미국 오피스 리츠 : 알렉산드리아(ARE)와 코로나19

 

 

알렉산드리아(ARE) Factsheet

 

 

 

 

- 생명과학 바이오클러스터, 벤처 등을 주로 타겟으로 하는 오피스 리츠

- 오피스 리츠 시총 1위로, 시가배당률은 2.54% 수준

- 아직 생명과학 클러스터 분야는 많은 리츠들이 생소한 분야로, First Mover 어드밴티지를 누리는 대형 리츠

- P/FFO (LTM)은 약 17x 수준으로 오피스 리츠 중에서는 아주 약간 높은 수준

- 주가 범위는 2021년 주당 FFO 9~11 수준 시 $215 수준도 가능할 것으로 보이나, 올해도 작년 수준의 임대료 성장 수준이 가능할 지 검토가 필요

- 분기 배당

 

 

 

 

 

 

알렉산드리아(ARE) 사업모델

 

Seeking Alpha

 

현재 알렉산드리아(ARE) 주가는 약 $172 수준이고, 시가배당률은 2.54% 수준으로 상위 시총 10위권 내의 다른 오피스 리츠보다도 확연히 시가배당률이 높은 수준이다. 그런데에는 다 이유가 있다. 알렉산드리아는 코로나19의 영향을 거의 받지 않은 오피스 리츠이기도 한데, 그 이유는 바로 그들이 임대하는 오피스에 있다.

 

ARE

 

알렉산드리아(ARE)는 그들의 오피스 건물을 일반 임차인이 아닌, 생명과학 클러스터(실험실 등), 테크, 벤쳐 기업 등에 임대하는 오피스 리츠이다. 당연히 코로나19로 인해 바이오 관련 산업이 호황인 이 시점에서 알렉산드리아(ARE)의 오피스가 휘청일 가능성은 없었다.

 

알렉산드리아(ARE)의 주가를 보면 2020년 3월 당시 급락했다가 9월 수준에는 이미 코로나 이전 레벨을 능가했다는 것을 알 수 있다. 알렉산드리아(ARE)와 같이 바이오 클러스터, 테크, 벤쳐 등의 임차인에게 전문적으로 오피스를 임대하는 오피스 모델이 이번 코로나 기회를 통해 성공하는 것을 보면서 많은 리츠들이 이 분야로 속속히 뛰어들고 있는 시점이기도 하다.

 

ARE

 

알렉산드리아(ARE)는 미국 서부와 동부의 클러스터를 위주로 하는 약 340개의 오피스 포트폴리오를 가지고 있다.

 

ARE

 

특히나 바이오클러스터 위주의 포트폴리오를 구성하고 있는데, 위에 보다 시피 Opioid Epidemic이나 코로나 등의 많은 질병들에 대해 연구할 수 있는 실험실 클러스터로 구성되어 있는 것을 알 수 있다. 기본적으로 그렇기 때문에 알렉산드리아는 우량한 바이오 회사나 벤쳐 회사들의 실험실 공간을 임대해주는 리츠라고 보면 될 것 같다.

 

ARE

 

위의 Top20 연임대료 비중을 차지하는 임차인들 리스트를 보면 알겠지만, 브리스톨 마이어, 페이스북, 모더나, 노바티스, 우버, 메사츄세츠 기술원, 뉴욕 대학교, 화이자 등 우리가 익히 들어 알고 있는 우량한 회사들에게 클러스터를 임대해주고 있다. 앞으로 테크와 바이오테크가 우리 시대의 중심이 되는 한 이렇게 우량한 임차인 위주로 기술개발연구를 위한 클러스터의 수요는 계속 될 것 같다.

 

ARE

 

클러스터 이미지를 참고를 위해 보스턴 지역에 위치한 클러스터의 사진이다. 우리가 흔히 대학이나 연구원 등에 가면 볼 수 있는 그런 연구동의 이미지라고 볼 수 있다.

 

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이곳은 약 8.3 mn sqft 수준의 샌프란시스코에 위치한 클러스터의 모습이다. UCSF 메디컬 센터, 연구 캠퍼스 등이 자리고하고 있다.

 

알렉산드리아(ARE) 실적?

 

ARE

 

알렉산드리아(ARE)의 2020년 실적은 큰 성과를 거두었다. 주당 Adjusted FFO 기준으로 작년 $6.96 에서 7.30으로 약 5% 성장을 거뒀다.

 

ARE

 

이는 우량 임차인(테크, 바이오테크)를 기반으로 한 높은 임대료 성장에 기반한다고 볼 수 있다. 2020년 Same Store NOI 성장률은 Cash Basis로 5.1% 가량으로, 이는 2020년 Cash basis 임대료 성장률 약 20%에 기반한다고 볼 수 있다. 알렉산드리아는 2021년 임대료 갱신에 따른 임대료 상승률에 대한 가이던스를 약 30% 수준으로 제시하였다.

 

 

여기에 더하여 알렉산드리아(ARE)에 따르면 계약상 연임대료 상승률은 약 3% 수준으로 일반적인 오피스보다 굉장히 높은 수준으로, 이는 일반적인 오피스 임대료보다 굉장히 높은 수준이다.

 

일반적으로 바이오클러스터 등의 오피스의 공급은 굉장히 제한된 상태이기 때문에 앞으로 높은 수준의 연임대료 상승을 만들어낼 수 있을 것이라고 예상된다. 하지만 역대 최고급의 약 20% 성장을 만들어낸 현재, 내년 가이던스 30% 수준이 가능할 지에 대해서는 어느정도 검토가 필요할 것 같다. 

 

Seeking Alpha

 

현재까지 FFO와 Adjusted AFFO는 안정적인 성장을 거듭해왔다.

 

 

아래와 같이 가정을 했을 때,

 

(1) 금번 성장률 수준이 아닌 평소 성장률을 감안

(2) 희소한 바이오클러스터 리츠라는 점에서 P/FFO 17x~20x 수준

 

주가는 $170 ~ 최대 $215 수준까지는 볼 수 있지 않을까라는 생각이 든다. 다만 올해 코로나 특수성이 워낙 좋았기 때문에 2021년 실적 상황을 계속해서 지켜보는 게 좋을 듯 하다.

 

알렉산더(ARE) 분기배당

 

 

DividendInvestor

 

알렉산드리아(ARE)는 분기배당 리츠로, 약 5년간 평균 6.8% 가량 배당금을 증액해왔다. 2009년 ~ 2011년 금융위기로 인해 배당금이 어느정도 쉬어가는 부분이 있었지만, 그 부분을 제외하고서는 꾸준히 배당금을 증액해왔다.

 

오늘은 이렇게 알렉산드리아(ARE) 리츠의 소개를 마친다. 오늘의 내용이 한 번 더 정리가 필요하신 분은 맨위에 Factsheet에 가서 한 번 더 점검하길 바란다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.