미국 오피스 리츠: 더글라스 에멧(DEI)은 LA의 큰손 건물주

 

더글라스 에멧(DEI) Factsheet

 

 

 

 

- 더글라스 에멧(DEI)는 시총 4위 규모의 오피스 리츠로 미국 LA, 하와이 지역의 최대 큰 손 건물주이다.

- 더글라스 에멧(DEI)는 메인 오피스 자산 외에도 멀티패밀리(레지덴셜) 자산을 14% 가량 보유하고 있으며 확장 중에 있다

- 더글라스 에멧(DEI)는 코로나19 중에도 배당금 삭감 없이 분기배당을 진행하였다

- 더글라스 에멧(DEI)는 LA, 하와이 전체 오피스 시장에 30% 이상을 보유한 오피스로 현재 우려가 깊은 LA지역에 대한 노출도가 크다

- 더글라스 에멧(DEI)는 현재 메인 시장의 우려를 감안했을 때 P/FFO 14~16정도 감안하면 $30 수준

- 기존 5년 시가배당률 2% 후반정도 가정하면 $30 후반까지 가능할 듯

 

 

 

 

 

 

 

더글라스 에멧(DEI) 사업모델

 

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더글라스 에멧(Douglas Emmett, DEI)는 시총 4~5위 규모의 오피스 리츠로 현재 주가는 작년 3월 코로나로 인한 폭락 이후, 약 40% 이상 하락 상태인 $29~30 수준에서 거래 중에 있다.

 

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더글라스 에멧(DEI)는 웹사이트 홈이 보여주듯이 정통 오피스 리츠와 레지덴셜 자산이 결합된 리츠이다. 주 포트폴리오는 LA지역과 하와이 호놀룰루 지역에 보유하고 있는 오피스와 레지덴셜 자산이다.

 

 

공식 웹사이트에 따르면, 기본적으로 Class A급의 오피스 포트폴리오에 추가적인 업사이드로 "하이-엔드" 레지덴셜 자산을 가져가는 방식이라고 볼 수 있겠다. 오피스 자산 약 18.2mn sfqt, 그리고 아파트 임대 Unit 4,200개이다. 

 

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2020년 3분기 기준 오피스 및 멀티패밀리(레지덴셜) 자산에서의 연임대료 비중은 86% vs 14% 수준이다.

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최근 더글라스 에멧(DEI)의 메인 관심 영역은 오피스 부분 보다는 멀티패밀리(레지덴셜)인 것으로 보인다. 기존 14% 수준의 포트폴리오에서 추가적인 레지덴셜 파이프라인 및 개발 중에 있으며, 기존 오피스 역시 멀티패밀리로 전환 중에 있다.

 

실적

 

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더글라스 에멧(DEI)는 LA와 하와이 호놀룰루 지역에서 오피스 포트폴리오와 레지덴셜(멀티패밀리)를 보유하고 있다고 말했다. 2020년 12월말 실적에서 오피스 업황은 아직 크게 향상된 것 같지 않다. 하지만 반면에 레지덴셜(멀티패밀리)의 Leasing rate은 98%에 달하고 있다.

위에서 왜 더글라스 에멧(DEI)가 기존 메인 자산인 오피스에서 레지덴셜(멀티패밀리)로 일부 전환을 가속화하는 것인지를 알 수 있는 대목이다. 특히나 더글라스 에멧(DEI)이 타겟으로 하고 있는 멀티패밀리는 하이 인컴 임차인이다. 이번 코로나19를 통해서 중간층 수준, 또는 하층 수준의 소득을 가진 임차인을 대상으로 하는 멀티패밀리의 임대료 회수율은 어느정도 손상을 입었지만, 부유층에 해당하는 임차인에게는 큰 이상이 없었다. (다시 한번 말하지만 양극화...)

 

특히나 LA 중심부 지역은 Affluent한 임차인이 높은 비율로 분포하고 있기 때문에 이런 High-end 멀티패밀리 수요는 안정적이라고 볼 수 있다. 문제라면 코로나 재택근무 등으로 인한 도심이탈화 현상이 LA까지 미치느냐인데, 그럼에도 불구하고 럭셔리 멀티패밀리는 기본적으로 공급 자체가 제한되어 있기 때문에 안정성을 유지할 수 있을 것이라고 전망된다.

