미국 오피스 리츠 : 킬로이 리얼티(KRC)는 알렉산드리아(ARE)의 오마주?

 

 

 

킬로이 리얼티 Factsheet

 

 

 

 

- 킬로이 리얼티(KRC)는 미국 오피스 시총 3위 규모의 리츠이다.

- 킬로이 리얼티(KRC)는 주로 미국 서부 해안 지역에 테크, 벤처, 바이오클러스터를 위한 오피스를 가지고 있으며, 시총1위 알렉산드리아와 같이 최근 바이오클러스터(생명과학 실험실) 등을 위한 오피스 개발에 한창이다.

- 미국 서부해안 오피스 공실률에 대한 우려가 해소되었을 때 P/FFO는 18~20x까지 최소한 성장가능할 것으로 예상된다. 이에 따라 주가 수준은 $70 ~ 80 수준은 안전하지 않을까 예상된다

- 킬로이 리얼티(KRC)는 분기배당을 유지 중이면 5년 평균 배당률은 2.5% 정도 수준이며 현재 시가배당률은 3% 초반 수준이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

킬로이 리얼티 사업모델

 

Seeking Alpha

 

 

킬로이 리얼티(Kilroy Realty, KRC)의 주가는 여느 다른 오피스 리츠의 주가들과 같이 코로나19이후로 거의 절반 가까이 곤두박질쳤다. 하지만 킬로이리얼티는 이렇게 다시 정상으로 돌아지 못하기에는 너무 안타까운 오피스 리츠 중 하나이다.

 

 

KRC

KRC

 

 

킬로이 리얼티(KRC)의 정면 웹사이트는 굉장히 세련되어있다. 여느 다른 오피스 리츠의 고층 건물과는 전혀 상반된 느낌의 모습이다. 킬로이 리얼티(KRC)는 미국 서부해안 연안에서 오피스 등을 보유하는 리츠다. 모두가 알다시피 서부해안 쪽은 테크와 벤쳐, 생명과학 등 기술과 세련스러움이 집합된 곳이다. 그래서 킬로이 리얼티(KRC)는 스스로는 State-of-the-Art 포트폴리오라고 지칭하고 있다. 또한 추가적으로 Life Science 포트폴리오(생명과학 클러스터) 포트폴리오를 확장하고 있는데, 지난 번에 소개했던 알렉산드리아 오피스 리츠가 기억나는가? 알렉산드리아(ARE)는 생명과학 클러스터, 테크 등에 공간을 제공하는 오피스 리츠의 First Mover라고 했다.

 

미국 오피스 리츠 : 알렉산드리아(ARE)와 코로나19

 

알렉산드리아(ARE) 역시 많은 임차인이 테크 기반이고 또한 일부지만 많은 오피스가 서부해안 위치하고 있었는데, 킬로이 리얼티(KRC) 역시 비슷한 방식으로 확장 중에 있다.

 

 

KRC

 

 

이렇게 킬로이 리얼티(KRC)는 킬로이 오이스터 포인트(Kilroy Oyster Point Development)라는 2.9mn sqft 가량의 대규모 공사를 통해서 생명과학 클러스터 포트폴리오를 확장할 계획에도 있다. 2.9mn sqft가 도대체 어느정도 크기냐하면, 현재시총 $6.3bn 규모의 킬로이 리얼티(KRC)가 보유하고 있는 규모가 13bn sqft 가량이다. 현재 규모의 1/4에 해당하는 규모의 포트폴리오가 생명과학 클러스터로 채워질 계획이라니 앞으로 매출 상승하는 소리가 들린다. 게다가 개발 중인 자산들은 수요가 한창이라서 이미 89%가량 Pre-leased 됐다니 아주 좋은 소식이다.

 

 

KRC

 

 

킬로이 리얼티(KRC)는 그래서 대략 112개의 자산과 현재 안정화된 자산이 13mn sqft 정도에 이른다. 또 흥미로운 점은 West Coast Office (서부해안) 지역은 기존의 오피스 섹터 특히나 서부 지역에 대한 우려와는 다르게 오히려 오피스 시장이 붐비고 있다는 것이다. 초기의 예측에 따르면 서부해안은 벤처, 테크 등의 재택근무에 유리한 환경에 있는 임차인들이 많기 때문에 오피스의 공실률이 높아질 것이라고 예상됐지만, 오히려 테크 회사들은 쾌적한 오피스 환경 등을 이유로 삼아 오피스 규모를 크게 줄이지 않고 있는 듯한 추세이다.

