미국 쇼핑몰 리츠: 사이먼프로퍼티(SPG) 세계 최대의 쇼핑몰/아울렛 리츠

 

 

사이먼프로퍼티(SPG) Factsheet

 

 

- 사이먼프로퍼티(SPG)는 전세계적으로 200개 이상의 쇼핑몰/아울렛을 보유하고 있는 리테일 쇼핑몰 리츠이다.

- 사이먼프로퍼티(SPG)는 최근 다른 쇼핑몰 상장 리츠인 터브먼 센터(TCO)를 인수하였다.

- 사이먼프로퍼티(SPG)는 최근 2020년 4분기 실적발표를 통해 2021년 긍정적인 전망을 발표하였고, 이러한 전망에 따라 주가 상승 중에 있다.

- 사이먼프로퍼티(SPG) 2021년 가이드라인에 따라 FFO 5% 상승, P/FFO 평균 13x 가정 시 약 $125~130 수준이 예상된다

- 사이먼프로퍼티(SPG) 5년 평균 배당률 약 4% 후반 예상, 배당금 유지 예상 시 $115~120 수준이 예상된다.

 

 

 

 

사이먼프로퍼티(SPG) 사업모델

 

Seeking Alpha

 

사이먼프로퍼티(SPG)는 전세계에서 가장 큰 쇼핑몰, 아울렛을 보유한 리츠이자 사업회사이다. 2020년 코로나19의 영향으로 주가가 절반 이상 폭락 이후 최근 다시 상승기조를 보이고 있다.

 

미국 리츠 시장(2021.02.09) - 사이먼프로퍼티(SPG)의 부활?

 

이는 최근 사이먼프로퍼티(SPG)의 2020년 4분기 실적 발표 이후, 2021년에 대한 긍정적인 가이드라인에 의한 영향으로 보인다.

 

사이먼프로퍼티(SPG)는 크게 리테일 리츠 그 중에서도 쇼핑몰 리츠에 속하는 리츠이다. 리테일 리츠의 차이점과 사례를 보고 싶다면 아래 링크로 가서 확인하시길 바랍니다.

미국 리테일 리츠: 지역몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩 리테일의 차이점은 무엇일까?

 

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사이먼프로퍼티가 도대체 얼마나 크기에 세계에서 가장 큰 쇼핑몰 사업자, 리츠라고 불리냐고 하면, 일단 사이먼프로퍼티(SPG)는 미국 쇼핑물&아울렛을 약 170개 가량 보유하고 있으며, 추가적으로 미국외 전세계적으로 쇼핑몰&아울렛 30개가량 보유하고 있다. 일단 여기에 총 200개 가량이다. 

 

 

또한 거기에 다른 쇼핑몰 사업자인 The Mills을 인수하였으며, 최근에는 다른 쇼핑몰 회사인 터브먼 리얼티 그룹(Taubman Realty Group)을 인수하였다. 이를 통해서 사이먼프로퍼티는 터브먼 리얼티 그룹이 보유하고 있는 쇼핑몰 리츠인 터브먼 센터(Taubman Center, TCO)의 주식까지 인수하게 되었다.

 

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미국 내에서만 사이먼프로퍼티스(SPG) 이름으로 약 170개의 쇼핑몰과 아울렛, 총 142mn sqft을 보유하고 있다

 

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전세계적으로 21개 아울렛 등으로 보유하고 있는데 약 10mn sqft 가량이며, 추가적으로 The Mills가 보유하고 있는 자산이 14개 21mn sqft 이다. 여기에 터브먼 센터(TCO)까지 추가될 예정이다.

 

 

흥미로운 점은 국내에서도 신세계사이먼을 통해서 약 4개의 아울렛을 가지고 있는데, 모두가 알고 있는 아울렛이다. 신세계사이먼 부산 프리미엄 아울렛, 파주 프리미엄 아울렛, 시흥 프리미엄 아울렛, 여주 프리미엄 아울렛.

