미국 오피스 리츠: 하이우즈 프로퍼티스(HIW)로 안정적으로 배당

 

Factsheet

 

1. 하이우즈 프로퍼티(HIW)는 미국 동남부 지역 위주의 오피스 포트폴리오를 보유한 리츠이다.

2. 굉장히 안정적이며 양호한 행보를 보이고 있는 하이우즈 프로퍼티(HIW)지만 약간의 공실률 감소가 우려인 상태

3. P/FFO는 평균 약 12~13x 수준으로 현재 11x에 비교했을 때 약 $46~49 수준까지 주가 예상 가능

4. 분기배당 리츠이며, 5년 평균 배당률 4.3% 가정 시, 하이우즈 프로퍼티(HIW)는 주가 약 $46 수준까지 주가 예상 가능

 

 

 

사업모델

 

하이우즈 프로퍼티스(HIW)의 주가는 코로나19 폭락 이후, 약 2/3 정도의 가격을 회복했다. 차트를 보다시피 하이우즈 프로퍼티(HIW)의 주가는 등락이 굉장히 심함을 알 수 있다. 문제는 하이우즈 프로퍼티스(HIW)의 경영능력이 아닌 하이우즈 프로퍼티즈(HIW)의 포트폴리오의 지역적 위치인 것으로 보인다.

HIW

HIW

이제까지 많은 리츠들의 웹사이트를 들락날락거렸지만, 이렇게 스태프의 복지와 지역복지, 그리고 지역친화적인 요소를 강조하는 리츠회사는 처음 봤다. 하이우즈 프로퍼티스(HIW)는 딱 이런 느낌의 오피스 리츠이다. 안정적이고 큰 변화가 없는 리츠 회사. 어떤 테마에도 오르락내리락하지 않는 적당히 소외된 오피스 리츠.

HIW 2020 Annual report

 

하이우즈 프로퍼티스(HIW)의 오피스 포트폴리오는 미국 남동쪽에 위치해있다. 그러니까 어떻게 보면 요즘 대세인 썬벨트지역도 아니고, 그렇다고 기존 전통 강자가 보유한 지역인 게이트웨이 도시에 위치한 것도 아니다. 아래 보스턴프로퍼티스(BXP), SL그린(SLG)는 게이트웨이 도시, 커즌스 프로퍼티즈(CUZ)는 썬벨트 지역 위주의 오피스 포트폴리오를 가진 오피스 리츠다.

미국 오피스 리츠: 보스턴프로퍼티스(BXP) 오피스 리츠의 프라임

미국 오피스 리츠 : SL그린(SLG) 월배당 리츠 뉴욕 최대의 건물주

 

미국 오피스 리츠 : 커즌스 프로퍼티(CUZ) 선벨트 전문 오피스 리츠. 성장이 기대되는 오피스 리츠

HIW 2020 Annual report

그러다보니 전체적인 오피스의 Occupancy는 90% 수준이다. 도시 자체가 게이트웨이 도시들만큼 붐비는 도시가 아니기에 높은 Occupancy를 유지하고 있는 상황은 아니다.

HIW 2020 Annual report

다만 이 지역에 특화된 오피스 리츠이기 때문에, 오피스 관리부터 임대차활동까지 모두 통합된 오피스 리츠라고 볼 수 있다. 이러한 점에 있어서 하이우즈 프로퍼티(HIW)라는 오피스 리츠회사가 굉장히 지역에 특화된 리츠라고 말했던 것이다.

HIW 2020 Investor Presentations

회사 역시 굉장히 건전하게 경영하고 있는데, Leverage ratio는 36%, Net Debt to EBITDAre는 5.0x로 평균적인 리츠들보다 낮은 수준의 부채비율이다. 게다가 코로나19 상황에서 추가적인 유상증자 등도 하지 않았다.

HIW 2020 Investor Presentations

+ 2020년 4분기에는 임대료 회수 비율이 약 99.7%에 달한다. 즉, 별일 없는 회사이다. 그렇게 별일이 없는 회사다 보니 시장 전체의 유동성에 따라 등락이 계속된다. 이런 오피스 리츠는 사실 사놓고 나면 배당만 따박따박 받으면서 가지고 가는 리츠라고 보면 되겠다

 

 

하이우즈 프로퍼티스(HIW) 실적

 

Stockrow

리츠를 볼 때는 순이익(Net Income)은 크게 보지 않는 편이다. 이용 가능하다면 FFO를 무조건 검토하고, 그게 아니라면 차라리 주당 매출이나 매출 성장률을 보는 편이다. 최소한 Revenue를 보면 외형성장 추세라도 파악할 수 있다. 주당 Revenue를 보면 유상증자가 포함된 외형 성장률을 확인할 수 있다. 하지만 순이익(Net Income)은 당시 회사의 개발 또는 매입에 따른 감가상각비에 따라 변동이 너무 크다.

