미국 모기지 리츠: 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)는 모기지 서비서? 고배당리츠 NRZ

고배당 뉴레지덴셜(NRZ)

 

 

오늘은 미국 모기지리츠 중 고배당리츠 중 하나인 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)에 대해서 한 번 알아보도록 하자

 

 

뉴레지덴셜 리츠(NRZ)의 시총은 대략 $4bn 수준이며 현재 시가배당률은 약 8% 수준이다. 최근 모기지 리츠 전체 섹터의 급상승으로 시가배당률이 낮은 수준으로 내려왔다. P/B는 0.92 수준으로 현재 순자산가치(Net Book Value)에 거의 근접한 것으로 보인다

 

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)는 모기지 리츠(mREITs) 중에서도 Home Financing 즉 RMBS 쪽에 가까운 모기지 리츠인데, 그 중에서 현재 시총 3위 수준에 위치한 큰 규모의 리츠라고 할 수 있다. 지난 번에 다뤘던 AGNC인베스트먼트(AGNC)의 바로 아래 단계라고 할 수 있다. (아래 AGNC인베스트먼트 관련 글 참고)

 

미국 모기지 리츠 : AGNC인베스트먼트(AGNC)는 월배당 모기지 리츠

 

Seeking Alpha

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트 역시 예외 없이 코로나19로 인해서 약 $17~20 수준에서 급락한 후 오랜 기간은 $10 아래서 횡보하다가 최근 모기지 리츠 대상승장으로 인해 $10를 겨우 넘어선 상황이다. 앞으로 뉴레지덴셜 인베스트먼트는 계속해서 상승해나갈 수 있을 지 한 번 같이 알아보도록 하자

 

모기지 서비서

 

NRZ

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 사업은 NRZ보다 시총이 높은 단 두개의 종목 애널리캐피탈(NLY)와 AGNC인베스트먼트(AGNC)보다 훨씬 더 복잡하다. 그 이유는 뉴레지덴셜은 단순히 RMBS에만 투자하지 않기 때문이다. 뉴레지덴셜 인베스트먼트의 사업(NRZ)을 요약하면 아래와 같다.

 

1. MSR(모기지 서비싱 권리), Servicer Advance(서비스 선납금), RMBS, Residential 대출 등 투자

2. RMBS, 대출 등 Origination (직접 대출을 만들어내고 이를 파는 과정에서 수수료를 받는다)

3. 서비싱, 스페셜 서비싱(채무불이행 등이 일어난 대출을 전문적으로 다루는 서비싱 영역) 등

 

 

미국 모기지 리츠가 어떤 자산을 보유했는지 함께 보자! MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitiz

 

이전에 모기지 리츠는 굉장히 다양한 자산들을 가지고 있다고 설명했었는데, 뉴레지덴셜은 그 수많은 다양한 자산과 사업을 다루는 거대한 모기지 리츠 중 하나이다. (MSR, Advance 등은 상기 링크를 참조)

 

흥미로운 점은 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 많은 사업영역 중 단연히 돋보이는 점은 바로 MSR(모기지 서비싱) 영역이라는 것이다. 간단하게 설명하자면, MSR은 RMBS의 서비서 역할을 하는 것이다.

 

RMBS는 수많은 주택담보대출이 뭉쳐있는 상품이기 때문에 수많은 사무작업을 처리해줄 사람이 필요하다. 뉴레지덴셜은 이런 사무작업을 처리해주면서 바로 수수료를 받는 사업을 메인으로 하고 있다. 그래서 우리는 뉴레지덴셜 인베스트먼트를 모기지 서비서(Mortgage Servicer)라고 부른다.

 

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 포트폴리오를 보자. 기본적으로 MSR 자산과 Agency Securities가 주를 이루는 것을 확인할 수 있다. 이러한 포트폴리오는 대개 (1) Agency Securities로 보수적인 전략의 수입을 얻고, (2) 변동성이 큰 MSR 자산으로 높은 수익을 추구하는 것이라고 보면 되겠다.

 

왜냐하면 Mortage Servicing Right(MSR)은 이자율 변동 상황에 따라 자산 가격의 변동성이 높으며 동시에 Servicer Advance로 인해서 모기지 서비서의 유동성을 묶을 수 있는 위험자산이기도 하기 때문이다. (위에 모기지 리츠 자산관련 링크 참조)

 

NRZ 실적향방?

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 실적 방향은 두가지로 점검할 필요가 있다. (1) 코로나 상황에서의 현재 유동성과 안정성, (2) 업사이드 포텐셜

 

(1) 유동성과 안정성

 

항상 말하듯이 모기지 리츠가 배당을 많이 줄 수 이유는 단 하나다. 레버리지를 최대한 끌어올려서 수입을 극대화하는 것이다.(아래 모기지 리츠의 레버리지 방법 참고) 다만 이는 코로나와 같은 상황에서 최악의 상황을 만들 수 있다.

 

미국 모기지 리츠 시장과 Repo(Repurchase Agreement; 환매조건부매매). 그리고 AGNC인베스트먼트(AGNC)

 

레버리지를 최대한 끌어다 쓴다는 것은 유동성이 적은 상태로 운영을 한다는 것이기 때문에 언제나 위험에 노출될 수 있기 때문이다.

