미국 리츠의 비중을 어떻게 가져가야할까? 미국 리츠로 포트폴리오 구성하기

REIT Roulette

 

본 글은 Seeking Alpha에 연재된 Brad Thomas 글의 토대로 작성되었으니 참고하시기 바랍니다.

 

우리가 미국 리츠에 투자하는 이유는 무엇일까? 내가 미국 리츠에 투자하는 이유는 한탕을 노리기보다는 안정적인 현금흐름을 얻기 위해서이다. 하지만 미국 리츠를 통해서 항상 안정적인 현금흐름을 추구하는 것만이 정답일까?

 

모든 주식 투자의 포트폴리오가 그렇듯, 본인의 주식 포트폴리오 중 일부분을 일정의 룰렛(Roulette)에 할당하는 것은 옳다. 그것은 분명히 안정적인 현금흐름에 업사이드를 줄 수 있는 하나의 포인트이기 때문이다.

 

전설적인 투자자인 벤저민 그레이엄 역시 주식의 룰렛(roulette)에 대해 이야기했다. 하지만 무조건 룰렛에 대해 이야기한 것은 아니다. 포트폴리오 전략을 통해 일정 부분의 Margin of Safety를 얻는 동시에 일정 부분을 리스크에 노출시킴으로써 우리는 포트폴리오를 보수적으로 방어해가는 동시에, 업사이드를 노리는 전략을 만들 수 있다.

 

이는 우리가 흔히 말하는 안정적인 리츠 주식에서도 통할 수 있다. 당연하게도 모든 리츠가 안정적인 것은 아니다.

 

미국 모기지 리츠가 어떤 자산을 보유했는지 함께 보자! MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitiz

 

미국 데이터센터 리츠 : 아이언마운틴(IRM)은 데이터센터 리츠일까? Storage와 데이터센터

 

미국 헬스케어 리츠 시장 - 웰타워(WELL), 벤타스(VTR), 내셔널 헬스 인베스터스(NHI) 등

 

본 블로그에서 소개했던 모기지 리츠, 또는 성장형 리츠로 분류되는 데이터센터 리츠, 일부 시니어 하우징, Skilled Nursing Unit을 담은 헬스케어 리츠들은 호황에서는 강하지만, 업황이 악화될 때는 얼마든지 하락할 수 있는 리스크에 노출된 리츠라고 볼 수 있다.

 

반면에 오피스 리츠, Net Lease 리츠(리얼티 인컴과 같은 Tripple Net 리츠는 오직 순수 임대료만 받기 때문에 추가적인 운용비용이 거의 소요되지 않는다), 또는 메디컬 오피스, 병원 등을 담고 있는 헬스케어 리츠 등은 긴 임대차 기간과 안정적인 업황에 따라 안정적인 리츠라고 여겨진다. 물론 그 반대 급부로 시가배당률은 그렇게 높은 수준이 아니다.

 

 

 

 

리츠 섹터의 거대 Capitalization Sector를 보면 헬스케어, 오피스, 인더스트리얼(산업, 물류 등), 셀타워, 데이터센터, Mall(단일 쇼핑센터가 아닌 Regional Mall), Tripple Net, 레지덴셜, 셀프 스토리지, 호텔 등을 볼 수 있다.

 

또한 소규모 스페셜티 리츠로는 게이밍, 이동식 주택(Manufactured Housing), 기숙사, 농지, 팀버(숲), 사설 감옥, 모기지 등을 발견할 수 있다.

 

 

 

 

Brad Thomas가  사례로 보여주는 Durable Income Protfolio(지속가능한 인컴 포트폴리오)는 안정적인 자산과 리스크를 겸비한 자산을 모두 담고 있다.

 

- Net Lease : 21.5%

- 헬스케어 : 16.9%

- 데이터 센터: 10.5%

- Apartment(주로 멀티패밀리): 9.6%

- 커머셜 모기지 리츠: 5.2%

 

위의 사례에서 확인할 수 있다시피, 상위 세 개의 섹터(Net Lease, 헬스케어(주로 시니어하우징 등을 제외한 메디컬 오피스나 병원 등), 데이터센터)는 일반적으로 긴 임대차 기간을 가지고 있는 안정적인 리츠다. 긴 임대차 만큼이다 임대료 상승 등 매출 상승의 업사이드는 누릴 수 없지만 경기 변동 시에 리스크에 최소한으로 노출되는 리츠라고 볼 수 있다.

