모기지(mortgage) 리츠에 대한 짤막한 기사를 가져왔다. 나중에 추후 여러 모기지 리츠들을 소개하면서 자세하고 다양한 모기지(mortgage) 리츠의 사업모델에 대해 설명하겠지만, 이건 모기지(mortgage) 리츠를 모두 관통하는 모델의 핵심이라고 할 수 있다.
“Mortgage real estate investment trusts (REITs) may sound intimidating, but their operating model is actually pretty simple,” a Motley Fool article noted. “These businesses borrow money at short-term lending rates and acquire assets that have a higher long-term yield. For mortgage REITs, we’re usually talking about mortgage-backed securities (MBSs). The difference between the yield from MBSs and the short-term borrowing rate is known as the net interest margin (NIM). The wider the NIM, the more money mortgage REITs make.”
모기지 리츠는 좀 무섭게 들릴 수도 있지만, 사실 사업모델은 굉장히 단순합니다 (아마 서브프라임 모기지 때를 생각해서 여전히 많은 사람들이 모기지라는 것 자체에 좋지 않은 인식을 가지고 있기 때문인 것으로 보인다.) 모기지 리츠 사업모델은 기본적으로 1) 단기로 낮은 금리에 대출을 받아서(돈을 빌려서) 2) 더 장기 고수익 자산을 사는 거에요. 그리고 모기지 리츠한테 있어서 그 자산이란 주로 저당담보증권(Mortage-backed Securities;MBS)인 거에요. 이 저당담보증권(MBS)와 단기로 빌린 돈 사이의 수익률 차이가 바로 Net Interest Margin(NIM)이죠. 이 NIM이 크면 클수록 모기지 리츠가 돈을 더 많이 버는거에요.
“Another interesting difference between mortgage REITs is their choice to hold agency or non-agency assets,” the article added. “Agency assets are protected in the event of default by the federal government, while non-agency assets aren’t. Not surprisingly, non-agency assets have higher yields, along with more inherent risk
모기지 리츠의 또 흥미로운 점은 "Agency assets이냐, Non-agency assets이냐"에요. Agency Asset은 EOD(채무불이행 사건)이 발생했을 때, 연방정부로부터 보증 받을 수 있죠. 반면에 Non-agency assets은 그렇지 않아요. 당연히 Non-agency assets이 더 고수익 자산이겠죠, 위험도 그만큼 따르겠구요.
Source: etfdb.com/equity-etf-channel/mortgages-not-assets-rem-invests-in-real-estate/
여기서 주목할 점은 여기서 모기지는 주택담보대출이 될수도 있고 상업용부동산담보대출이 될 수도 있다는 것이다. RMBS(Residential Mortage-backed Security)와 CMBS(Commercial Mortgage-backed Security)가 바로 그렇다.
모기지 리츠는 단기 저리로 돈을 빌려서, 부동산담보대출, 증권과 같은 장기 고수익 자산에 투자하는 단순한 모델의 사업이다.
이렇게 하나하나 여러개의 모기지를 돌돌 말고 Pooling(풀링)하면 그 수많은 대출들로부터 오는 현금흐름을 가지고서 증권(Security)를 만들 수도 있고. 그런 증권으로 비롯된 파생상품도 있을테고. 아니면 그 증권의 사무처리를 위한 Servicing을 위한 권리도 있을텐도, 이것들이 조각조각 찢겨나가서 다른 현금흐름이 생기기도 하고. 모기지 리츠는 머리 좋은 사람들이 한데 모여서 돈을 버는 방법을 쪼개고 쪼갠 것과 같다.
나중에 여러 모기지 리츠들을 자세히 다뤄보면서, 그때 조금 더 모기지 리츠에 대해 설명하도록 하겠다.
* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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