미국 리테일 리츠: 지역몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩 리테일의 차이점은 무엇일까?

리테일 리츠하면 떠오르는 건 쇼핑몰이다. 하지만 사실 리테일 리츠는 크게 세가지 종류로 분류되어 있다. 바로 (1)지역몰, (2)쇼핑센터, (3)프리스탠딩 리테일이다. 아래 최근 미국 리츠 시장 동향에서 참고한 자료를 확인해보자

 

미국 리츠 시장 현황(2021.02.05) - 실적과 경기부양감에 대한 기대와 함께 랠리 계속

 

 

내가 리츠 관련 자료를 기록할 때 주로 사용하는 것은 NAREIT의 자료인데, NAREIT에서는 리테일 리츠를 위와 같이 지역몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩 리테일로 세가지로 분류하고 있다.

 

결론부터 말하자면 세가지는 아래와 같다.

 

(1) 지역몰: 거대한 쇼핑몰을 다수 보유하고 있는 리츠

(2) 쇼핑센터: 하나의 커다란 앵커 상점(슈퍼마켓)을 주변으로 형성된 다양한 쇼핑 지역(쇼핑센터)를 보유하고 있는 리츠

(3) 프리스탠딩(Freestanding): 쇼핑센터나 지역몰 등에 속하지 않은 독립된 리테일 건물로 우리가 가장 집앞에서 쉽게 접할 수 있는 상점. 주로 넷리스(Net Lease) 기반이다.

 

 

그러면 과연 세 가지의 정확한 차이가 무엇인지 알아보고 거기에 속하는 몇가지 리츠들을 살펴보자

 

지역몰 리테일 리츠: 쇼핑몰을 가진 사이먼프로퍼티

 

 

지역몰 리테일 리츠는 쇼핑몰, 아울렛 등을 보유하는 대규모 리츠이다. 상상할 수 있듯이 리테일 리츠하면 떠오르는 가장 규모가 큰 리츠인 사이먼프로퍼티(SPG)가 바로 지역몰 리테일 리츠의 하나이다. 다음으로 떠오르는 두번째 강자는 메이서리치(MAC)이다. 이들 모두 수십개의 쇼핑몰을 보유하고 있다.

 

 

 

사이먼프로퍼티(SPG)의 NOI 포트폴리오를 보면 대부분이 미국 몰과 아울렛 등으로 이루어져 있다. 이 중 미국 및 지역몰 자산의 숫자는 160개를 넘는 수준이고 면적으로 따지면 140mn sqft를 넘는 수준이다.

 

이렇게 지역몰 리테일 리츠는 우리가 생각하는 그 거대한 쇼핑몰 여러개를 소유한 리츠이다. 그러다보니, 사이먼프로퍼티(SPG)의 시총이 $30bn을 넘는 것이 당연할 수 밖에 없다.

 

MAC

 

시총 2위 규모의 메이서리치(MAC) 또한 쇼핑몰 등을 담고 있는데, 이에 더해서 메이서리치(MAC)는 쇼핑센터(쇼핑몰 또는 여러개의 상점들로 이루어진 흔히 말하는 도심지의 쇼핑센터 구역들) 와 일부 프리스탠딩 스토어 또한 포함하고 있는 것으로 보인다.

 

쇼핑센터 리테일 리츠 : 아웃도어 상점들

 

 

쇼핑센터 리테일 리츠하면 생각나는 것은 무엇보다 리젠시 센터(REG)와 킴코 리얼티(KIM)이다. 앞에서 간략하게 설명했듯이 쇼핑센터는 우리가 흔히 말하는 도심지의 쇼핑구역을 말한다. 쇼핑센터 리츠는 그러한 도심지 등에 위치한 쇼핑센터에 위치한 여러개 외부 리테일 자산 등을 소유하고 있는 리츠다. 물론

 

여기에도 어느 정도의 쇼핑몰을 보유할 수도 있지만 위의 지역몰 규모 수준의 몰이라고 보기에는 힘들다. 결국 규모가 조금 작은 더 가까운 쇼핑센터 상권인 것이다.

 

reg

reg

reg

 

리젠시센터(REG)의 최근 프레젠테이션을 보면 리젠시센터가 보유하고, 개발 에정인 자산들은 이렇게 쇼핑센터의 형태를 이루고 있다. 쇼핑몰이 하나의 몰로서 내부에 모든 상점이 위치하고 있는 것과는 다르게, 외부에 여러 상점들이 줄지어 있는 형태이다. 이런 것이 쇼핑 센터라고 할 수 있다.

