미국 모기지 리츠 : AGNC인베스트먼트(AGNC)는 월배당 모기지 리츠

AGNC 인베스트먼트는 월배당 모기지

 

 

 

AGNC 인베스트먼트는 시총 약 $8bn의 미국 최대 모기지 리츠(mREITs) 중 하나이다. 현재 주가 수준은 $16 수준. 배당수익률은 약 9% 수준이다. 

 

 

 

 

차트를 보면 코로나19 직전 약 18~19 달러 선을 유지했던 것으로 보인다. 코로나19 직전 고점 수준까지 약 10% ~20% 정도 여력이 있는 상태라고 볼 수 있다.

 

AGNC 인베스트먼트는 모기지 리츠 중의 모기지 리츠이다. 무슨 말이냐하면, 포트폴리오의 대부분을 MBS(주택담보대출증권)에 투자하는 리츠이기 때문이다. 또한 이러한 MBS를 바로 레버리지(Leverage)를 활용해서 투자하는 진퉁뱅이 클래식 모기지 리츠이다.

 

모기지 리츠의 상품과 레버리지 활용 등을 알고 싶으면 아래 본 블로그에서 이전에 작성한 글을 참고하길 바란다.

 

미국 모기지 리츠(mREITs)와 리스크

 

미국 모기지 리츠가 어떤 자산을 보유했는지 함께 보자! MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitiz

 

사업모델 : 30년짜리 장기 MBS올인

 

 

AGNC 인베스트먼트의 사업모델은 간단하다. Agency MBS를 차입을 통한 레버리지를 통해서 투자한다. 이러한 레버리지를 통한 투자 덕분에 AGNC는 높은 수준의 배당을 줄 수 있다. 한 번 예를 들어보자.

 

1. AGNC 인베스트먼트는 $100mn 액면의 2% 쿠폰을 가진 MBS를 Repo(Repurchase) Agreement라는 $60mn의 0.5% 차입을 통해서 투자한다.

2. AGNC 인베스트먼트는 연간 $2mn의 이자수익을 얻고, $0.3mn의 이자를 지불한다.

3. 실제 MBS에 투자하기 위해서 AGNC는 $40mn의 에쿼티를 투자해서 $1.7mn (2mn - 0.3mn)을 얻었으므로 투자수익률(ROE)는 4%이다.

 

겨우 2%의 쿠폰에 투자하였을 뿐인데 차입을 활용해서 4.25%의 수익률을 얻었다. 이렇게 레버리지(차입)을 활용한 투자는 어마어마한 수익률을 가져다준다. 물론 높은 레버리지로 인해 리스크 또한 높다.

 

AGNC

 

 

AGNC 인베스트먼트의 포트폴리오를 자세히 들여다보면 구성은 간단하다.

 

(1) 30년 고정 Agency MBS

(2) 15년 이하 고정 Agency MBS

(3) CMO(Collateralized Mortgage Obligation), ARM(Adjustable Rate Mortage)

(4) CRT(Credit Risk Transfer), Non-agency 등

 

 

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결론적으로, AGNC 인베스트먼트는 CMO, ARM, CRT, Non-agency 등 약간의 리스크를 가진 자산에도 투자하지만, 기본적으로는 최장기 30년물 Agency Mortage에 투자하므로서 높은 금리(장기물), 낮은 리스크(Agency Backed)에 투자한다.

 

 

AGNC

 

 

문제는 AGNC인베스트먼트는 레버리지의 최대화를 위해서, 굉장한 단기물의 차입을 활용한다는 것이다. 기본적으로 AGNC는 MBS를 구입하는 시점에 은행과의 Repo(리포)계약을 통해서 차입을 일으켜 MBS를 매입하는데 이런 Repo 만기가 3개월 이하(75%), 3~6개월(14%), 6개월~1년(10%) 수준으로 초단기물이라는 것이다.

 

미국 모기지 리츠 시장과 Repo(Repurchase Agreement; 환매조건부매매). 그리고 AGNC인베스트먼트(AGNC)

 

경기가 잘나가고 MBS 시장이 안정적일 때는 모르겠지만, 경기가 하강하기 시작하고 MBS 시장이 불안정해지는 시점에서 Repo 계약을 롤오버(연장)하지 못하거나, Repo의 담보물이자 AGNC의 투자자산인 MBS의 가격이 급락해버리면, 은행은 MBS를 강제청산하면서 팔아버린다.

