미국 모기지 리츠 - MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitization은 무슨 뜻일까?
미국 모기지 리츠는 미국 배당 주식을 처음 투자하는 사람이라면 누구나 관심을 가졌을만한 주식이다.
왜냐하면 배당이 수익률이 너무 높으니까? 자연히 끌릴 수 밖에. 평균 시가배당률이 9%가 넘어간다. 모기지 리츠는 도대체 무슨 자산을 담고 있길래 이렇게 시가배당률이 높을까?
블랙스톤 모기지 트러스트(BXMT)
시총 5위 규모($3.95 bn)의 블랙스톤 모기지 트러스(BXMT, Blackstone Mortgage Trust)의 포트폴리오 구성은 딱 하나다. Senior Loan(선순위대출)
특히 Senior Loan(선순위대출)에 대한 자산은 오피스, 호텔 등의 자산이다. CMBS(상업용부동산담보대출)의 선순위대출이 블랙스톤 모기지 트러스트의 메인 투자영역인 것으로 보인다.
이정도면 미국 모기지 중에서 단연 우량 자산을 위주로 담고 있는 것을 알 수 있다.
키메라 인베스트먼트(CIM)
시총 5위($2.4bn) 규모의 키메라 인베스트먼트(CIM, Chimera Investment)은 크게 (1) Residential Loan(주거용 대출), (2)Non-Agency RMBS(주택담보대출증권), (3)Agency RMBS(주택담보대출증권), (4)Agency CMBS(상업용부동산담보대출증권)으로 구성되어 있다.
주목할 점은 키메라 인베스트먼트는 Residential Loan(주거용 대출)을 직접 딜러로부터 매입해서 Securitization(증권화)하는 방법으로 A-note를 Third party 판매하고, B-note를 보유한다는 점이다. 통상적으로 A-note는 이율이 낮은 반면에 담보에서 우선순위를 가진다. B-note는 담보에서 우선순위를 내주는 대신 이율을 높게 가져간다.
키메라 인베스트먼트는 Securitization(증권화)을 통한 방법으로 origination fee(증권화 수수료)를 챙기는 동시에 B-note를 통한 높은 이율을 챙기는 방법으로 수익의 upside를 노리고 있다. 위에 블랙스톤 모기지 트러스트보다 더 높은 수익성 전략을 택하는 것이다.
MFA파이낸셜(MFA)
미국 모기지 리츠 시장 시총 7위($1.78bn) 규모의 MFA 파이낸셜(MFA; MFA Financial)은 우리가 기존에 봐왔던, Residential Mortgage Securities(RMBS, 주택담보대출증권) 외에도 MSR(Mortgage Servicing Right)과 REO(Real Estate Owned)라는 특별한 자산을 가지고 있다.
MSR(Mortgage Servicing Right)이란 기존 Mortgage 대출을 서비스하는 권리를 말한다. 모기지 특히 MBS(주택담보대출증권)은 수많은 자산들이 뒤엉켜 있기 때문에 개개인에게 돈을 수금하고 처리하고 송금해주는 사무작업을 처리하기가 쉽지 않다.
MSR(Mortage Servicing Right)은 그래서 특정 Mortage(모기지) 포트폴리오에 대해 그러한 사무작업을 처리하고 수수료를 받을 수 있는 권리를 말한다. 보통 수수료는 Mortage(모기지)의 잔금(Outstadning Priniciple)을 베이스로 받기 때문에, 모기지가 조기상환되지 않고 오래 지속될 수록 더 꾸준한 CF(현금흐름)을 만들어 줄 수 있는 자산이라고 볼 수 있다.
하지만 보통 MSR을 가진 Servicer 들은 모기지의 이자가 지연되거나 미납되었을 때 Advance(선금)을 지불하는 의무를 포함하고 있는 경우가 많다. 그래서 주택시장이 하락하고 임대료가 체납되기 시작했을 때 MSR의 가치는 떨어진다. 즉, 위험자산인 것이다.
REO(Real Estate Owned)는 무엇일까? 딱 보기에도 상상이 간다. 부동산을 소유하는 것이다. 엥? 왜 대출을 해주는데 갑자기 부동산을 소유하냐고?
REO는 주로 NPL(Non-performing Loan; 부실자산)이 오랜 시간 체납되어, 담보가 압류되고 채권자가 그 부동산을 결국 소유하게 되는 경우를 말한다. 우리가 흔히 알듯이 REO는 결국 경매 또는 제 3자 (The third party)에게 매매되는 방식을 통해 수익을 되찾을 수 있다. 어떻게 보면 우리가 흔히 알고 있는 싼값에 부동산을 인수해서 매각하는 전략이라고 보면 되겠다.
MFA 파이낸셜은 왠지 위에 블랙스톤 모기지 트러스트와 키메라 인베스트먼트보다도 더 위험자산을 선호하는 것처럼 보인다.
아보 리얼티 트러스트(ABR)
미국 모기지 리츠 시장 시총 8위($1.78B)의 아보 리얼티 트러스트(ABR; Arbor Realty Trust)는 어떨까? 먼저 Servicing 포트폴리오가 눈에 띈다. 우리가 방금 직전 MFA 파이낸셜을 통해 배웠던 MSR(Mortgage Servicing Right)과 같이 Servicing을 통해 매출을 올리고 있는 것으로 보인다.
또한 Origination 포트폴리오가 있다. 직전에 키메라 인베스트먼트의 자산을 통해 우리는 큰 Whole loan을 Securitization(증권화)하는 방법으로 수수료 수익을 올릴 수 있다고 했다.
Securitization(증권화) 직전에는 Origination이 있다. 수많은 대출을 모으기 위해서는 그런 대출을 직접 실행하거나, 일반 은행들로부터 사올만한 Party가 필요하다.
