메이서리치(MAC) Factsheet
1. 메이서리치(Macerich Company, MAC)는 시총 2위 규모의 쇼핑몰, 쇼핑센터 리츠임.
2. 시총 1위인 사이먼프로퍼티(SPG)는 약 40조 시총을 보유한 것에 비해 시총 2위 메이서리치(MAC)는 약 2조 가량으로 큰 차이가 있음.
3. 메이서리치(MAC)는 미국 전역에 약 50개의 쇼핑몰 및 쇼핑센터를 보유하고 있으며 그밖에 마이너하게 오피스와 레지덴셜을 보유하고 있음.
4. 메이서리치(MAC)는 2021년초 게임스탑 숏스퀴즈와 관련하여 급상승하였던 전적이 있음
5. 메이서리치(MAC)의 P/FFO는 약 6x 수준으로 사이먼프로퍼티의 9x에 비해 상당히 저평가 상태. 하지만 아직 유동성이 풍부한 것으로 판단되므로 Forward P/FFO 10x 수준을 올해말까지 목표로하여 약 $19 수준까지 상승 가능할 것이라고 예상됨
사업모델
메이서리치(Macerich, MAC)의 주가는 쇼핑몰 리츠답게 2008년 금융위기 당시부터 이번 코로나19사태까지 들쭉날쭉했다. 다만 차이라고 한다면, 금융위기 때 주가회복 속도는 현재 코로나19때보다 빨랐다는 것이다. 메이서리치(MAC)는 2021년초 게임스탑 숏스퀴즈 사태 때 같이 폭등을 경험했던 공매도비율이 굉장히 높은 리츠회사이다.
리테일 리츠의 폭락과 게임스탑(GME)의 숏스퀴즈와 실적 시즌의 영향
일전에 본 블로그에서 게임스탑(GME) 이슈에 의한 숏스퀴즈(Short Squeeze)와 공매도 비율이 높은 리츠들의 급상승과의 상관관계를 다뤘었다. 공매도와 Short-Squeeze, 그리고 사이먼프로퍼티(SPG), 아이
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당시 숏스퀴즈로 인하여 주가가 폭등하였지만 지금은 $12 수준에서 등락을 반복하고 있는 중이다.
메이서리치(Macerich, MAC)는 쇼핑몰 리츠섹터 시총 2위 리츠이지만, 대장주인 사이먼프로퍼티(SPG)와 약 15배 가량 시총 차이가 난다. 결국 메이서리치(MAC)를 산다는 건 쇼핑몰 리츠섹터의 모멘텀을 매입하는 것과는 거리가 있다는 뜻.
메이서리치(Macerich, MAC)의 포트폴리오는 특히나 캘리포니아, 뉴욕 등 게이트웨이 시티에 집중되어있었는데, 코로나19 당시 캘리포니아주와 뉴욕주는 셧다운이 감행됐던 도시였기 때문에 메이서리치(MAC)는 특히나 타격이 컸다.
메이서리치(Macerich, MAC)는 쇼핑몰과 쇼핑센터 등 다수와 소수의 오피스 등을 보유하고 있는데 약 50mn sqft에 달한다. 자산 수는 약 50개 쇼핑센터, 쇼핑몰과 5개 수준의 오피스 정도라고 볼 수 있다. 이는 사이먼프로퍼티(SPG)가 약 200개 이상의 쇼핑몰, 쇼핑센터를 미국뿐만 아닌 전세계적으로 보유하고 있는 것과는 약간은 대조적이라고 할 수 있다. 결국 메이서리치(MAC)는 미국 내 소비에 가장 큰 영향을 받는 쇼핑몰 리츠라고 볼 수 있다.
메이서리치(MAC) 쇼핑몰과 쇼핑센터는 위와 같다. 개인적인 견해로 포스트 코로나 시대가 돌아오더라도, 이커머스 활성화로 인해 쇼핑몰과 쇼핑센터의 입지는 이전과 같이 회복되기 힘들다고는 하지만 아직은 여전히 쇼핑몰, 쇼핑센터의 활동이 지속될 수 있다고 믿는다.
대한민국과 같은 이커머스 강국에서도 저번주에 오픈한 여의도 현대백화점에 가득찬 사람을 보면서, 이커머스로 얻을 수 있는 효용과 쇼핑몰, 쇼핑센터로 얻을 수 있는 효용은 분명히 다른 것이라고 보여졌다. 다만, 메이서리치(MAC)의 문제라면 오프라인 리테일로서 최대의 효용을 줄 수 있는 아울렛이 부족하다는 점이라고 보여진다.
메이서리치(MAC) 실적
최근 쇼핑몰 리츠의 가장 큰 화두 중 하나는 워싱턴프라임그룹(WPG)의 이자미지급 사태였다. 결론적으로 워싱턴프라임(WPG)는 유동성 관리에 실패했다. 동일한 관점에서 살펴보자면 메이서리치(MAC)는 2020년 4분기 기준 $554mn 의 현금성자산을 보유하고 있다. 메이서리치(MAC)가 약 $8.67bn의 부채를 3.65% 수준의 이자율에 보유하고 있기 때문에, 연 $250mn 수준의 이자지급에는 문제가 없을 것으로 판단된다. 또한 동시에 만기가 도래하는 부채에 대한 연장관련 딜이 안정적으로 이루어지고 있는 상황이기 때문에 채무불이행에 대한 염려는 아직 무리없어 보인다.