 

 

 

 

또한 이자율에 돈을 빌리고 이자율에 대출을 주는 사업모델의 특성상 AGNC는 이자율 변화 등에 취약하다. 헷징은 필수 이다. 위에 AGNC인베스트먼트는 미국 국채 Short 포지션을 통해서 그리고 Payer Swaptions(고정금리를 변동금리로 바꿀 수 있는 옵션)을 통해서 헷징을 하는 것을 볼 수 있다

 

 

 

 

이렇게 MBS에 주로 투자하는 AGNC는 이자율 변화와 MBS 이자율 변화에 따라, 포트폴리오 시장 가치의 변화가 급속도로 나타난다. Interest Rate Sentivity 그래프를 보면, 재밌게도 지금 AGNC는 어떤 방향으로의 이자율 변화가 일어나도 포트폴리오 가치를 상당히 잃을 것이라는 것을 알 수 있다. 아마 헷징 부분에서 어느정도 문제가 있는 것 같다고 판단이 된다.

 

AGNC의 2020년 4분기 실적발표?

 

 

 

 

 

 

 

AGNC 인베스트먼트(AGNC)와 같은 모기지 리츠를 볼때 가장 중요한 점은 당연히 Net Interst Margin이다. 최근 AGNC의 Net Interest rate은 굉장히 크게 증가했는데, 이는 Average Cost of funds, 즉 차입 금리가 초저금리 상태로 떨어졌기 때문이다.

 

지금 초저금리 상태는 어쩌면 모기지 리츠인 AGNC에게 굉장히 호의적인 상황이라고 볼 수 있다. AGNC는 기존에 가지고 있던 고금리 자산을 구매하기 위해 빌렸던 차입금을 계속해서 낮은 금리로 롤오버해왔기 때문에 현재 지금과 같이 높은 수준은 Net Interest Margin을 가지게 되었다.

 

 

 

AGNC

 

 

모기지 리츠를 볼 때 중요한 것은 바로 Net Book Value(순자산가치)이다. 이는 곧 모기지 리츠의 수익성 자산(대출)과 연결되기 때문이다. 또한 모기지 리츠의 Book Value는 이자율에 따른 시장가치와도 연동되기 때문에, 포트폴리오 구성을 잘한 리츠들은 Net Book Value를 잘 방어할 수 있기 마련이다.

 

 

Stockrow

 

 

문제는 지난 10년간 P/B ratio에 비해 현재 P/B ratio가 너무 높다는 것이다. 지난 평균은 0.8 중반 사이인데 반해, 최근 AGNC의 P/B는 0.97 가량으로 Discount가 거의 사라진 상황이다. 

 

 

 

 

민감도 데이터를 한 번 보면, 현재 추세대로 AGNC의 Net Book Value가 증가하는 방향으로 나아간다해도, 약 10% 이상 가량 순자산이 증가하더라도 평균 P/B 수준 0.8~ 0.85 수준에서는 가격이 $14~15 수준이 바람직해보인다.

 

AGNC는 그래도 월배당

 

AGNC

Seeking Alpha

 

 

최근 AGNC는 코로나 이후 다시 배당금을 증가시켰다. 아무래도 Net Book Value와 Net Interest Margin이 안정화되고 유동성이 확보되면서 어느정도 배당을 지급할만한 환경이 만들어지고 있는 것 같다.

 

AGNC 인베스트먼트의 배당은 월배당이다.

 

정리

 

- AGNC인베스트먼트는 주로 MBS에 투자하는 모기지 리츠다. AGNC인베스트먼트는 단기 차입금리(주로 Repo)를 이용해서 장기(30년물 등) 고정 고금리 MBS 상품에 투자한다.

 

- 최근 금리 저하로 인해서 AGNC인베스트먼트는 오히려 이득을 보았다. Net Interest Marin, 순이자마진이 증가하였다.

 

- 그럼에도 불구하고 AGNC인베스트먼트의 P/B는 높은 수준에 와있다.

 

- AGNC는 월배당이다.

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.