 

반면에 Apartments(주로 멀티패밀리) 리츠 같은 경우에는 다양한 세대들이 임대차를 계약하는 만큼 임대차 계약 갱신, 종결 리스크에 많이 노출된 섹터라고 할 수 있다. 동시에 잦은 갱신에 따라 임대료 상승 등의 업사이드 등을 누릴 수 있기도 하다.

당연하듯이 커머셜 모기지 리츠와 같이 CMBS에 투자하는 리츠는 경기변동에 굉장히 민감할 수 밖에 없다.

 

이렇게 위의 Durable Income Portfolio는 약 50% 가량의 투자를 안정적인 현금흐름과 주가를 보장하는 리츠에 투자하였고, 나머지는 어느정도 리스크가 노출된 자산에 투자하였다.

 

그렇기 때문에 우리는 높은 배당 수익률에 현혹될 것이 아니라, 리스크가 높은 리츠(자연스레 시가배당률이 높다)와 리스크가 낮은 리츠(시가배당률이 낮다)를 적절히 혼합한 리츠 포트폴리오를 통해서 안정성과 업사이드를 동시에 고려할 필요가 있다.

 

이는 내가 처음에 미국 리츠를 투자할 당시 고려하지 못했던 변수이기도 하다. 나는 높은 시가배당률의 모기지 리츠와 호텔 리츠 등을 메인으로 담았으나, 결론적으로 코로나 상황이 닥치면서 투자 당시 낮은 시가배당률을 보유했던 데이터센터 리츠, 물류 리츠, 그리고 몇 오피스 리츠들이 배당수익률을 차치하고도 훨씬 더 월등한 주가수익률을 보여줬었다. 이는 많은 초기 미국 주식 또는 미국 리츠 투자자들이 간과하거나 피해갈 수 없는 함정 같은 것이다.

 

 

Brad Thomas가 소개하는 몇가지 리츠 탑픽(Top Pick)

 

(1) 보스턴 프로퍼티(BXP)

 

- 보스턴, LA, 뉴욕, 샌프란시스코, 워싱턴DC 등에 196개의 클래스 A 급(보통 프라임급 오피스라고 부른다) 오피스를 보유한 오피스 리츠이다.

- 최근 몇몇 임차인에 대한 임대료 회수불능(Write-off)으로 인하여, 2020년 4분기 실적이 컨센서스 이하였지만, 주요 도시의 오피스 수요는 결국 코로나19 이후에 어느정도 회복할 수 있을 것으로 예상된다.

- 2021년 예상 P/FFO 기준 약 13.2x에 거래 중으로 상당히 할인된 수준의 가격이다.(평균 리츠 P/FFO는 약 16~17x이며, 프롤로지스(PLD) 등은 40x 이상 수준에 거래되기도 한다)

 

(2) 피지션스 리얼티(Physicians Realty ; DOC)

 

- "Pure Play" 메디컬 오피스 리츠로, 약 31개 주에 269개의 메디컬 오피스 빌딩을 소유하고 있다

- 주목할 점이라면, 포트폴리오가 굉장히 분산화되어있다는 점이다. 또한 메디컬 오피스답게 장기 임대차 계약을 통해 Quality Rental income Stream을 보유 중이다.

- P/FFO는 약 16.7x 수준으로 4년 평균 17.9x이었던 것에 비해 저평가된 수준이다.

 

정리

 

- 현금흐름과 배당을 목적으로 하는 리츠 포트폴리오 역시 분산화가 중요하다. 아니 어쩌면 안정적인 배당을 위해서라도 무조건 분산화를 해야한다

 

- 오피스, 메디컬 오피스, 병원 등 헬스케어, 데이터센터 등의 안정적인 리츠에 50% 이상 비중을 담자

 

- 그밖에 업사이드 포텐셜 극대화를 위해 레지덴셜, 모기지, 호텔, 기타 헬스케어 등의 리츠를 담아보는 것도 나쁘지 않다.

 

 

 

 

- 리츠의 세계는 무수히 넓으니 같이 리츠에 대해 공부해보자

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.