 

아무튼 하이우즈 프로퍼티스(HIW)는 외형적으로 크게 성장하지도 그렇다고 외형이 작아지고 있는 회사도 아니다. 지역 특성상 오피스의 수요가 게이트웨이 도시 등처럼 크지도 않으면서 동시에 외부 경쟁자의 진입에 따른 공급 확대에도 취약하기 때문이다.

HIW 2020 Annual report

그럼에도 불구하고 하이우즈 프로퍼티스(HIW)는  안정적인 회사다. 2020년 4분기, 2020년 전체 기준 FFO는 모두 성장하였다. 대부분의 오피스 리츠는 FFO 하락을 경험했지만, 사실 하이우즈 프로퍼티스(HIW)는 적정한(?) 수준의 Occupancy를 유지하고 있었기 때문에 하락할 FFO도 없었던 상황이다.

HIW 2020 Annual report

오히려 Same Store Cash NOI는 증가하였다. 이는 코로나19와 관계없이 일상적인 영업이 지속됐다는 의미라고 보는 것이 타당하다.

HIW 2020 Investor Presentations

HIW 2020 Investor Presentations

향후 2년간 하이우즈 프로퍼티스(HIW)의 파이프라인은 약 1.2mn sqft이다. 현재 하이우즈 프로퍼티(HIW)의 포트폴리오가 약 26mn sqft인 것을 봤을 때, 역시나 파이프라인이 빠른 편도 아니다. 이러니 외형성장이 클 수가 없다. 사실 개발을 더 빨리해도 수요가 못따라오기 때문에 의미가 없다. 중요한 건 질이다, 완공한 자산에 어떻게 임차인을 채울 수 있는지가 중요하다. Pre-lease는 약 80% 가량 된 것으로 보이는데, 공실률 감안하면 NOI $40mn은 무리고, $30mn 정도 가능할 것으로 예상된다. 이는 현재 NOI에 약 10% 덜 되는 수치가 더해지는 값이라고 보면 되겠다.

 

사실 하이우즈 프로퍼티스(HIW)의 시장 자체를 기대하지는 않지만 코로나 엑소더스를 믿고서 한 번 쯤 베팅해보는 것도 나쁘지 않다는 생각이 든다.

HIW 2020 Annual report

문제는 매년 조금씩 하락하고 있는 Occupancy다. 다행히 Cash Rent는 꾸준히 증가하고 있지만, 어찌됐든 오피스 리츠는 Occupancy가 가장 중요하다.

HIW 2020 Annual report

HIW 2020 Annual report

하락 추세인 Occupancy를 코로나 엑소더스 등 인구의 지역적 다분화가 어느정도 꺾어줄 수 있기를 기대해본다. 매년 약 2mn의 임대차 만료가 다가오는데, 이를 지켜내는 것이 가장 중요한 상황이다.

 

하이우즈 프로퍼티(HIW)은 역사적 P/FFO 수준이 약 12~13x 수준이었다는 것을 고려했을 때 약 $46~49 수준까지 주가 상승 가능할 것으로 예상된다

 

 

하이우즈 프로퍼티(HIW) 분기배당

 

Investing

Dividend Investors

하이우즈 프로퍼티스(HIW)는 분기배당 리츠이다. 시가배당률은 줄곧 4%~5% 수준을 유지해오고 있으며, 이번 코로나19 사태 때에도 배당금 삭감은 없었다.

 

하이우즈 프로퍼티스(HIW)의 5년 평균 배당률이 약 4.3%였던 것을 감안했을 때, 약$46 수준으로 주가 상승 가능할 것으로 예상된다.

 

1. 하이우즈 프로퍼티(HIW)는 미국 동남부 지역 위주의 오피스 포트폴리오를 보유한 리츠이다.

2. 굉장히 안정적이며 양호한 행보를 보이고 있는 하이우즈 프로퍼티(HIW)지만 약간의 공실률 감소가 우려인 상태

3. P/FFO는 평균 약 12~13x 수준으로 현재 11x에 비교했을 때 약 $46~49 수준까지 주가 예상 가능

4. 분기배당 리츠이며, 5년 평균 배당률 4.3% 가정 시, 하이우즈 프로퍼티(HIW)는 주가 약 $46 수준까지 주가 예상 가능

 

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.