미국 우체국을 소유하고 있는 포스탈 리얼티 (Postal Realty Trust ; PSTL)
포스탈 리얼티(PSTL)은 이름이 시사하듯이, 미국의 우체국이 임차하는 건물들을 소유하고 임대료를 받는 구조의 리츠이다. 당연히 포스탈 리얼티(PSTL)은 이렇게 우체국의 오피스를 소유하는 구조이기 때문에, 오피스 리츠의 섹터에 있는 리츠이다.
2021년 2월 1일 주가 15.79달러 기준으로 P/FFO는 대략 16 ~ 17 수준이며, 시가총액은 약 210mn 달러 규모의 중소형 리츠이다. P/FFO 16~18 수준은 미국 리츠 평균 수준으로 주가가 저평가/고평가도 아닌 상태라고 할 수 있다.
그렇다면, 포스탈 리얼티(PSTL)의 정확한 사업구조와 실적 등을 들여다 보고 이 리츠의 리스크는 무엇일지 한 번 살펴보자
포스탈 리얼티(PSTL)의 사업모델
포스탈 리얼티(PSTL)은 미국 49개 주의 약 720개의 오피스 건물을 소유하고 있으며, 이 건물의 임차인은 단 하나 뿐이다. 바로 USPS(United States Postal Service) 미국의 우체국이다. 또한 추가적으로 포스탈 리얼티(PSTL)가 소유하지 않은 400개의 우체국 건물에 Property Management(자산관리)를 제공함으로서 수수료를 챙기고 있다.
결국 포스탈 리얼티는 그냥 우체국을 소유하고 관리하는 리츠이다. 그렇기 때문에 Retention Rate은 100%, 그리고 Occupancy 여기 100%이다. 우체국이 기능을 다하고 건물을 나가지 않는다는게 신기할 뿐이다.
PSTL은 2020년에만 240 여개의 우체국 건물을 추가적으로 인수하였다. 총 매입가겨은 약 76mn 달러 수준인데, 이를 통해서 7mn 달러가 넘는 연 임대료를 추가적으로 더할 수 있을 전망이다.
포스탈 리얼티(PSTL)만이 미국의 우체국 관련 건물을 소유하는 것은 아니다. 우체국 건물의 유형은 아주 다양한 편이다.
(1) 전통적인 우체국 오피스
(2) 우체국 Warehouse
(3) 관련 설비 유지 시설/물류 시설
(4) 우체국 관련 리테일 시설
이렇게 많은 우체국 관련 시설들은 미국에 약 23,000 개가 위치해있으며, 대부분 기관투자자가 아닌 단순 Owner에 의해 보유되고 있어서 우체국 관련 시장은 굉장히 Fragmented하다.
포스탈 리얼티(PSTL)은 이런 Fragmented한 우체국 자산 시설에서 Portfolio Aggregator(포트폴리오 생산자)로서의 역할을 하려는 듯하다. 또한 추가적으로 우체국 관련 자산을 소유하는 것을 넘어서 Property Management(자산관리) 등을 제공하며 관리자의 역할로서도 겸하고 있다.
이러한 대형 Portfolio Aggregator는 주로 자산 매입 시에 이점을 누리기 마련이다. 규모의 시장이라고들 하지 않는가. 타 우체국 건물을 소유하고 있는 Private Owner와의 매입/매도 협상에서 더 나은 Offer 조건을 누릴 가능성이 있다.
역사적으로 포스탈 리얼티(PSTL)의 2009년부터 현재까지의 Retention rate은 98%에 달한다. 일반적인 오피스 건물의 Retention rate이 약 60%, 메디컬 오피스의 retention rate이 약 80%인 점을 보았을 때, 현재까지 우체국 건물의 임대차만료와 미갱신으로 인한 매출 하락의 가능성은 낮은 것으로 파악된다. 물론 단기적으로 보았을 때이다.
일반적으로 USPS(미국 우체국)과의 임대차계약은 Triple Net(NNN)보다는 아니지만, 상당한 부분을 임차인, 즉 미국 우체국에게 책임을 전가하는 방식의 임대차계약 방식을 택하고 있다. 다만 최근 USPS와의 갱신된 Form을 통해서 USPS(미국우체국)은 Landlord에게 조금 더 많은 책임을 지는 Form으로 변경된 것으로 보인다.
포스탈 리얼티(PSTL)은 2019년 상장 이후로 약 150%의 면적을 확장하였는데 이를 통해서, 연임대료를 약 160%, 배당을 약 50% 가량 증가시켰다. 추가적으로 앞으로 임대차 만료 계약이 도래하는 자산들에서 임대료 인상이 일어날 것을 감안하면, 근 약 5년 간의 매출 성장은 외형성장과 함께 크게 일어날 것으로 보인다.
다만 문제점은, 대개 USPS(미국 우체국)과의 임대차계약이 5년 단위로 체결된다는 것이다. 현재 포스탈 리얼티(PSTL)의 WALT(가중평균 임대차 기간)은 약 3년을 상회하는 수준이다. 3년의 WALT와 5년 단위의 임대차계약은 아무리 우체국 임대차에 대한 Retention Rate이 높더라도 투자자에게 있어서는 굉장히 큰 리스크라고 볼 수 있다.
