미국 오피스 리츠 : 커즌스 프로퍼티(CUZ) 선벨트 전문 오피스 리츠. 성장이 기대되는 오피스 리츠

 

 

커즌스 프로퍼티(CUZ) Factsheet

 

 

- 커즌스프로퍼티스(CUZ)는 선벨트(Sun Belt) 기반의 Pure-play 오피스 리츠이다

- 선벨트 지역은 기존 메인 도시에서의 탈도심화 현상으로 인해서 새로 이주의 대상이 되고 있는 핫한 지역이다

- 커즌스프로퍼티스(CUZ)는 선벨트 지역의 도시에 14~20% 가량의 트로피 자산 오피스를 보유하고 있다

- 현 P/FFO 12x 수준으로 14~15x 수준까지는 가능할 듯하여 가격은 $30 중반에서 후반까지 예상된다.

- 기타 오피스 리츠 수준의 2.5% 수준의 시가배당률 예상했을 때 $30 후반에서 $40 수준까지 가능하다고 예상된다

 

 

 

 

CUZ 선벨트 퓨어플레이 오피스 리츠

 

 

Seeking Alpha

 

CUZ

커즌스 프로퍼티(CUZ)는 Pure-Play 선벨트 리츠다. 코로나19 이후로 다른 오피스 리츠와 같이 $20 까지 하락하였으나 현재 $30 초반에서 등락을 반복하고 있는 상태이다.

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선벨트(Sun Belt)란 이렇게 미국 남부를 가로지르는 지역을 말한다. 우리가 흔히 아는 텍사스, 애리조나, 플로리다 등의 지역이다. 서부 선벨트(캘리포니아) 지역을 제외하고는 전통적으로 농업, 광공업 등이 발달한 지역이기 때문에 기존에 오피스 등의 지역이 많은 지역은 아니었다. 하지만 바로 이 선벨트로의 Flight 이동이 계속되고 있다.

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주로 게이트웨이 지역(주요 도시)라고 불리는 LA, 시카고, 뉴욕 등의 도시에서의 높은 생활비 등에 대한 부담으로 안그래도 주변 지역으로의 탈도심화가 가속화되고 있던 시점에 이번 코로나19는 그런 이주 현상을 가속화하는 계기가 되었다. 위에 차트는 코로나가 시작하기 전인데도 불구하고 순이주인구가 LA, 시카고, 뉴욕 등은 약 5만 ~ 10만 이상 이주해나갔지만, 현재 커즌스 프로퍼티(CUZ)가 포커스로 하는 선벨트(Sun Belt) 지역의 인구 유입은 가속화되고 있었다. 앞으로 충분히 선벨트 지역으로 이주가 지속되면 선벨트 지역의 트로핏 자산 오피스 Pure play 리츠인 커즌스 프로퍼티는 임대 수요 뿐만 아니라 자산가 상승으로 인한 수혜도 입을 수 있을 것으로 판단된다.

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커즌스 프로퍼티(CUZ)는 위와 같이 선벨트 지역에 약 20mn sqft 가량의 오피스를 보유하고 있으며, 앞으로 2mn sqft 가량의 추가 편입 예정인 자산 역시 있다. 현금 약 1bn의 유동성을 바탕으로 커즌스 프로퍼티(CUZ)가 이번 코로나 할인세일을 어떻게 잘 활용했는지 확인할 때다. 매년 꾸준히 0.5 ~ 1mn sqft의 자산을 계속해서 편입 중에 있다. 

 

미국 오피스 리츠: 더글라스 에멧(DEI)은 LA의 큰손 건물주

더글라스 에멧(DEI) 리츠가 LA지역과 하와이 호놀룰루 지역의 오피스를 30% 가량 보유하고 있는 것과 같이 커즌스 프로퍼티(CUZ)는 선벨트 지역의 트로피 오피스 자산은 Class A급 자산을 평균적으로 12~20% 가량 보유하고 있다. Pure-play 트로피에셋 오피스 리츠의 가장 중요한 점은 이렇게 트로피에셋 자산 포트폴리오를 바탕으로 안정성을 담보하는 것이다. 사실 그게 없다면, 차라리 추가 자산들을 편입하고 있는 타 리츠들을 살펴보는 것이 낫다.

