- 넷리스(Net Lease) 리츠는 일반적으로 단일 자산에 대해서 단일 임차인과 장기 임대차 계약을 맺으며, 임차인이 운영비용, 세금, 보험 등을 부담하게 하고 순임대료만을 받는다
-넷리스(Net Lease) 리츠는 다른 리테일 리츠 등과 비교하여 굉장히 안정적이지만, 인플레이션 리스크에 취약하다
-리얼티인컴(O), 스토어캐피탈(STORE) 등의 리테일, EPR프로퍼티스(EPR) 영화관, 게티 리얼티(GTY) 주요소, 포스탈 리얼티(PSTL) 우체국, 포 코너스 프로퍼티스(FCPT) 레스토랑 등 다양한 사업이 있다
- 넷리스(Net Lease) 리츠를 포트폴리오에 보유하는 것은 기본적으로 안정성을 줄 수 있다
이전 글을 통해서 우리는 미국의 리테일 리츠의 종류에 대해서 배웠었다. 미국 리테일 리츠는 (1)쇼핑몰(지역몰) 리츠, (2)쇼핑센터 리츠, (3) 프리스탠딩(주로 넷리스 Net lease) 리츠가 있다고 배웠었다.
미국 리테일 리츠: 지역몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩 리테일의 차이점은 무엇일까?
리테일 리츠하면 떠오르는 건 쇼핑몰이다. 하지만 사실 리테일 리츠는 크게 세가지 종류로 분류되어 있다. 바로 (1)지역몰, (2)쇼핑센터, (3)프리스탠딩 리테일이다. 아래 최근 미국 리츠 시장 동
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그래서 오늘은 정확히 넷리스(Net Lease) 리츠란 무엇인지를 한 번 알아보는 것이 좋을 듯하다. 먼저 설명하기에 앞서, 미국 리테일 리츠의 한 종류인 프리스탠딩 리츠가 대부분 넷리스(Net lease) 리츠라는 것이지 모든 넷리스 리츠가 리테일 리츠인 것은 아니다. 넷리스(Net Lease)라는 유용한 임대차계약을 메인으로 하는 리츠가 바로 넷리스(Net Lease) 리츠라고 할 수 있다.
위에처럼 전부 리테일 프리스탠딩만 넷리스(Net Leaase) 리츠는 아니다.
Hoya Capital Net Leaes Index에 따르면, 넷리스(Net Lease) 인덱스는 (1) 프리스탠딩과 같은 다양한 리테일, (2) 레스토랑, (3) 주유소, (4) 영화관, (5) 산업 관련 빌딩 등 다양한 자산에 Net Lease(넷리스) 자산을 보유할 수 있다.
이런 Net Lease(넷리스) 리츠는 일반적으로 소유하고 있는 단일 자산에 대해, 단일 임차인(사업주)을 가지고 있으며 해당 단일 임차인(사업주)에게 운영비용, 세금, 보험 등을 거의 대부분 부담시키고 남은 순임대료만을 받는다. 그렇기 때문에 경기상황에 따라 천차만별인 운영비용 등에 대한 리스크를 줄일 수 있다. 또한 주로 이러한 단일 임차인(사업주)는 신용등급이 높으며, 이들과 맺는 Net Lease(넷리스) 계약은 장기 임대차 계약이다
1. 단일 자산에 대해 단일 임차인(사업주)
2. 단일 임차인(사업주)는 높은 신용등급을 보유하고 있으며 이들과 장기 임대차계약을 맺음
3. 단일 임차인(사업주)가 운영비용, 세금, 보험 등 비용을 부담하고 임대인(리츠)는 순임대료만 수령
물론 이렇게 순임대료를 장기 임대차계약으로 수령하는 방식을 통해서 Net Lease(넷리스) 리츠는 굉장히 안정적인 리츠가 될 수 있겠지만, 결국 가장 중요한 부분은 이렇게 안정적이라고 여겨지는 임차인(사업주)의 사업이 망하지 않는다라는 가정이 있어야만 가능하다.
안전한 Net Lease 리츠도 위험해지고 있다?
