미국 오피스 리츠 : 허드슨 퍼시픽 프로퍼티(HPP) 영화스튜디오를 보유한 헐리우드 오피스 리츠

 

 

허드슨퍼시픽 프로퍼티(HPP) Factsheet

 

 

1. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 미국 헐리우드 등에 오피스와 영화제작 스튜디오 등을 보유한 흥미로운 오피스 리츠이다.

2. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 코로나 영향으로 인한 스튜디오 셧다운 등으로 2020년 10% 수준의 FFO가 감소하였지만, 올해 FFO 가이던스에 따르면 코로나 이전 수준으로 빠르게 복귀할 것으로 예상된다.

3. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)가 평균 P/FFO 16~18x 수준으로 복귀한다고 가정하였을 떄 주가 예상 수준은 약 $30~37 수준이다.

4. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)가 평균 시가배당률 3% 수준으로 복귀한다고 가정하였을 때 주가 예상 수준은 약 $30 수준이다.

 

 

 

 

허드슨퍼시픽 프로퍼티(HPP) 사업모델

 

Seeking Alpha

 

허드슨 퍼시픽 프로퍼티(HPP)는 코로나 이전 30달러 이상 수준의 주가를 유지하다가, 현재 20달러 후반의 주가에서 등락을 반복하고 있다

 

HPP

 

허드슨 퍼시픽 프로퍼티(HPP)는 테크 회사와 미디어 회사를 전문으로 하는 오피스 리츠다. 또한 영화산업 즉 스튜디오 경영에 발을 내딛은 회사이기도 하다. 오피스 리츠 치고는 스토리가 굉장한 리츠이다. 우리가 생각하는 헐리우드에 있는 오피스 리츠라니. 난 이렇게 스토리가 있는 리츠를 좋아한다. 오피스 리츠는 스토리를 가지기가 참 힘들다. 그냥 좋은 프라임급 오피스 리츠가 최고라고 생각하니까. 하지만 명확한 임차인, 명확한 오피스 포트폴리오가 있는 회사는 포텐셜을 예상할 수 있다. 

 

HPP

 

허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 2006년에 설립되어 헐리우드 영화 스튜디오 2개를 매입하고, 캘리포니아 등지의 오피스 포트폴리오를 확장해온 리츠이다.

 

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이렇게 헐리우드, 헐리우드, LA 등지에 많은 오피스들을 소유, 운영하고 있다. 그렇다보니 테크 컴퍼니나, 스타트업, 미디어 회사들이 자리한 곳이 될 수 밖에 없다.

 

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이렇게 오피스 임차인의 대부분은 테크 컴퍼니와 미디어 엔터테이먼트 회사이다. 그리고 미디어 엔터테이먼트 역시, 미디어 생산(방송, 미디어 제작, 영화사 등)의 업체와 게임 업체이다.

 

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추가적으로 허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 영화 제작 스튜디오 역시 보유하고 있다. 개인적으로 넷플릭스, 디즈니 등 자체 제작 미디어의 시장 등이 더 커지면서 제작 스튜디오 등 엔터테이먼트를 만드는 장소의 인기는 더 커질 것으로 예상한다.

 

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허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP) 실적

 

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허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP) 역시 코로나19의 타격을 피하긴 힘들었다. 주당 FFO는 2019년 $2.02에서 1.84로 감소하였는데 이는 약 10% 감소 수준이다.

 

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허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP)의 Same store NOI 또한 2019년 대비 2020년 약 6% 가량 감소하였는데, 이는 영화산업의 영향이 크다. 영화 산업 스튜디오의 NOI는 오피스 NOI에 약 10분의 1 규모밖에 안되지만 코로나19 영향으로 인해 약 20% 가량 감소하였다. 반면에 오피스는 약 5% 수준 감소하였다.

 

이는 특히나 캘리포니아 지역이 미국 여러 주 중 강한 셧다운이 적용되었던 지역이기 때문이다.

 

www.cbsnews.com/news/tom-cruise-threatens-to-fire-mission-impossible-crew-covid-safety-protocols/

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얼마 전에는 이렇게 톰크루즈가 영화 스튜디오 현장에서 코로나19 방침을 지키지 않는 직원에게 심한 말을 했다는 논란 역시 있었다. 그만큼 코로나19로 인한 영화산업의 타격은 컸다. 강제로 셧다운을 당했으니까 말이다.

 

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하지만 코로나19로 인한 타격은 이제 수그러들 것으로 보인다. 이미 2020년 4분기 오피스에 98% 임대료 회수, 영화 스튜디오는 100% 회수가 완료되었다.

 

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2020년 1분기 FFO 가이던스는 약 $0.45 ~ 0.47 수준으로 보이는데, 동일한 레벨로 1년이 지속되어도 이미 $2.00을 넘는 수준으로 2019년 FFO 이상을 올해 달성할 가능성이 있다.

 

Seeking Alpha

 

다만 문제라면, 최근 채권수익률 상승 등으로 기술주 등의 하락과 함께 가치주가 부각되면서 오피스 섹터가 미친듯이 랠리를 계속해왔다는 것이다. 한달 간 약 30% 이상의 상승을 기록했다.

 

고민이라면 (1) 이 랠리의 조정이 올 것인지, (2) 아니면 조정 없이 코로나 이전 정상 레벨로 계속해서 랠리를 진행할 것인지의 문제이다.

 

 

그럼에도 불구하고 허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP)의 상승은 앞으로도 기대된다. 허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP)의 2018년, 2019년 P/FFO 평균은 약 16.5x 수준이다. 올해 허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP)가 2019년 수준의 FFO 수준으로 복귀한다고 했을 때(약 10% 상승) 주가 수준은 $30~37 수준까지 예측할 수 있다. 안전마진이 $20 후반에서 $30 초반 수준까지 있기 때문에, 조정을 기대하기보다는 꾸준히 모아가는 편이 나은 결정이라고 생각된다.

 

허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP) 배당

 

 

허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 분기 배당 리츠이다. 또한 코로나19 동안에 배당컷 역시 없었으며 꾸준히 3~4% 수준의 배당수익률을 유지하였다.

 

허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 당분간 배당금 상승이 기대되지 않기 때문에 배당수익률이 3% 수준까지 하락한다고 가정했을 때 $30 수준까지 예상할 수 있다.

 

1. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 미국 헐리우드 등에 오피스와 영화제작 스튜디오 등을 보유한 흥미로운 오피스 리츠이다.

2. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)는 코로나 영향으로 인한 스튜디오 셧다운 등으로 2020년 10% 수준의 FFO가 감소하였지만, 올해 FFO 가이던스에 따르면 코로나 이전 수준으로 빠르게 복귀할 것으로 예상된다.

3. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)가 평균 P/FFO 16~18x 수준으로 복귀한다고 가정하였을 떄 주가 예상 수준은 약 $30~37 수준이다.

4. 허드슨퍼시픽 프로퍼티스(HPP)가 평균 시가배당률 3% 수준으로 복귀한다고 가정하였을 때 주가 예상 수준은 약 $30 수준이다.

 

 

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