는 것이다. 이러한 개발전략은 쇼핑센터 자산의 위치를 직주근접을 통해 배치하는 효과적인 전략의 결과로 실제로 유동인구 및 안정적인 수준의 수입이 존재하는 지역에 리테일 자산을 배치한다는 결과물이라고 할 수 있다.

 

개인적으로 이런 임대료 비중 및 분포 수준을 통해서 앞으로 페더럴 리얼티(FRT)가 경제 타격에도 불구하고 자산 수요의 비탄력성이 있을 수 밖에 없다는 안전 마진을 보여주는 것 같아 좋다고 생각한다.

 

 

추가적으로 페더럴 리얼티(FRT)는 코로나 중에도 꾸준히 배당금을 인상하며, 53년 연속 배당 인상을 기록 중에 있다

 

실적

 

frt

 

Full Price Apparel, 레스토랑 등 일반적인 영세 규모 리테일을 제외한 리테일은 임대료 회수율은 높은 수준으로 복귀하였다. 주목할만한 점은 페더럴 리얼티(FRT)는 위에서 언급한 것과 같이 레지덴셜, 오피스 비중이 높은 리츠라는 것.

 

 

유동성은 $1.8bn 수준이며, 2021년 도래하는 부채 만기분에 대해서는 연장 옵션 또한 존재한다. 유동성은 결론적으로 차고 넘치는 상태임

 

 

올해 주당 FFO는 약 30% 감소하였다. FFO 대비 배당금 비율은 이로 인해 2019년 65% 수준에서 93% 수준으로 증가하였다. 다만 배당금 상승 기록을 지켜낸 것만으로도 선방했다고 본다

 

 

페더럴 리얼티(FRT) 평균 FFO 멀티플이 18~20x 수준이므로, 당장은 고평가로 보이지만 2019년 수준만큼은 아니지만 주당 FFO가 $6 수준으로 빠르게 회복할 수 있다는 가정하에 약 $120 수준까지는 성장 가능할 것으로 보이므로 $90~100 매입은 괜찮은 수준이라고 생각된다

 

페더럴 리얼티(FRT) 분기 배당

 

 

 

페더럴 리얼티(FRT)는 분기 배당 리츠이며, 코로나 기간 중에도 배당금을 증가시키며 53년 연속 배당금 상승 기록을 잇고 있다.

 

 

페더럴 리얼티(FRT)의 5년 평균 배당률 3.8% 및 연간 약 2.5% 수준의 배당성장률을 가정했을 때 $115~120 수준 가격까지 성장 가능할 것으로 예상된다

 

1. 페더럴 리얼티(FRT)는 쇼필센터 리츠이나, 다수 오피스, 레지덴셜을 보유하고 있다

2. 페더럴 리얼티(FRT)는 긴 역사를 높은 신용등급의 리츠이다.

3. P/FFO 멀티플 18~20x 가정 시 약 $120 수준의 주가가 기대된다

4. 시가배당률 약 3.8% 수준 가정시 약 $115~120 주가가 기대된다

 

 

미국 쇼핑센터 리츠 : 킴코 리얼티(KIM) 주가는 계속 상승할 수 있을까?

 

미국 쇼핑센터 리츠 : 쇼핑센터 리츠의 대장주 리젠시 센터(REG)

미국 오피스 리츠 : 허드슨 퍼시픽 프로퍼티(HPP) 영화스튜디오를 보유한 헐리우드 오피스 리츠

 

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.