Net Lease, Triple Net Lease, Double Net Lease 등 미국 리츠를 살펴보다보면 아주 다양한 종류의 임대차가 있다. 이러한 Lease의 종류는 임대인과 임차인이 비용을 어떻게 분담하는가에 따라 달라진다. 이전
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Net Lease(넷리스) 리츠가 임대해주는 사업에 따른 리스크는 아래와 같다.
그럼에도 불구하고 Net Lease 리츠는 여전히 안정성을 원하는 투자자들에게 가장 좋은 투자처 중 하나이다. 이전 글(아래 참고)에서 같이 배웠던 것처럼 리테일 리츠로 분류되는 지역몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩(일반적으로 넷리스) 리츠의 일반적인 임대차 계약은 아래와 같다.
미국 리테일 리츠: 지역몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩 리테일의 차이점은 무엇일까?
리테일 리츠하면 떠오르는 건 쇼핑몰이다. 하지만 사실 리테일 리츠는 크게 세가지 종류로 분류되어 있다. 바로 (1)지역몰, (2)쇼핑센터, (3)프리스탠딩 리테일이다. 아래 최근 미국 리츠 시장 동
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Gross Margin, Capex, Liquidity 등의 요소가 극명할 정도로 일반적인 리테일 리츠(쇼핑몰, 쇼핑센터)보다 훨씬 더 안정적인 것을 알 수 있다.
반면에 그만큼 Growth Upside는 굉장히 낮으며, 일반적으로 장기임대차 계약이기 때문에 인플레이션에 대해 리스크가 크다는 것을 알 수 있다. 위에 그래프를 보면 미국 10년 장기 국채의 수익률과 정반대로 움직이는 것을 알 수 있다. 즉, 미국 장기국채 수익률이 낮아질수록(인플레이션 적어질 수록) 넷리스(Net Lease) 리츠의 수익률이 오른다.
넷리스(Net Lease) 리츠 사례
1. 리얼티인컴(O)
넷리스(Net Lease) 리츠 계의 대장주. 약 6500개 자산을 보유하였으며 월배당 리츠로 유명함. 신용등급이 보장되는 Top 임차인들로 주로 포트폴리오를 구성한다.
2. 스토어캐피탈(STOR)
프리스탠딩 리츠 시총 2위 수준의 넷리스(Net Lease) 리츠. 약 2600개 자산을 보유하였으며 분기배당. 주로 미들마켓 임차인에 투자한다.
3. 내셔녈 리테일 프로퍼티(NNN)
프리스탠딩 리츠 시총 3위 수준의 넷리스(Net Lease) 리츠, 약 3100 개의 자산을 보유하였으며, 분기배당. 주로 메인스트리트에 위치한 자산에 투자한다
4. W.P. 카레이(W.P. Carey, WPC)
인더스트리얼(싼업), 물류, 오피스, 리테일 등 자산에 Net Lease 형태로 투자하는 리츠. 리얼티 인컴(O) 다음으로 높은 규모의 시총. 분기배당 리츠이다.
5. 게티 리얼티(GTY)
주유소에 위치한 주유소 건물, 편의점, 세차장 등의 건물을 소유하는 넷리스(Net Lease) 리츠이다. 분기배당이다.
6. 포스탈 리얼티(PSTL)
미국 우체국(USPS) 관련 건물을 소유하는 리츠이다. 완전한 Net Lease는 아니지만 Net Lease(넷리스)에 가까운 리츠이다.
미국 리츠: 포스탈 리얼티(Postal Realty Trust ; PSTL)는 미국 우체국을 소유하는 리츠
미국 우체국을 소유하고 있는 포스탈 리얼티 (Postal Realty Trust ; PSTL) 포스탈 리얼티(PSTL)은 이름이 시사하듯이, 미국의 우체국이 임차하는 건물들을 소유하고 임대료를 받는 구조의 리츠이다. 당
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7. 포 코너스 프로퍼티(FCPT)
레스토랑 건물을 전문으로 소유하는 넷리스(Net Lease) 리츠이다. 분기배당이다.
* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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