2020년 코로나의 영향으로 인해 많은 미국 헬스케어 리츠들이 타격을 받았다. 위에 Finviz의 헬스케어 리츠의 Performace는 2020년 1월 31일 기준으로 약 -20.56%이다. 헬스케어 리츠라면 병원이 생각날텐데 왜 도대체 헬스케어 리츠가 이토록 무너져 내린 것일까?
보통 헬스케어 리츠라고 생각하면, 병원 정도를 생각할 수 있지만, 사실 헬스케어 리츠에는 많은 분야가 있다.
미국 헬스케어 시장의 분야 5가지
(1) 시니어 하우징 - 트리플넷(NNN) 또는 오퍼레이팅
* 트리플넷(NNN)은 오피스에서도 자주 등장하는 개념이지만, 쉽게 말하면 건물의 주인이 관리비, 그밖의 운영관련 비용을 일절 부담하지 않고 Net Rent(순임대료)를 부담하는 방식이다. 그냥 임대료만 챙기고 다른 관리는 모두 운영하는 임차인이 지는 방식이라고 보면 된다. 반면 오퍼레이팅을 직접하는 경우에는 임차인으로부터 임대료를 받고 그 돈으로 해당 시설을 관리해야한다.
(2) Medical Office Builidng (메디컬 오피스) : 병원과 다른 점은 입원병상 수가 없다는 것이다.
(3) Skilled Nursing facilities
(4) 병원
(5) Life Science 등 관련 실험실 임대
(1) 시니어 하우징 리츠
우리가 흔히 미국 헬스케어 리츠 중 대표주라고 생각하는 웰타워(Well Tower ; WELL), 벤타스(Ventas ; VTR)는 헬스케어 중에서도 시니어 하우징을 메인으로 담고 있는 헬스케어 리츠이다.
또 우리가 흔히들 알고 있는 내셔널 헬스 인베스터스(NHI) 역시 대부분이 시니어 하우징 자산을 담고 있는 리츠이다.
문제는 이번 코로나19로 인해서 대부분의 고령층들이 사망하거나, 고령층이 포진되어 있는 시니어 하우징 시설이 코로나19로 인해 셧다운됐다는 것이다. 이렇게 헬스케어 리츠 시총의 대부분을 차지하고 있는 대형 헬스케어 리츠들이 코로나에 취약하게 영향을 받는다면, 헬스케어 리츠의 Performance가 나쁠 수 밖에 없다.
위에 Finviz 차트에서 보다시피 웰타워(WELL), 벤타스(VTR)의 주가는 코로나19 이전보다 약 2/3 수준에 위치해 있다.
(2) 라이프 사이언스 등 실험실 리츠
반면에 웰타워(WELL), 벤타스(VTR)의 각각 시총 1위, 3위의 중간에 위치한 알렉산드리아 리얼 에스테이트(ARE)의 주가는 코로나19 이전 수준과 거의 동일하다. 그 이유는 알렉산드리아 리얼 에스테이트의 사업모델은 Life Science 등 주로 실험실 클러스터 공간 임대이기 때문이다.
어떻게 보면 사실 오피스 리츠와 다를 바는 없다. 특히나 코로나19로 인해 바이오가 더 부각되는 시점에서 실험실 수요는 더 강할 수 밖에 없었다
(3) 병원 리츠
병원 리츠는 어떨까? 먼저 병원 리츠에 앞서서, Medical Office Builidng(MOB)와 병원은 다르다. MOB는 병원보다 작은 규모의 병원 같은 병원이라고 보면 된다. 병원가 대부분 같은 서비스를 제공할 수 있지만, 결정적으로 입원을 위한 시설이 없다는 것이 MOB라고 보면될 것 같다.
메디컬 프로퍼티 트러스트(Medical Properties Trust ; MPW)는 헬스케어 리츠 중 모든 포트폴리오가 병원인 리츠이다.