 

nrz

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 레버리지 현황을 보면 굉장히 흥미롭다. 먼저 2019년 4분기 3.5x 수준의 레버리지에서 2.8x 수준으로 레버리지를 낮춘 것을 알 수 있다. 이것은 NRZ가 수익성보다는 코로나 상황에서의 안정성을 우선으로 가져가고 있다는 것을 말한다. 이는 주가의 추가적인 하락을 충분히 막을 수 있다.

 

또한 이러한 방편으로서 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 레버리지(파이낸싱, 차입금)의 Non Mark to Market 비율이 굉장히 증가한 것을 알 수 있다. 차입금의 Mark to Market 비율이 높다는 것은 어떤 의미일까?

 

(1) Agency 자산이나 MSR을 구입하기 위해서 NRZ는 차입을 한다. 차입을 하는 경우 해당 자산이 담보 잡히게 된다.

(2) 이러한 담보자산은 Mark to Market으로 시가평가를 받는 경우가 많은데, 이러한 시가로 담보자산의 가치가 정해진다.

(3) 담보자산의 가치가 떨어지고 마진콜에 도달하면, 돈을 빌려준 은행은 이 담보자산을 강제로 팔아버리기 때문에 NRZ와 같은 자산 매입자에게 큰 손해가 발생된다.

(4) 코로나19 또는 금융위기와 같은 불안정한 상황에서는 담보자산의 현금흐름에 큰 변화가 없었음에도 불구하고 시가평가에 의해서 모든 담보자산의 가치가 폭락해서 이러한 자산보유자들은 강제로 자산을 매각당하면서 큰 손실을 입었다.

 

 

이러한 이유로 Mark to Market 파이낸싱보다 Non mark to Market 파이낸싱 비율이 높을수록 더 안정적인 차입금 포트폴리오를 가지고 있다고 할 수 있다. 뉴레지덴셜은 레버지리 관리를 효율적으로 해낸 것으로 보인다.

 

nrz

 

또한 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 현금 및 현금성 자산은 수준은 낮지 않은 수준으로 보인다. 코로나19가 한 번 더 강하게 터지지 않는 이상 아직 NRZ에게 지금 이 시기를 버텨나갈 재원은 충분한 것으로 보인다.

 

(2) 업사이드 포텐셜

 

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몇번 말했듯이 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 업사이드 자산은 MSR(모기지 서비싱 권리)이다. 이 MSR은 특히나 이자율이 올라가는 시기에 자산가치가 올라가는데 그 이유는 간단하다. 이자율이 올라갈수록 채무자(돈 빌린 사람)는 기존 대출을 유지하고 싶어한다. 그렇기 때문에 MSR의 기초자산이 대출이 그대로 존속하고 있을 확률이 높다. MSR은 기초자산이 대출이 그대로 있어야만 돈을 벌수 있는 자산이기 때문이다.

 

지금은 초저금리 시대이다. 당분간 이자율 상승은 없을 것으로 보인다. 하지만 향후 2,3년내 현재 상황이 진정된다면 2023년, 2024년 즈음에는 충분히 이자율이 오르기 시작할 것이다. 아마 그때즈음이 뉴레지덴셜(NRZ)의 더 크게 주목받는 시점이 아닐까 싶다. 물론 그때 주가는 이미 높아져서 살수 없기 때문에, 사고 싶다면 몇년 전부터 예상하고 있어야겠지만 말이다.

 

Seeking alpha

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 순자산가치(Net Book Value)는 금번 코로나로 인해서 급락했다. 그럴만도 한게, NRZ가 가진 대부분의 자산, MSR, agency securities 등의 시가평가액이 코로나 상황에서 반토막이 나버리는 것은 이상한 일도 아니다. 

 

미국 모기지 Forbearance Plan(모기지 유예 프로그램)과 곧 다가올 2021년 3월의 위기

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 대부분의 자산은 이렇게 미국 모기지 자산들의 Forbearance 현황(지급 의무 유예)이 줄어듬에 따라 가치가 어느정도 복구될 수 있을 것이다. 그러니 아마 돌아오는 3월을 주목해봐야할 듯하다.

분기배당 NRZ

 

Seeking Alpha

 

뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)는 분기배당이다. 다른 모기지 리츠들과 마찬가지로 NRZ는 코로나로 인해 90%에 달하는 배당을 삭감하였으며, 어느정도 운영이 정상화를 되찾아가면서 다시 배당금을 증액하고 있다.

최근 지급한 배당금은 주당 $0.2 수준이었다.

정리

 

- 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)는 Home Finanicng 모기지 리츠의 약 시총 3위 수준의 대규모 모기지 리츠이다.

- 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)의 메인 사업영역은 모기지 서비싱과 MSR이다.

- NRZ는 현재 어느정도 안정성을 되찾은 것으로 보인다. 다만 업사이드는 이자율 상승에 대한 기대가 있을 때 가장 커질 것이다.

- 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)는 분기배당이다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.