포스탈 리얼티(PSTL) 리스크의 키는 USPS, 미국 우체국이다
위의 차트는 USPS(미국 우체국)의 매출 비율을 나타낸 그래프이다. 눈에 띄게 Shipping & Packages가 증가하고 First-Class Mail의 비중이 줄어드는 것을 알 수 있다. 수익성이 높은 First Mail의 비중이 줄어드는 동시에 아마존 등 다양한 파티가 대체자가 될 수 있는 Shipping & Packages의 비중이 높아지는 것은 분명히 포스탈 리얼티(PSTL)의 단일 임차인인 USPS의 위협요소라고 볼 수 있다.
아래의 기사는 최근 코로나19 사태에서의 USPS의 동향과 관련된 기사이다.
USPS forecasts push back timeline of when it expects to run out of cash | Federal News Network
The new forecast predicts the Postal Service can weather the coronavirus pandemic better than what the agency first told congressional committees in April.
federalnewsnetwork.com
U.S. Postal Service retreats from dire financial forecast
Package volume had soared as much as 80 percent ahead of levels a year ago, much to the amazement of postal officials.
www.linns.com
U.S. Postal Service Announces New Domestic Competitive Prices for 2021 - Newsroom - About.usps.com
Nov. 16, 2020 U.S. Postal Service Announces New Domestic Competitive Prices for 2021 We need your letters now! --> --> WASHINGTON, DC — The United States Postal Service filed notice with the Postal Regulatory Commission (PRC) today of price changes to ta
about.usps.com
위 세개의 USPS(미국 우체국) 관련 기사의 요점은 아래와 같다.
(1) 코로나19에 의한 Mailing Volume 저하로 지난 2020년 6월 USPS(미국 우체국)은 현금 고갈 직전까지 갔다
(2) 하지만 Mailing Volume과 대조적으로 코로나19에 의한 Shipping Volume 증가로 USPS는 2021년 3월 또는 10월까지 유동성이 확보될 예정이다.
(3) 최근 USPS(미국 우체국)은 2021년 가격 인상을 발표하였다.
미국 우체국(USPS)는 다른 배송업자(아마존 등)보다 훨씬 낮은 수준으로 배송 등의 서비스를 제공 중이다. 현재 늘어나는 USPS의 업황이 PSTL에게 굉장히 중요하겠지만, USPS의 판가 인상을 통한 매출 증대 자체가 중요한 것은 아니다. PSTL에게 중요한 것은 USPS가 얼마나 정부기관으로서 오래동안 버티면서 현재 지불하는 임대료 수준을 지불하느냐가 중요하다.(+ 퇴거하지 않고 계속해서 남아있는 것까지)
이러한 점에서 보았을 때, USPS가 낮은 가격이라는 경쟁력을 통해 다른 배송업체보다 차별화될 수 있다는 점은 포스탈 리얼티(PSTL)에게 굉장한 이점이라고 볼 수 있다. USPS가 일정 매출을 유지하면서, 정부정책의 큰 영향없이 살아남을 수만 있다면, PSTL은 여전히 외형확장할만한 룸이 많다.
포스탈 리얼티(PSTL)의 실적은 믿을만한가?
PSTL의 FFO은 외형확장과 더불어 빠른 속도로 증가하고 있다. 해당 기간동안 추가적인 유상증자는 2023년 약 50mn 달러였다는 점에서 PSTL은 기존 IPO를 통해 확보한 자금을 효율적으로 활용하여 외형확장에 나서는 것으로 보인다.
전체 임대료, 매출 규모의 약 1/3 가량이 감가상각비용으로 지출되기 때문에 순이익이 낮은 것으로 왜곡되어보일 수 밖에 없다. 하지만 최근 임대료 갱신, 인상 등을 통해서 해당 부분마저 Offset 중이다.
포스탈 리얼티(PSTL)의 배당은? 분기배당
포스탈 리얼티(PSTL)은 현재 분기 배당을 하고 있으며, 2019년 IPO 이후 약 50%의 가량 배당을 증가시켰다. PSTL의 외형성장이 현재 급속히 진행되고 있는만큼 앞으로 배당성장성 역시 기대할 수 있을 것으로 보인다.
현재 15.79달러 기준 시가배당률은 약 5.51%이다.
정리
- 포스탈 리얼티(PSTL)의 단일 임차인은 USPS(미국 우체국)으로 포스탈 리얼티는 주로 미국 우체국에 우체국 건물 등을 임차해주는 대가로 임대료를 받는 방식으로 리츠를 운영한다.
- 2019년 상장 이후 대거 외형 상장을 이뤘으며, 현재 진행형이다. 아직 포스탈 리얼티(PSTL)이 전체 미국 우체국 시장에서 소유하고 있는 우체국 건물 비율은 약 2~3% 수준으로, 단일 최대 우체국 건물주인 포스탈 리얼티는 포트폴리오 생성자로서 이점을 누릴 수 있을 것으로 보인다
- 포스탈 리얼티(PSTL)의 최대 리스크는 USPS(미국 우체국)의 매출 안정성이다. 매출 성장성보다는 USPS의 꾸준한 매출 안정성으로 Retention rate를 안정적으로 유지할 수 있는 것이 관건. 코로나 고비는 넘긴 것으로 보이며, 꾸준히 성장 가능성이 있어보인다.
- FFO는 외형성장과 더불어 성장구도에 접어들었다.
- 배당은 분기배당, 현재 약 5% 수준의 시가배당률
* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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