미국 모기지 리츠: 월배당 미국 리츠 브로드마크 리얼티 캐피탈(BRMK)은 부채가 하나도 없어요

미국 모기지 리츠 : 브로드마크 리얼티 캐피탈(Broadmark realty capital; BRMK)

 

미국 모기지 리츠들을 이것저것 뒤적이다. 참 특별하고 특이한 모기지 리츠를 발견했다. 브로드마크 리얼티 캐피탈(BRMK)

 

이전에 미국 모기지 리츠 시리즈들에서 설명했듯이 모기지 리츠는 대부분 차입을 일으켜서 이자를 주는 자산에 투자한다. 모기지 리츠는 부채랑 뗄 수가 뗄 수 없는 관계다. 근데 이 모기지 리츠, 브로드마크 리얼티 캐피탈은 부채가 없다..

 

미국 모기지 리츠(mREITs)와 리스크

 

미국 모기지 리츠가 어떤 자산을 보유했는지 함께 보자! MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitiz

 

 

브로드마크 리얼티 캐피탈(BRMK)은 모기지 리츠이다. 일반적으로 우리가 아는 부동산을 소유하는 리츠들은 보통 Equity 리츠라는 이름으로 불린다. 반대로 이렇게 실제 부동산을 소유하지 않고, 모기지를 소유하는 리츠를 우리는 흔히 mREIT 라고 부른다.

 

알다시피 모기지 리츠들은 대부분의 에쿼티 리츠와 매출을 올리는 방법이 완전히 다르기 때문에 다르게 분류할 수 밖에 없다. 특히나 이런 이유로 대부분의 Equity 리츠가 FFO를 기준으로 평가를 하는 것과 다르게 일반적인 Net Income을 기준으로 평가하는 경우가 대부분이다.

 

 

Source: BRMK

 

브로드마크 리얼티 캐피탈(BRMK)의 가장 흥미로운 점은 부채(Debt Outstanding)가 0 이라는 점이다. 대부분의 mREIT(모기지 리츠)는 부채를 활용하여 돈을 버는데 BRMK는 부채 하나 없이 살아남을 수 있는 것일까?

 

BRMK

 

브로드마크 리얼티 캐피탈(BRMK)는 유상증자를 통해서 모은 딱 Equity만큼의 금액만을 이용해서 대출을 해주는 방식으로 매출을 올리고 있다. 지금과 같은 저금리 환경에서 과연 이게 가능한 일일까?

 

브로드마크 리얼티 캐피탈(BRMK)의 사업모델

 

BRMK

 

브로드마크 리얼티 캐피탈은 주로 건설, 토지개량, 브릿지론 등의 사업에 대출을 하는 사업을 하고 있다. 저금리 환경에서도 이런 공사 관련 대출 금리는 굉장히 높은 편이다.

 

BRMK

 

지금과 같은 저금리 환경에서도 브로드마크 리얼티 캐피탈은 주로 Fixed Senior Secured Debt 위주로 대출을 벌이고 있는데,  고정금리를 통해서 더 높은 금리를 수취하는 동시에 Senior Secured Debt을 활용해서 프로젝트, 또는 해당 부동산 자산에 대해 담보를 통해 안전마진을 확보하고 있는 것이다.

 

위에 보이듯이 평균 가중금리는 약 12%, 그리고 수수료(대출주선수수료, Exit Fee 등)는 4.8%에 달한다.

 

 

최근 2020년 3분기 기준 Key Matrics는 위와 같다. 97%의 신규 대출은 레지덴셜 자산에 실행되었으며, 61%는 기존 차주에게 실행된 것이다. Weigthed LTV는 약 60.4% 가량인데, 상당히 준수한 수준의 담보비율이라고 볼 수 있다.

 

 

 

대부분의 대출 목적 자산은 레지덴셜 등이며, 대출목적은 수직 증축이 가장 큰 것을 알 수 있다. 지금이 코로나 상황인 것과 정반대로 지금 미국의 Housing Boom 수준이다. 집 가격은 코로나와 관계없이 계속 상승을 거듭하고 있으며 이에 따라 많은 건물들은 자산 값 상승을 위해 개보수를 거듭하고 있는 중이다.

 

 

위에 National Home Price Index는 현 Housing Boom을 여과없이 보여주고 있다. 이에 따라 오히려 브로드마크 리얼티 캐피탈(BRMK)는 저금리환경에도 불구하고 오히려 개보수를 위한 수요로 인해서 관련 대출 금리 Spread는 Strong한 수준을 유지하는 중이다.

 

BMRK

 

브로드마크 리얼티 캐피탈(BRMK)의 가장 좋은 점은 보수적인 대출 기준이 아닐까 싶다. 위에 예시에서 보여주듯이, 브로드마크 리얼티 캐피탈은 후순위대출이 아닌 선순위담보대출을 베이스 대출을 실행한다. 또한 LTV 기준을 65%로 엄수하고 있다.

 

위의 예처럼 $5mn 가량의 대출을 실행하였을 때, LTV 65% 충족을 위해서 브로드마크 리얼 캐피탈(BRMK)는 차주 측에 추가 Equity(지분) 투입을 요구한다. 그래서 자산가치가 40% 이상 떨어지지 않는 이상 대출을 회수하지 못할 확률은 없다고 볼 수 있는 것이다.

 

대부분 mREIT 모기지 리츠의 문제점은 (1) 수익성 확보를 위한 과도한 레버리지, (2) 위험자산 투자라고 볼 수 있다. 그런데 브로드마크 리얼티 캐피탈(BMRK)는 선순위담보에 대한 확고한 기준을 통해서 해당 부분을 헤지하고 있다.

 

BRMK

 

그 안정성을 증명하듯이, 지난 10년간 브로드마크 리얼티 캐피탈은 $2.4bn의 대출실행 중에서 고작 0.1%에서만 손실을 보았다.

 

코로나 이후로 유동성 확보를 위해 배당을 대폭 삭감했지만 2021년 들어서 배당을 끌어올리는 중이다. 현 시가배당률은 약 8% 수준으로 월배당 주식이다.

당분간 저금리 환경 속에서 보수적인 대출 정책으로 대출 손상을 최소화하게 된다면 충분히 Earnings을 끌어올릴 수 있는 mREITs(모기지 리츠) 중 하나가 아닐까 싶다

 

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.