 

이처럼 사이먼프로퍼티(SPG)는 가늠할 수 없을정도의 많은 수의 쇼핑몰과 아울렛을 가진 글로벌 쇼핑몰 리츠/사업자라고 보면 되겠다. 그러니 코로나19가 들이닥쳤을 때, 사이먼프로퍼티(SPG)만큼 주목받을 만한 쇼핑몰 리츠는 없을 것이다.

 

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사이먼프로퍼티(SPG)는 높은 부채비율과 ROE로도 유명하다. 이는 쇼핑몰 리츠 특성상, 쇼핑몰을 개발하고 운영하는데에 있어서 상당히 많은 양의 부채를 조달하기 때문이다. 또한 부동산회사라는 특성상 회계장부 간에 왜곡이 발생할 수 있기 때문이다.

 

리츠가 보유한 부동산의 경우, 매입/개발 원가에 계속해서 감가상각비가 쌓이는 형태이기 때문에 실제 사이먼프로퍼티와 같은 리츠회사가 보유하고 있는 총 자산의 시장가치와 미스매치가 발생할 수 있다. 그렇기 때문에 상환하지 않은 부채는 똑같은 양을 유지하지만, 자산 가치는 시가에 비해 훨씬 더 낮게 계상되어 Equity의 가치는 과소평가되어 보인다.

 

물론 이를 떠나서라도 사이먼프로퍼티(SPG)와 같은 쇼핑몰 회사가 다른 리츠회사들에 비해서도 높은 수준의 부채 수준을 유지하는 것은 사실이다. 하지만 쇼핑몰 리츠와 같이 고정적인 운용비용이 많이 드는 회사에게 있어서 이를 감내하고 수익성을 만들어내기 위해서는 높은 부채비율이 필요한 것도 부정할 수 없는 사실이다.

 

 

 

다행히도 실제로 사이먼프로퍼티(SPG)는 회계상의 부채비율과는 정반대로 S&P 신용등급 A, 무디스 신용등급 A3 수준의 신용등급을 유지하고 있다. 또한 자산의 시가 대비 총 부채 비율은 약 50% 수준으로 판단된다. 이때 사이먼프로퍼티는 현재 쇼핑몰 아울렛의 NOI에 평균 Cap rate 7%를 통해서 자산가치를 산정하고 있다.

 

사이먼 프로퍼티(SPG)의 수상한 스팩(SPAC) 설립?

 

추가적으로 사이먼프로퍼티(SPG)는 최근 스팩(SPAC) 상장을 통해서 리테일 쇼핑몰 업계의 최근 악순환의 상황을 타개할 방법을 찾아가려고 고심하고 있는 모습이다.

 

어찌됐든 사이먼프로퍼티(SPG)는 전세계에서 가장 큰 쇼핑몰 아울렛 리츠이다. 회계장부상으로는 믿을 수 없는 부채비율을 보유하고 있지만, 이는 리츠라는 부동산 보유회사의 특성상, 그리고 쇼핑몰 리츠 특성상 왜곡되어 보이는 수치의 일부분이라고 볼 수 있다.

 

+ 한국에서 신세계사이몬 합작회사로 4개의 프리미엄 아울렛을 보유하고 있다.

 

 

사이먼프로퍼티(SPG) 실적

 

 

 

위에서도 설명했듯이 사이먼프로퍼티(SPG)의 부채비율은 사이먼프로퍼티라는 리츠, 그리고 쇼핑몰 리츠의 특성상 어느정도 왜곡되어보이는 감이 없지 않아있으며, 실제로 사이먼프로퍼티(SPG)는 유수의 신용기관으로부터 A 수준의 신용등급을 유지하고 있다. 이를 반영하듯이 Fixed Charage Coverage, Unsecured Interest Coverage 등은 4x, 5x 이상 수준을 유지하며 아직 회사는 현상황에서 4년 이상을 버틸 수 있다는 점을 숫자로 보여주고 있다.