 

 

Kilroy Realty: West Coast Office Markets Are Still Booming | The Motley Fool

 

물론 오피스 현황은 조금 더 지켜볼 필요가 있겠지만, 킬로이 리얼티(KRC)의 서부해안, 테크, 바이오클러스터의 조합은 기존의 보수적인 오피스와는 다르게 굉장히 혁신적이고 업사이드가 많은 포트폴리오라고 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

킬로이 리얼티 실적은?

 

KRC

 

지금과 같은 코로나 상황에서 가장 중요한 건 임대료 회수율이 어느정도 수준이냐와, 임차인 구성이 얼마나 우량하게 되어있는지라고 할 수 있다. 킬로이 리얼티(KRC)는 대부분 오피스, 바이오 클러스터 등으로 이루어져 있기 때문에 임대료 회수율이 95% 수준이다. 또한 리테일의 비율이 아주 낮은 편이어서 안정적이라고 볼 수 있다.

 

KRC

 

다만 평균 Occupancy가 아직 95% 수준을 넘지 않는다는 점이 조금 아쉬울 뿐이다. 하지만 앞으로 계속적인 개발 등에 따라 평균 Occupancy 수치를 완전히 안정화하기는 쉽지가 않을 것이다. 그것이 성장형 배당 리츠의 한 면이라고 볼 수 있겠다.

 

KRC

 

올해 NOI는 오히려 8.5% 증가하였다. 주당 FFO는 2019년 $3.9 수준에서 3.72 수준으로 소폭 감소하였지만 아직 성장 중인 킬로이 리얼티(KRC)에게 있어서 이정도면 선방한 셈?

2020년 코로나19 이전까지 FFO는 꾸준히 증가하여 2012년에 비해 약 2배이상 성장하였다.

 

KRC

 

그리고 위에서 언급했던 킬로이 리얼티의 킬로이 오이스터 포인트 프로젝트를 통해서 대규모 생명과학 클러스터로 확장해나갈 수 있을 전망이다.

 

 

해당 점들을 조합했을 때, 킬로이 리얼티(KRC)는 서부해안 오피스 공실 우려만 해소된다면 바이오클러스터 등 수요가 강한 오피스에 대한 기대를 타고 P/FFO 17x ~ 20x 까지는 충분히 룸이 있을 것이라고 예상된다. 올해 주당 FFO 수준에서 $4 정도 수준까지 예상한다면 주가는 $70~80 이상 선까지는 완만하게 성장할 수 있을 것이라고 기대된다.

 

 

 

 

 

 

 

킬로이 리얼티는 분기배당

 

KRC

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킬로이 리얼티(KRC)의 시가배당률은 3% 수준으로 오피스 리츠 중에서도 낮은 편이다. 게다가 킬로이 리얼티는 FFO payout ratio가 40% 초반 수준으로 배당을 많이 하는 편의 리츠는 아니다. 다만 이는 킬로이 리얼티(KRC)가 계속해서 성장할 수 있는 확장하는 리츠기에 유보하는 것이라고 보는 편이 더 좋을 것 같다.

 

2009년 금융위기 당시 킬로이 리얼티(KRC)는 배당을 대규모 삭감하였지만 그 이후로는 이번 코로나19에도 불구하고 꾸준히 배당을 유지, 증액하고 있다.

 

 

5년 평균 배당률은 약 2% 중반 수준인데, 코로나19에 따른 배당금 증액이 없다는 가정하에도 $70 수준까지는 넘볼만하지 않을까 싶다.

 

이렇게 오늘은 미국 오피스 리츠 중 하나인 킬로이 리얼티(KRC)에 대해 알아보았다. 한 번 더 킬로이 리얼티(KRC)에 대해 되짚어보고 싶다면 위에 Factsheet을 점검하길! 그리고 다른 오피스 리츠를 알아보고 싶다면 아래 알렉산드리아(ARE)

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.