미국 리츠 시장(2021.02.16) - 워싱턴프라임그룹(WPG) 급락 사태
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메이서리치(MAC)는 2020년 4분기 기준 약 89% 수준의 Occupancy로 회복하였다. 하지만 일반적인 Occupancy에 해당하는 95% 수준을 회복하기 위해서는 아직 500bp의 추가적인 Leasing이 필요할 것으로 보인다. 이는 총 50mn 가량의 메이서리치(MAC) 중에 약 2.5mn sqft 가량으로 이정도 수준의 회복은 코로나19사태가 2021년 마무리된다는 가정 하에도 2022년 하반기 수준은 되어야 회복이 가능하지 않을까 싶다.
가장 큰 문제는 쇼핑몰 Leasing Speard(신규임대차 또는 임대차갱신 시 임대료 상승률)가 높은 수준으로 하락했다는 점이다. 위에서 언급되었듯이 Occupancy가 높은 수준으로 떨어진 상황에서 쇼핑몰은 Occupancy를 최대한 높이기 위해서 임대료를 낮추는 공격적인 방식을 실행할 수 밖에 없다. 이러한 점에서 보았을 때 2021년 하반기~2022년 상반기 수준까지 Leasing spread의 하락 또는 낮은 수준은 피할 수 없는 상황으로 보인다. 다만 Occupancy가 정상적으로 회복되는 구간에서 Leasing spread는 폭발적인 속도로 이전 구간으로 회복될 것으로 보인다.
2020년 코로나 사태로 피할 수 없었듯이 메이서리치(MAC)의 Same store NOI는 21% 가량하였다. 2020년 4분기는 약 33% 가량으로 굉장히 높은 수준으로 하락하였다. 이는 빠르면 2020년 2분기, 늦으면 2020년 3분기부터 본격적으로 회복될 것으로 예상된다. 당분간 6개월 가량은 현재 $12~$13 수준의 주가 수준에서 횡보가 예상된다.
2020년 4분기 메이서리치(MAC)의 2021년 가이드라인에 따르면 내년 FFO는 약 $2.05~2.25 수준으로 예상된다. 이는 코로나19 타격을 받은 2020년 수준과 동일한 수준이다. 이는 쇼핑몰 Occupancy 및 Leasing Spread 회복이 2021년 하반기부터 회복된다는 가정에 의해 산출된 값이라고 예상할 수 있다.
역사적으로 메이서리치(MAC)의 P/FFO는 약 12x~14x 수준이었으나, 현재는 코로나19로 인해 약 6x 수준에 거래 중에 있다. 코로나19에 의한 쇼핑몰의 회복이 2021년 하반기부터 2022년에 회복된다고 가정했을 때, P/FFO 멀티플은 10x 수준까지 회복이 가능할 것으로 예상된다. 이에 따라 메이서리치(MAC)의 가격은 서서히 $18~19 수준으로 회복가능할 것으로 예상된다.
메이서리치(MAC) 분기 배당
메이서리치(MAC)는 분기 배당 리츠로 현재 약 4.5% 수준의 시가배당률을 가지고 있다. 이는 코로나19에 따른 배당 컷에 따른 것으로 평균 5년 시가배당률 5~7% 수준으로 보인다.
현재 배당수익률의 관점에서 보았을 때 메이서리치(MAC)는 상승동력이 없는 것으로 보이나, 현재 쇼핑몰 리츠의 상승동력은 배당수익률의 밸런스가 아닌 리테일 섹터 회복에 달려있기 때문에, 배당수익률에 따른 주가는 예상할 수 없는 것으로 보인다.
1. 메이서리치(Macerich Company, MAC)는 시총 2위 규모의 쇼핑몰, 쇼핑센터 리츠임.
2. 시총 1위인 사이먼프로퍼티(SPG)는 약 40조 시총을 보유한 것에 비해 시총 2위 메이서리치(MAC)는 약 2조 가량으로 큰 차이가 있음.
3. 메이서리치(MAC)는 미국 전역에 약 50개의 쇼핑몰 및 쇼핑센터를 보유하고 있으며 그밖에 마이너하게 오피스와 레지덴셜을 보유하고 있음.
4. 메이서리치(MAC)는 2021년초 게임스탑 숏스퀴즈와 관련하여 급상승하였던 전적이 있음
5. 메이서리치(MAC)의 P/FFO는 약 6x 수준으로 사이먼프로퍼티의 9x에 비해 상당히 저평가 상태. 하지만 아직 유동성이 풍부한 것으로 판단되므로 Forward P/FFO 10x 수준을 올해말까지 목표로하여 약 $19 수준까지 상승 가능할 것이라고 예상됨
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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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