 

사이먼 프로퍼티(SPG) USD 1.5bn Senior Note 발행

 

또한 최근 $1.5bn 가량의 Senior Note 리파이낸싱에도 성공했다. 이처럼 아직 업계 자체는 사이먼프로퍼티(SPG) 상황이 개선될 수 있다고 보고 있는 입장이다. 특히나 일이 잘못되더라고 사이먼 프로퍼티(SPG)가 가지고 있는 자산의 시가가치 자체가 어마어마하기 때문에, 향후 유동성에 문제가 생길 일은 크게 없다고 본다. 물론 리테일 쇼핑몰의 전망이 완전히 망해버리지 않는다는 가정 하에서 말이다.

 

 

최근 사이먼프로퍼티(SPG) 2020년 4분기 실적발표에 따르면 포트폴리오 NOI는 2020년 17.1% 하락, 2020년 4분기 24% 하락을 기록했다. 최근 임대료 회수 수준이 90% 이상으로 올라왔음에도 불구하고, 임대료 유예 등으로 인해 실제 NOI는 굉장히 크게 하락한 모습을 보이고 있다.

 

 

 

또한 주당 FFO 역시, 2019년 4분기 $2.96에서 2020년 4분기 $2.17로, 2019년 전체 $12.04에서 2020년 $9.11 수준으로 하락한 성과를 기록했다.

 

 

다행히도 사이먼프로퍼티(SPG)는 최근 합의된 임대료 유예 등과 동시에 임대료 회수율 90% 이상 등의 성과를 통대로 2021년 주당 FFO는 $9.6 수준으로 약 5% 가량 회복할 것으로 예상하고 있다. 이러한 긍정적인 가이드라인이 최근 사이먼프로퍼티(SPG)의 주가 재상승에 기여 중에 있다.

 

 

사이먼프로퍼티(SPG)의 가이드라인대로 주당 FFO가 약 5% 상승하고, 사이먼프로퍼티(SPG)의 평균 P/FFO 수준인 13x 수준으로 멀티플이 상승했을 때, 사이먼프로퍼티(SPG)는 약 $125~130 수준까지 가격이 재평가 받을 수 있을 것이라고 예상된다.

 

사이먼프로퍼티(SPG) 분기배당

 

 

 

사이먼프로퍼티(SPG)는 분기배당 리츠이다. 2020년 코로나19 상황에도 불구하고 배당금 지급을 중지하지는 않았고 약 30% 가량 배당금을 삭감하였다.

 

 

사이먼프로퍼티(SPG)은 5년 평균 배당률은 약 4% 후반 수준인데, 현행 배당금 수준을 유지하거나 약간의 상승 시 약 $110 ~ 115 수준의 가격이 예상된다. 하지만 현재 사이먼프로퍼티(SPG)의 배당 수준은 코로나19로 인해 사실 무의미하므로 추가적인 프리미엄이 있을 것이라고 예상된다.

 

- 사이먼프로퍼티(SPG)는 전세계적으로 200개 이상의 쇼핑몰/아울렛을 보유하고 있는 리테일 쇼핑몰 리츠이다.

- 사이먼프로퍼티(SPG)는 최근 다른 쇼핑몰 상장 리츠인 터브먼 센터(TCO)를 인수하였다.

- 사이먼프로퍼티(SPG)는 최근 2020년 4분기 실적발표를 통해 2021년 긍정적인 전망을 발표하였고, 이러한 전망에 따라 주가 상승 중에 있다.

- 사이먼프로퍼티(SPG) 2021년 가이드라인에 따라 FFO 5% 상승, P/FFO 평균 13x 가정 시 약 $125~130 수준이 예상된다

- 사이먼프로퍼티(SPG) 5년 평균 배당률 약 4% 후반 예상, 배당금 유지 예상 시 $115~120 수준이 예상된다.

 

오늘은 장안의 화제 리테일 쇼핑몰 리츠의 전세계 탑 사이먼프로퍼티(SPG)에 대해 알아보았다.다른 리츠에 대해서도 알아보고 싶은 아래 링크를 확인하길 바랍니다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.