미국 오피스 리츠: 보스턴프로퍼티스(BXP) 오피스 리츠의 프라임

 

 

보스턴프로퍼티스 Factsheet

 

 

 

- 미국 오피스 리츠 시총 2위 수준의 오피스 리츠의 전통인 보스턴프로퍼티스(BXP)

- 2020년 실적은 코로나19에 의한 영역으로 임대료 회수 불능 등으로 인해 낮은 수준이다

- 앞으로 재택근무로 인한 오피스 수요에 대한 우려 아직 존재하고 있는 상황이지만, 보스턴프로퍼티스가 메인 도시에 위치하는 프라임 오피스 리츠라는 것 또한 고려할 필요 있다

- P/FFO 은 약 14.6x 수준으로 평균보다 낮은 수준이다. 2021년 주당 FFO 감소 예상하더라도 가격 범위는 $80 ~ 115 수준은 이상은 되지 않을까 싶다

- 보스턴프로퍼티스는 안전자산이라는 오피스 특성상 시가배당률이 항상 2% 중반 수준으로 낮았다. 배당금 감안 또는 유지 감안하더라도 주가는 $100 ~ 110 가능한 수준으로 예상된다

 

 

 

 

사업모델

 

 

보스턴프로퍼티(BXP)는 안정적인 오피스 리츠 중의 프라임 오피스로 코로나 이전에 $130 이상 주가를 유지하던 안정적인 리츠였으나, 코로나19 이후 높은 수준으로 주가가 감소했다. 게다가 코로나19에 의한 오피스 공실 우려 및 재택근무 우려가 부각되면서 상승하던 주가는 다시 $90 수준으로 하락했다. 하지만 지금 수준의 주가는 오피스에 대한 과도한 우려가 아닐까 하는 생각이 든다.

 

BXP

 

보스펀프로퍼티(BXP)는 샌프란시스코, 로스앤젤로스, 뉴욕, 워싱턴DC 등 주요 도시에 오피스를 보유하고 있는 리츠이다

 

 

보스턴프로퍼티스(BXP)는 약 51mn sqft, 196개의 빌딩을 소유하고 있으며, 약 뉴욕(27%), 보스턴(34%), 샌프란시스코(22%) 등 대부분 주요 도시에 높은 비율로 오피스가 분포하고 있다.

 

보스턴프로퍼티스(BXP) 실적향방?

 

보스턴 프로퍼티(BXP)에게 있어서 가장 현재 주요한 이슈는 무엇보다 오피스 공실률이다. 코로나19로 인해 오피스 수요가 감소할 것이라고 모두들 예상 중에 있기 때문이다.

 

 

2020년말 기준 오피스 공실률 상황을 보았을 때 메인 도시 중심부(CBD) 자체의 공실률은 크게 줄어든 것으로 보이지는 않는다. 많은 리서치 기관에서 뉴욕, 샌프란시스코 등 주요 도시에서 오피스 빌딩 엑소더스가 일어날 것이라고 예상 중에 있지만 아직은 그정도까지는 아닌 것으로 보인다.

 

Tech Company가 오피스 임대 시장을 끌어올리는 중

 

특히 샌프란시스코 등에서 오피스가 가장 필요없는 테크 컴퍼니들에 의해 가장 크게 공실률이 하락할 것이라고 전망하지만, 오히려 테크컴퍼니가 오피스 임대시장을 끌어올리는 기이한 현상이 발생하기도 했었다.

 

미국 오피스 리츠 임대료 수준은 2026년까지 코로나 이전으로 복귀하기 힘들다?

 

다만 무디스의 전망에 따르면, 오피스 공실률은 2020년보다 2021년에 더 상승해서 20% 수준으로 상승할 수도 있다고 하니 공실률 현황에 대해서는 관심을 기울일 필요가 있다. 

 

 

다만 Same Store NOI 수준은 굉장히 크게 하락하였다. 2020년말 기준으로 아직 임대차계약 갱신 등에 의한 하락 임대료의 반영이 대부분 반영된 것으로 보이지만, 2021년 1분기까지는 신규 갱신되는 임대차 수준과 인센티브 동향에 따라 추가적으로 NOI가 하락할 가능성은 있는 것으로 보인다. 다만 대도시 위주의 포트폴리오를 보유한 보스턴프로퍼티스(BXP)는 공실률 하락 부분에 대해서 만큼은 어느정도 임차인 인센티브를 통해서 방어를 할 수 있지 않을까 생각된다.

 

 

확실히 보스턴 프로퍼티(BXP)에게 2020년은 계속해서 어닝 Shock을 낸 힘든 한 해였다.

 

 

보스턴프로퍼티스(BXP) 가이드라인에 다르면 2021년 1분기 주당 FFO 가이드라인은 $1.55 수준이다. 동 수준으로 2021년 예측 시 2021년은 약 주당 FFO 6 ~ 6.3 수준의 성적을 낼 수 있지 않을까 싶다. 2021년 코로나 영향 수준 축소와 오피스 수요에 대한 우려 완화가 어느정도 지속된다면, P/FFO 멀티플 성장에 따라 최대 $120 수준까지는 정상적인 가격 수준으로 복귀할 수 있지 않을까 싶다. 다만 관건은 오피스 수요 우려에 대한 완화다.

 

 

보스턴프로퍼티스(BXP) 분기배당

 

 

 

보스턴프로퍼티스(BXP) 코로나 중에도 꾸준하게 배당금 수준을 유지하였다. 다만 배당금의 증액은 없었다. 다만 지난 5년간 평균 배당성장률은 약 2% 수준이다. 오피스 자산이라는 특성상 성장성 자체는 크게 없다고 볼 수 있다.

 

 

코로나 상황에도 배당금 감액이 없었으므로, 오피스 수요 둔화 관련 우려 감소로 다시 평균 수준의 2%대의 시가배당률로 수준으로 보스턴프로퍼티스(BXP) 주가가 상승한다면 $120 이상으로 주가가 복귀 가능할 것으로 보이나, 아직은 오피스 수요 둔화 우려의 한복판에 있기 때문에 어느정도 조심하는 것이 좋을 듯하다.

 

이것으로 미국 최대 오피스 리츠 중 하나인 보스턴프로퍼티스(BXP)에 대한 소개를 마친다. 다시 한 번 복습을 위해서는 맨 위에 Factsheet을 참고하기 바란다.

 

 

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.