Loan Origination이란 이렇게 대출을 실행하고 매입하는 사업이다. 그리고 그 과정에서 수수료를 수취한다. 그리고 Origination한 대출을 준정부기관인 Fannie Mae(패니매), Freddie Mac(프레디 맥) 등에 대해 판매하는 것이다.
Fannie Mae(패니매)와 Freddie Mac(프레디맥)에 대해 들어본 적이 있을 것이다. 그 예전 서브프라임모기지 사태 때 바로 그 기관..
추가적으로 아보 리얼티 트러스트(ABR)는 이렇게 실행한 대출을 팔고 MSR(Mortage Servicing Right)을 보유하는 방법으로 수수료를 수취한다. 또한 일부 대출은 Balance Sheet에 직접 보유하여 투자를 한다. 위에 포트폴리오 구성을 보면 아보 리얼티 트러스트(ABR)은 브릿지론에 대해서 많은 양으로 On-balance sheet에 보유하여 투자를 하는 것으로 보인다.
투 하버스 인베스트먼트(TWO)
미국 모기지 리츠 시장 시총 9위($1.75bn) 규모의 투 하버스 인베스트먼트(TWO; Two Harbors Investment)는 어떨까?
이미 우리에게 너무 익숙한 Agency MBS. 즉 준정부기관인 Fannie Mae(패니맥) 등이 보증하는 RMBS(주택담보대출증권)과 MSR(Mortage Servicing Right)이 보인다.
한 번도 못보던 자산은 Net TBA Position이다. TBA는 To be announced의 줄임말로 모기지 시장에서는 MBS(주택담보대출증권)의 TBA 시장, 또는 TBA 상품을 말한다.
TBA Mortgage(TBA 모기지)는 MBS를 선물/선도환으로 거래하는 것을 말한다. MBS는 수많은 대출이 뭉쳐진 증권이다. 이를 우리가 아는 선물시장 또는 선도환시장처럼 미래 특정일에 구매할 것으로 약속한 것이 바로 TBA이다.
많은 주택담보대출증권(RMBS)에 투자하는 미국 모기지 리츠들은 일부 RMBS를 구매하기 위해 또는 RMBS 자산에 대한 헷징을 위해서 TBA를 구매한다. 우리 국내 시장에서 기관 투자자들과 외국인 투자자들이 선물을 구입하는 원리와 비슷하다고 볼 수 있다.
이런 TBA에서 파생되는 재밌는 상품이 하나 있다. 바로 Dollar Roll(달러롤)이다. 우리는 선물시장에서 Short Position(매도 포지션을 취할 수 있다). 가까운 시일에 매도 포지션을 취하고 먼 미래에 매수 포지션을 취함으로써 Roll-over(롤오버)를 한다고 한다.
많은 미국 모기지 리츠는 이런 달러롤이라는 롤오버를 통해서 지금 비싼 MBS를 팔고 미래 시점에 싼 MBS를 매수함으로써 차익을 챙긴다. 마치 주식 현물시장의 공매도를 통한 차익과 선물시장에 Short-long 전략과 비슷해보인다.
결국 투 하버스 인베스트먼트(TWO)의 Net TBA Position은 TBA를 Long, 즉 매수한 포지션이 그만큼이 있다는 것을 뜻한다.
아폴로 커머셜 리얼 이스테이트 파이낸스(ARI)
마지막으로 미국 모기지 리츠 시장의 시총 11위($1.65bn) 규모의 아폴로 커머셜 리얼 에스테이트 파이낸스(ARI;Apollo Commercial Real Estate Finance)에 대해서 알아보자.
아폴로 리얼 이스테이트 파이낸스(ARI)는 최근에 포트폴리오 변동이 있었다. 기존 First Mortgage Loan(선순위대출), Subordinate Loans(후순위대출), CMBS(상업용부동산담보대출증권)의 구성에서 대부분 First Mortgage Loan(선순위대출)로의 포트폴리오 변화가 눈에 띈다.
이러한 선순위대출의 담보자산들, 즉 대출자산들은 대부분 상업용 부동산인 것으로 보인다.
코로나 때문인지 아니면 ARI(아폴로 리얼 에스테이트 파이낸스)의 대대적 전략적 변경인지는 몰라도, 선순위대출로 포트폴리오 구성을 변경한 선택은 결국 좋은 선택이 되었다. 코로나 이후에도 선순위대출은 안전할 수 있었기 때문이다.
정리
- MBS, RMBS, CMBS, Senior loans(선순위대출), Subordinate loans(후순위대출) 등의 뜻에 대해 알아보고 이들을 보유한 다양한 미국 모기지 리츠들을 알아보았다
- MBS, RMBS, CMBS, 선순위대출, 후순위대출 외에도 MSR(Mortage Servicing Right), REO(Real Estate Owned), TBA(To-be annonced) 등의 뜻에 대해 알아보고 이들을 보유한 다양한 미국 모기지 리츠들을 알아보았다
-또한 Origination(대출실행/매입)과 Securitization(증권화) 등 미국 모기지 리츠의 그밖의 사업 분야에 대해서도 알아보았다
- 미국 모기지 리츠는 정말 다양한 자산을 다양한 위험도에 따라 투자한다. 그러니 투자에 각별한 주의가 필요하다. 개인적으로 코로나 기간동안 몇가지 모기지 리츠를 보유하면서 느꼈던 점은 상업용부동산에 투자한 선순위대출 또는 CMBS는 낮은 금리에도 불구하고 타 모기지 리츠보다 더 잘 버틸 수 있다는 것이었다. 폭락했을 때 줍자.
* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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