물론 병원의 종류도 General, Inpatient Rehabilitation 등 다양한 병원의 종류가 있겠지만, 기본적으로 메디컬 프로퍼티(MPW)와 같은 리츠는 리츠를 통해서 병원을 소유하면서, 이를 다양한 병원 오퍼레이터들에게 임차하여, 임대료를 받는 형태를 취한다.
메디컬 프로퍼티(MPW)와 같은 병원들은 이번 코로나 상황에서 여러 병원 서비스 등의 셧다운 등으로 고전했다. 하지만 이번 MPW의 경우에는 낮은 금리환경을 바탕으로 오히려 병원 포트폴리오를 확장하고 있는 것으로 보인다
Medical Office Building 리츠(MOB 리츠)
기존의 병원과 MOB의 차이에서 설명했듯이 MOB와 병원과의 결정적인 차이는 입원병상 수에 있다. 결론적으로 수술 및 입원을 위한 설비는 병원에 있는데에 비해, MOB는 일상적인 진찰, 클리닉 등을 위한 시설이라고 볼 수 있다. 이번 코로나19로 인해 병원 등이 수술 등을 진행하지 못하면서 어느정도 피해를 입은 것과 반대로, MOB는 오히려 환자의 증가세로 인해서 수혜를 입원 섹터 중 하나이다.
다만 문제는 MOB와 같은 시설은 병원이 수술, 병상 등을 제공할 수 있는 것과 달리 그러한 시설의 한계로 추후의 Remote Medical Office와 같은 원격진료 시설에 의해 굉장한 위협을 받을 수 있다는 것이다.
헬스케어 트러스트 오브 아메리카(Healthcare Trust of America)는 최대 MOB 리츠 중 하나이다. 코로나 이후 약간의 주춤이 있었지만 약 2/3 수준으로 주가는 회복된 것으로 보인다. 현재 약 467개의 MOB를 가지고 있다.
메디컬 오피스(MOB)의 가장 큰 장점은 일반 오피스보다 Retention Rate이 높다는 것이다. 특히나 메디컬 오피스(MOB)리츠가 이런 MOB로부터 임대료를 받는 구조의 리츠인 것에 주목하면 이번 코로나 상황에서 중요한 대처사항은 (1)코로나로 인한 셧다운 방지, (2) Leasing (임대)활동을 통한 Occupancy 유지, (3) 그리고 지속적인 메디컬 오피스 인수에 있었을 것이다.
위에 보다시피 이번 코로나에서 가장 중요했던 점은 MOB(메디컬 오피스)를 Operational 한 상태로 유지하는 것, 셧다운을 막아서 Rent Collection을 유지하는 것이었다.
HTA는 2014년 Inception 이후, 포트폴리오를 두배 가량 확장했다. 또한 매년 지속적으로 MOB(메디컬 오피스) 인수와 개발을 통해서 포트폴리오 크기를 organic하게 확장 중에 있다.
Normalized FFO/Share와 배당금 역시 매분기 꾸준히 성장하고있는 것으로 보인다. 메디컬 오피스(MOB) 섹터는 원격 진료의 시대가 오기 전까지는 꾸준히 성장할 수 있을 것으로 보인다.
정리
- 미국 헬스케어 리츠 시장은 (1) 시니어 하우징(NNN, 오퍼레이팅), (2) Skilled Nursing, (3) 병원, (4) 메디컬 오피스(MOB), (4) Life Science Lab 등로 나뉜다.
- 가장 높은 시총 규모의 벤타스(VTR), 웰타워(WELL) 리츠 등은 시니어하우징을 메인으로 하는 리츠로 이번 코로나로 인해 고령인구 감소로 인해 타격이 컸으며, 앞으로 전망 또한 예측하기 힘들다. 오메가 헬스케어 역시 시니어 하우징이 메인이다.
- 반면에 알렉산드리아 리얼 이스테이트(ARE), 헬스케어 트러스트 오브 아메리카(HTA), MPW(메디컬 프로퍼티) 등 병원, 실험실, 메디컬 오피스 리츠 등은 어느정도 선방했던 것으로 보인다.
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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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