 

커즌스 프로퍼티(CUZ) 실적?

 

10월 임대료 회수율은 약 98%, 오피스의 경우는 99%였음. 아직 2020년 12월말 기준 실적이 발표되지 않아서 불확실하지만, 코로나19가 절정이던 10월 수준에서 98%으로 안정적인 수준이었다면 12월말 기준 Occupancy 또한 높은 수준일 것으로 예상된다.

2019년 12월말 기준으로 커즌스프로퍼티스(CUZ)는 NOI 약 $40mn 가량을 기록하고 있었다. 2020년은 코로나의 영향으로 어느정도 NOI 하락이 예상되지만, 코로나 영향이 벗어난 후 Fully-Stabilized 된 규모에서 약 2년동안 추가적으로 $50mn 가량을 증가시킬 수 있을 것으로 예상된다. 약 10% 이상의 NOI 증가 프로젝션은 굉장히 큰 수치다.

위의 도표에서 보다시피 코로나 기간 중에도 현재까지 Cash Basis NOI나 Net Rent 성장률 자체는 굉장히 건강하게 잘 유지되고 있는 상황이다. 또한 비용 관리 또한 안정적으로 하고 있는 것으로 보인다.

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커즌스 프로퍼티스(CUZ)의 NOI는 2분기에만 일시적으로 감소했으며 다시 증가세를 찾고 있다. 이는 아무래도 NOI와 Occupancy 유지와 더불어 잘 통제된 비용 관리에 있는 것 같다. 또한 2020년 1분기를 제외하고는 매각이익도 없었는데, 오히려 코로나 시기에 Fire-sale이 아닌 자산을 잘 보유하고 있는 것만으로도 회사의 재무상태가 위급하지 않다는 것을 반증한다. 또한 코로나 기간 간 유상증자 등도 없었다.

Pure-Play 오피스 리츠 중 하나인 보스턴프로퍼티스(BXP)가 약 P/FFO 15x 수준에 거래 중인 점을 고려했을 때, 커즌스 프로퍼티스도(CUZ) P/FFO 14x 수준정도는 가능할 것이라고 생각한다. 내년 FFO가 유지된다고 가정했을 때 약 $30 중반 ~ 후반정도 주가 수준까지는 가능하지 않을까 예상된다.

 

미국 오피스 리츠: 보스턴프로퍼티스(BXP) 오피스 리츠의 프라임

 

커즌스 프로퍼티(CUZ) 분기 배당

 

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커즌스 프로퍼티스(CUZ)의 분기배당 리츠로 현재 시가배당률 수준은 약 3.5% 수준이다. 코로나19 기간동안에도 현재까지 배당삭감은 없었다. 

기타 오피스 리츠들의 5년 평균 배당률 2% 중후반 수준을 생각했을 때, $30 중반에서 $40 수준은 가능하지 않을까 예상된다. 다만 배당 삭감은 없어야 한다.

 

- 커즌스프로퍼티스(CUZ)는 선벨트(Sun Belt) 기반의 Pure-play 오피스 리츠이다

- 선벨트 지역은 기존 메인 도시에서의 탈도심화 현상으로 인해서 새로 이주의 대상이 되고 있는 핫한 지역이다

- 커즌스프로퍼티스(CUZ)는 선벨트 지역의 도시에 14~20% 가량의 트로피 자산 오피스를 보유하고 있다

- 현 P/FFO 12x 수준으로 14~15x 수준까지는 가능할 듯하여 가격은 $30 중반에서 후반까지 예상된다.

- 기타 오피스 리츠 수준의 2.5% 수준의 시가배당률 예상했을 때 $30 후반에서 $40 수준까지 가능하다고 예상된다

 

오늘은 이만 미국 선벨트의 최고의 집주인 커즌스 프로퍼티(CUZ)에 대해 알아보았다. 다른 리츠들에 대해 알아보고 싶다면 아래 링크로!

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.