 

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메인 사업인 오피스의 경우, 더글라스 에멧(DEI)가 LA지역에서 오피스 소유 규모로 차지하고 있는 비중은 40% 가량되는 수준이다. 또한 하와이 호놀룰루 마켓에서 역시 약 30%를 차지하는 것을 알 수 있다. 결국 더글라스 에멧(DEI)는 무엇보다 LA와 하와이 지역의 활성화에 따라 매출이 결정되는 리츠라고 할 수 있겠다(물론 경영진의 능력 또한 중요하겠지만, LA 노출 비중이 너무 크다)

 

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더글라스 에멧(DEI)가 장점이라고 홍보하는 것 중 하나는 잘 분화된 임대차만료 기간인데, 그럼에도 불구하고 2021년에는 약 10% 이상의 포트폴리오가 임대차 만료에 달할 예정이다.

 

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문제는 올해 신규/갱신한 임대차계약의 경우 Cash 기준으로 약 6%이 하락했다는 것이다. 이는 분명히 단기적으로는 크게 좋지 않은 징조다.

 

미국 오피스 리츠 임대료 수준은 2026년까지 코로나 이전으로 복귀하기 힘들다?

 

이전 무디스에서 발표한 것처럼 2021년은 상업용 오피스에게 있어서 2020년보다 더 최악의 해일 가능성이 있다. 본격적인 코로나 이후 임대차 만료, 협상, 갱신의 기간이기 때문이다. 더글라스 에멧(DEI) 역시 2020년 4분기 가이드라인에서 2021년이 Minimal이 될 것이라고 예상하였다.

 

 

더글라스 에멧(DEI)와 같이 큰 성장 업사이드 자체가 크지 않은 오피스에게 있어서 현 P/FFO 16.3x 수준은 충분히 하락이 있을 수 있는 지점이 아닐까 생각한다. 더 큰 시총 규모의 보스턴프로퍼티(BXP) 역시 15x 수준의 멀티플을 유지 중이다. 다만 올해 FFO 반등이 일어난다면 $30 초반 수준은 충분히 유지 가능한 수준이 아닐까 싶다.

 

 

더글라스 에멧(DEI) 분기배당

 

 

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더글라스 에멧(DEI)는 분기배당 리츠이다. 현재 시가배당률 3.77% 수준인데, 매년 평균배당률 약 5%씩 인상 중에 있다. 평균 5년 배당률은 2% 후반인데, 코로나에 대한 우려 반영으로 인해서 주가 상승은 따라오지 못한 상태이다.

 

 

꾸준히 배당을 증액해왔고, 2020년 고비를 이미 넘긴 상황이기 때문에 아무래도 배당금 감액은 없을 것 같다. 배당금 유지 또는 증액을 가정한다면, 시가배당률 기준으로 $30 후반 선까지는 가능할 것이라고 본다. 하지만 아직 LA 시장 오피스에 대한 우려가 사라지지 않은 상황이기 때문에 어느정도 주의를 기울이는 편이 좋을 듯 하다.

 

- 더글라스 에멧(DEI)는 시총 4위 규모의 오피스 리츠로 미국 LA, 하와이 지역의 최대 큰 손 건물주이다.

- 더글라스 에멧(DEI)는 메인 오피스 자산 외에도 멀티패밀리(레지덴셜) 자산을 14% 가량 보유하고 있으며 확장 중에 있다

- 더글라스 에멧(DEI)는 코로나19 중에도 배당금 삭감 없이 분기배당을 진행하였다

- 더글라스 에멧(DEI)는 LA, 하와이 전체 오피스 시장에 30% 이상을 보유한 오피스로 현재 우려가 깊은 LA지역에 대한 노출도가 크다

- 더글라스 에멧(DEI)는 현재 메인 시장의 우려를 감안했을 때 P/FFO 14~16정도 감안하면 $30 수준

- 기존 5년 시가배당률 2% 후반정도 가정하면 $30 후반까지 가능할 듯

 

 

이제까지 미국 LA 오피스 시장의 큰 손 건물주 더글라스 에멧(Douglas Emmett, DEI)에 대하여 알아보았다. 다른 리츠 또한 보고 싶다면 아래 링크로

 

미국 오피스 리츠: 보스턴프로퍼티스(BXP) 오피스 리츠의 프라임

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.