 

KIM

 

킴코리얼티(KIM) 역시 쇼핑센터 포트폴리오를 보유하고 있다. 외부에 상점이 늘어져 있는 모양의 쇼핑센터와 플라자들이 바로 이런 킴코리얼티(KIM), 리젠시센터(REG) 등의 쇼핑센터 리츠들이 보유한 자산들이다

 

프리스탠딩 리테일 리츠 : 1차 상권 리얼티 인컴(O)

 

 

프리스탠딩(Freestanding)의 어원은 쇼핑센터나 쇼핑몰과 같은 어떠한 구역에 속한 것이 아니라 단독으로 서있다는 의미이다. 그런 어원이 말해주듯이 프리스탠딩 리츠는 우리가 흔히 집 근처, 1차 상권에서 볼 수 있는 한 개의 건물 등에 단독으로 있는 리테일 등을 수백개 수천개씩 보유한 리츠이다.

 

프리스탠딩 리츠는 또한 넷리스(Net Lease) 리츠라고도 불리는데, 그 이유는 주로 이러한 프리스탠딩 리테일이 넷리스(Let Lease)의 형태로 임대차계약이 맺어지기 때문이다. 넷리스(Net Lease)는 임차인이 세금, 보험, 그밖에 관리비용 등을 부담하고, 임대인은 순임대료만을 받는 형식의 임대차계약으로 건물주와 건물에 자리한 사업의 오퍼레이터(사업자)가 완전히 분리되는 형태이다. 이로 인해 프리스탠딩 임대차 계약의 임대인은 비용 등의 요소부터 안전하다고 평가 받는다.

 

안전한 Net Lease 리츠도 위험해지고 있다?

 

프리스탠딩 리츠의 대장주이자 대표는 무엇보다 우리의 월배당 리츠 리얼티인컴(O)이다. 그밖에도 스토어캐피탈(STOR) 등이 있다.

 

O

 

리얼티인컴(O)의 포트폴리오를 살펴보면 약 6,600개의 가량의 자산에 109mn sqft 가량을 관리하고 있다. 이중 리테일 자산 부분은 85% 수준이다.

 

O

 

리얼티인컴(O)은 위와 같이 편의점, 달러 스토어, 레스토랑 등의 프리스탠딩(Freestanding) 스토어를 소유하고 있다.

금번 리얼티인컴(O)의 Earnings에 큰 타격이 생겼던 이유는 Theaters(영화관) 자산의 손상 때문이었다.

 

리얼티 인컴(Realty Income; O) - 유상증자

 

 

STOR

 

스토어캐피탈(STOR) 역시 다양한 프리스탠딩 리테일 스토어와 그밖에 Industrial Parks에 자리한 제조 관련 자산을 보유하고 있다. 총 자산 수는 약 2,600개 정도로 리얼티인컴(O)과는 큰 차이가 나지만 여전히 많은 수준의 자산을 보유하고 있다.

 

STOR

 

스토어캐피탈(STOR)의 자산 임대차 현황을 살펴보면 프리스탠딩(Freestanding) 스토어를 왜 넷리스(Net Lease) 리츠라고 부르는 지를 알게 된다. 투자 자산의 약 99% 이상이 바로 트리플넷(NNN)으로 맺어져있다. 이를 통해서 스토어캐피탈(STOR)은 많은 고정비를 아끼고, 순임대료만 받으면서 안정적인 운영을 유지할 수 있다.

 

정리

 

- 리테일 리츠는 크게 (1)지역몰 리츠, (2)쇼핑센터 리츠, (3) 프리스탠딩 리츠로 나뉜다.

 

- 지역몰 리츠는 다수의 쇼핑몰을 보유하고 있으며, 쇼핑센터 리츠는 앵커상점 주변으로 형성된 상권, 쇼핑지역(쇼핑센터)를 보유하고 있는 리츠이다. 프리스탠딩 리츠는 쇼핑몰이나 쇼핑센터에 속하지 않는 별개의 리테일 건물을 보유하고 있다. 프리스탠딩 리츠는 주로 넷리스(Net Lease) 리츠라고 불리는데 이는 임차인이 대부분의 비용을 부담하는 임대차 구조 때문이다.

 

안전한 Net Lease 리츠도 위험해지고 있다?

 

- 넷리스(Net Lease) 리츠는 전통적으로 굉장히 안정적이라고 여겨진다. 다만 리테일 사업 자체가 무너지면 위험할 수 있다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.