작년 코로나19사태로 인해 많은 Homeowner들이 이자를 지불하지 못하게 되면서, 미국은 CARES ACT를 통해서 Mortage forbearance(모기지 유예 프로그램)을 실시하였다. 바이든 정부는 이 Forbearacne 프로그램을 3월말일로 추가적으로 연장했다. 내용은 간략하게 말하자면 아래와 같다
- 2021년 3월 31일까지 Foreclosure(압류)나 퇴거명령에 대한 일시 중지
- 차주에게 최초 180일간 Forbearance 제공, 차주의 요청 시 추가적으로 180일 제공. 해당 Forbearance 기간 간에는 최초 이자금 등 제외하고 추가적인 가산 이자, 패널티 등 가산 금지
- Forbearacne 기간이 끝난 후에는, 대주는 차주와 함께 이자 납부를 위한 계획을 구상한 후, 이자 지급가능한 계획 제공
현재로서의 문제는 두 가지다.
(1) 기존 Forbearance 프로그램을 신청한 Homeowner들이 정상 이자 지급 상황으로 복귀하는 속도가 점점 느려지고 있다는 것
(2) 2021년 3월말을 기준으로, 작년 3월 당시부터 12개월 간 forbearance 프로그램 아래 있던 Homeowners 들이 Forbearacne 프로그램을 끝낸다고 가정하더라고, Post-Forbearance 프로그램에 의해(이자를 지급할 수 있는 가능한 계획을 대주가 차주에게 제공하는 것) 여전히 정상적인 모기지 이자 지급 상황이 도래하지 않을 것이라는 것이다.
이런 상황에서 가장 먼저 반응할 미국 모기지 리츠(mREITs)는 두 가지라고 볼 수 있다.
모기지 서비서(Mortgage Servicer)
(1) 모기지 서비서(Mortgage Servicer) -> 모기지 서비싱만 제공하거나 또는 mREITs 중에 서비싱 자산을 가진 리츠
- 미스터 쿠퍼(Mr. Cooper ; COOP)
- 뉴레지덴셜 인베스트먼트 (New Residential Investment ; NRZ)
- 패니맥 파이낸셜 서비스(PennyMac Financial Services ; PFSI)
미국 모기지 리츠가 어떤 자산을 보유했는지 함께 보자! MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitiz
미국 모기지 리츠 - MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitization은 무슨 뜻일까? 미국 모기지 리츠는 미국 배당 주식을 처음 투자하는 사람이라면 누구나 관심을 가졌을만한 주식이다. 왜냐..
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모기지 서비서가 이런 상황에 취약해지는 이유는 이전 모기지 리츠(mREITs) 관련 글에서 다루었던 것처럼, 모기지 서비서는 이자 관련된 사무절차를 처리하는 일뿐만 아니라, 일정부분의 미지급된 이자분 역시 Advance의 형태로 MBS의 Certificate Holder 들에게 지급할 의무가 있기 때문이다.
이러한 상황을 대비하여, 모기지 서비서는 항상 어느정도의 Working Capital을 통해 유동성을 확보해놓거나, 다른 모기지 관련 사업자들이 제공하는 Advance Loan이라는 상품을 이용한다. 하지만 이렇게 많은 모기지(주택담보대출)가 이자를 지급불능한 상태 놓이게 된다면, 그 부담은 모기지 서비서가 감당할 수 있는 수준을 넘어서게 된다.
그래서 우리는 MSR(Mortage Servicing Right) 또는 MSR의 위험을 더 쪼갠 상품인 Excess MSR을 들고 있는 mREITs 모기지 서비서들에 주목할 필요가 있다. 좋은 의미든 나쁜 의미든.
모기지를 담은 리츠(MBS, Mortage Loan 등)
(2) 모기지 리츠 -> 말그대로 많은 모기지 리츠는 RMBS 또는 Residential Loan 등을 보유하고 있다
- 애널리 캐피탈 (Annaly Capital ; NLY)
- AGNC 인베스트먼트 (AGNC Investement)
- 키메라 인베스트먼트 (Chimera Investment ; CIM)
- 투 하버스 인베스트먼트 (Two harbors Investment ; TWO)
위에 모기지 서비서가 Advance 부담분을 다 채우고 더이상 Advance(선지급)을 감당할 수 없게 된다면 모기지 관련 상품(MBS, 또는 모기지론)을 가지고 있는 모기지 리츠(mREITs)는 아래에 열거한 사유 등으로 더 리스크에 노출될 수 밖에 없다.
(1) 모기지론, 또는 MBS의 평가가격이 떨어지거나
(2) 특히나 non-agency mortgage loan처럼 보증이 되지 않은 경우, mbs나 loam이 완전히 Default가 되어버리는 경우
그래서 앞으로 3월이 다가올수록 우리는 모기지 리츠(mREITs)의 가격 동향에 주목해야 한다. 그중에 어떤 자산은 돌아오지 못할 강을 건널 것이고, 어떤 리츠는 주워담을 찬스이기 때문이다.
참 아이러니한 상황이다. 미국은 하우징붐과 동시에 가장 큰 파산의 위기를 맞고 있기도 하다.
* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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