안전한 Net Lease 리츠도 위험해지고 있다?

Net Lease, Triple Net Lease, Double Net Lease 등 미국 리츠를 살펴보다보면 아주 다양한 종류의 임대차가 있다. 이러한 Lease의 종류는 임대인과 임차인이 비용을 어떻게 분담하는가에 따라 달라진다.

 

이전 글에서 다뤘 듯, 전통적으로 Triple Net Lease나 Double Net Lease는 임대인이 직접 Operating(오퍼레이션)을 리츠보다 더 안전한 자산이다. 당연할 것이, 고정비용이 없는 사업모델은 더 안전할 수 밖에 없기 때문이다.

 

미국 리츠의 비중을 어떻게 가져가야할까? 미국 리츠로 포트폴리오 구성하기

 

아무리 Net Lease 형태를 가진 리츠들이 안전한 리츠라고 하지만 결국 이 또한 부동산 자산을 소유하는 리츠이기 때문에 코로나 위험에 노출될 수 밖에 없다. 오늘은 아래 기사를 통해서 Net Lease의 위험이 지금과 같은 특수한 코로나 상황에서 어떻게 부각되고 있는지 알아보도록 하자

 

Gauging Emerging Distressed Investing Situations in Some Net Lease Sectors

 

임대차의 구조 Net Lease란?

 

추후에 리츠 소개를 통해 조금 더 Net Lease에 대해 다루어 보겠지만, 간략하게 Net Lease란 아래와 같다.

 

 

Google

Google

 

 

먼저 기사를 다뤄보기에 앞서 Net Lease란 무엇인지 간단히 알아보자. 임대차계약에는 다양한 계약이 있다. 이는 임대인과 임차인이 비용을 부담하는 방법에 따른다.

(1) Full Service Gross Rent: 전부 임대인이 부담하고 오퍼레이션/관리까지 진행한다.

(2) Modified Gross Rent: 관리/유지 보험 등은 임대인이 부담한다.

(3) Net Lease

     -Single Net Lease: 임차인이 임대료와 재산세를 납부한다

     -Double Net Lease: 임차인이 임대료와 약간의 재산세, 보험 등을 부담한다.

     -Triple Net Lease: 임차인이 전부 부담하고, 임대인은 순임대료만 받는다.

 

이를 모두 외우고 다니는 건 당연히 불가능하고, 그냥 간단하게 NNN는 임대인은 순임대료만 받으며, 아래로 갈수록 임대인이 부담해야하는 비중이 높아진다고 볼 수 있다.

 

단일 임차인 Net Lease의 위험성

 

Gauging Emerging Distressed Investing Situations in Some Net Lease Sectors

 

기사에서 말하는 요점은 모든 Net Lease가 위험하다는 것이 아니라, Single Tenant, 즉 단일 임차인이 있는 Net Lease 자산이 위험하다는 것이다.

 

Net Lease를 통해 임대차 계약을 체결하는 자산은 여러 종류가 있다. 오피스가 될 수도 있고, 물류자산이 될 수도 있고, 리테일 자산이 될 수도 있다. 하지만 특히나 리테일 자산이 큰 비중을 차지하는데 그것은 리테일 자산의 오퍼레이션의 특수성이다. 

 

오피스의 경우는 사실 Net Lease가 아니더라도 실질적으로 오피스 관리를 위해 부대적으로 나가는 비용은 크지 않다. 또한 단순 공간을 임대해주는 것이지 때문에, 섹터 특화 매니지먼트, 오퍼레이션 리스크가 크지 않다. 하지만 리테일은 그렇지 않다. 리테일(레스토랑, 영화관 등)은 기본적으로 임차인이 바로 그 특정섹터에 특화된 사람인 경우가 많다. 건물을 소유한 건물주는 해당 리테일 산업의 영업하는 방법을 알지 못한다. 단지 공간만을 빌려주고 싶을 뿐이다.

 

그래서 사실 Net Lease는 건물주, 임대인, 그리고 Operator로서의 진짜 건물주라기보다는 적은 순임대료만을 받는 채권자와 비슷하다. 사실 이자를 받는 것과 순임대료로 운영에 관여하지 않고 소정의 임대료만을 받아가는 것은 큰 차이가 없기 때문이다.

 

우리가 알고 있는 대표적인 Net Lease 리츠는 리얼티 인컴(O)이다. 리얼티 인컴은 너무나도 많은 Street Retail Store를 보유하고 있기 때문에, 각각 업종을 관리할 수가 없다, 그렇기 때문에 Net Lease 방식으로 수많은 점포들과 임대차계약을 맺는 것이다.

 

 

 

 

문제는 리얼티인컴(O)과 같이 분산화된 많은 임차인을 Net Lease로 가지고 있는 리츠가 아니다. 리츠가 보유하고 있는 거대한 리테일 자산이 단 하나의 레스토랑이 임차한 건물일 때이다. 만약 레스토랑이? 그 사업이 망해버린다면?

 

그렇게 단일 임차인 Net Lease는 Net Lease라는 특유의 안전 포트폴리오의 매력을 잃어버리는 것이다.

 

그래서 항상 주목할 필요가 있다. 내가 들고 있는 Net Lease의 리츠가 얼마나 분산화된 포트폴리오를 가지고 있는지

 

미국 리츠의 비중을 어떻게 가져가야할까? 미국 리츠로 포트폴리오 구성하기

 

위의 이전 글에서도 다뤘다시피 항상 분산화는 포트폴리오의 기본이다. 특히나 한방을 노리는 것이 아닌 꾸준한 현금배당 흐름을 목적으로 보유하는 리츠 포트폴리오에 분산화가 없다면 그것은 더이상 리츠 포트폴리오가 아니다.

 

사담으로, 부동산 업계에서 일하다보면 흥미로운 차이를 발견할 때가 있다. 해외 투자자들은 투자하는 자산의 임차인이 분산화되어있기를 바란다. 반면에 국내 투자자들은 우량한 하나의 단일 임차인을 바랄 때가 많다. 굉장히 흥미로운 차이이다. 그 차이가 흥미로운 이유는 위의 글을 자세히 읽어보았다면 알 수 있을 것이다.

 

---

 

* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.