미국 오피스 리츠 : SL그린(SLG) 월배당 리츠 뉴욕 최대의 건물주

 

Factsheet

 

 

- SL그린은 미국 뉴욕 최대 Landlord로 뉴욕 맨해튼에 주요 트로피 에셋 등을 보유하고 있음

- SL그린은 2018년 뉴욕 오피스 시장 정점 이후, Stock buyback 프로그램, 과도한 부채 우려 등으로 인해 계속해서 하락하였다.

- 최근 SL그린은 월배당으로 전환하였다.

- SL그린의 P/FFO는 9x 수준으로 굉장히 낮은 수준. 평균 P/FFO 수준 11정도 도달 가정시 주가 약 $80 수준이상은 안전한 레인지

- SL그린의 시가배당률은 5.3% 수준, 평균 오피스 배당률 3~4%, 월배당 프리미엄 감안시 3.5% 수준 예측시 주가는 $90 수준까지 가능한 레인지

 

 

SL그린 사업모델

 

 

SL그린은 Stock buyback 프로그램 시행 이후 2018년부터 쭈욱 하향세에 있다.

 

 

SL그린(SLG)은 2020년 9월 3일 기준으로 약 40.6mn 규모의 93개 빌딩을 뉴욕 맨해튼에 직접/간접 소유하고 있는 뉴욕 최대 건물주이다. 물론 현재는 지속적으로 보유하고 있는 자산을 팔고 있지만, SL그린만큼 뉴욕에 많은 건물을 보유한 리츠는 없다.

 

 

SL그린(SLG) 웹사이트(slgreen.com/properties)에 들어가면  SL그린이 직접/간접 보유한 수많은 건물들을 지도와 함께 살펴볼 수 있다. 특히나 SL그린은 맨해튼에서 가장 비싼 구역인 미드타운(Midtown)에 건물들을 보유하고 있는데, One Vanderbilt Avenue, 100 Park Avenue, 125 Park Avenue 등 다양한 랜드마크급 자산들을 확인할 수 있다.

 

SL그린의 최근 가장 큰 화두는 세 가지이다. (1) 코로나 엑소더스로 인한 게이트웨이 도시(뉴욕, 캘리포니아, 시카고 등)의 인구 감소, (2) 재택근무로 인한 오피스 공실률 우려, (3) 그리고 폭주하고 있는 Stock Buyback(자사주 매입).

 

(1) 코로나 엑소더스로 인한 게이트웨이 인구 감소/재택근무로 인한 오피스 공실률 우려

 

미국 오피스 리츠 임대료 수준은 2026년까지 코로나 이전으로 복귀하기 힘들다?

 

 

코로나가 불러온 영향은 굉장히 크다. 특히나 코로나로 인해 인구밀집 지역에서 벗어나려는 엑소더스와 동시에 재택근무 증가에 따라, 많은 사람들이 이번 기회를 틈타 생활비가 적게 드는 도시인 선벨트 지역으로 이주 중에 있다. 이는 이중삼중으로 게이트웨이(시카고, 캘리포니아, 뉴욕 등)에 위치한 오피스에게 힘든 시기가 될 것이 분명하다.

 

이로 인해서 선벨트 지역에 위치한 오피스 리츠가 오히려 부상하고 있다. 아래 커즌스 프로퍼티(CUZ)는 선벨트 지역의 트로피 오피스만을 전문으로 하는 오피스 리츠이다.

 

 

(2) 폭주하는 Stock BuyBack 프로그램(자사주 매입)

 

 

매출과 순이익이 급감하는 것처럼 보일 수도 있지만 사실 알고 보면 발행주식 수가 절반 이상으로 감소할 예정이다. 이는 SL그린의 $3.5bn 자사주 매입 프로그램 때문이다.

 

 

자사주 매입 프로그램 자체는 굉장히 좋다. 하지만 발행주식 수의 거의 절반 가량이 모두 매입될 예정인데, 이를 위한 자금은 모두 건물을 판 현금에서 나오고 있다. 즉, SL그린은 현재 발생하는 대부분의 수입을 (1)배당, (2)자사주 매입에만 사용하고 있으며, (3)대출 상환, (4)신규 자산 투자에는 거의 사용하고 있지 않은 실정이다.

 

혹자는 주주가치 환원을 위한 최고의 프로그램이라고 칭하고, 또 다른 혹자는 SL그린(SLG)이 비상장회사로 돌아가기 위한 절차라고도 한다. 어찌됐든 CEO 속내는 아무도 알 수 없다. 하지만 남아있는 주주 입장에서는 SL그린이 기진행한 자사주매입이 너무 높은 가격에서 실행되었기 때문에 현금을 남발해버린거라고 말하기도 한다.

 

결국 이는 결과가 나와봐야 알 상황 같지만, 줄어들고 있는 주식 수와 이상하게 오르지 않고 있는 주가에 비해서 아직 건실해서 버티고 있는 SL그린의 뉴욕 한복판의 프라임 오피스들은 굉장히 매력적인 것도 사실이다.

 

 

SL그린 실적

 

 

SL그린(SLG)의 임대료 회수율은 오피스 약 98% 수준으로 높은 수준이다.

 

 

다만 Same-store cash NOI가 2020년 4분기 약 5.4% 감소, 2020년 전체 약 1.6% 감소하였다. 전체적으로 보면 2020년 4분기에 다다르면서 더 많은 감소가 있었다는 것을 알 수 있는데, 유추해보자면 2020년 코로나19에 의한 임대료 면제, 시장 임대료 감소 등의 반영분이 2020년 말 즈음에 반영되기 시작했었다는 것을 알 수 있다.

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무디스의 리서치 결과처럼 아마 이렇게 시장임대료의 조정이 일어나는 것은 2021년까지 계속될 가능성이 높다. 오피스 리츠 실적 조정 구간은 아직 진행 중이라고 보는 것이 옳다고 볼 수 있다.

 

 

이는 2020년 3분기의 Same Store Occupancy보다 2020년 4분기의 SS Occupancy가 감소한 것을 통해서도 유추할 수 있다.

 

다만 SL그린은 뉴욕 최대의 건물주이다 팀답게 Leasing activity(임대차활동)을 활발히 성공적으로 수행하고 있는 것으로 보인다. 

SL그린 리얼티 맨하튼 11 Madison Avenue 100,000 sqft 체결

 

어찌되었든 SL그린은 게이트웨이 도시인 뉴욕의 건물주로서 최악의 시기를 거쳐가고 있는 중이다. 그럼에도 불구하고 SL그린이 가지고 있는 자산은 너무 매력적이다. 주가도 마찬가지다.

 

 

반면에 Stock Buyback(자사주 매입) 등을 토대로 FFO는 2019년보다 2020년 증가하였다. 다만 2020년 4분기의 FFO는 2019년 4분기 FFO보다 저조한 성과를 보였다.

 

 

현재 SL그린(SLG)의 P/FFO는 9x 수준으로 타 리츠에 대비해서도 굉장히 저평가된 상태. 이는 게이트웨이 시티의 오피스의 우려 부각 때문인데, 그런 점 감안하더라도 P/FFO 11x정도는 가능한 레인지로 예상된다. P/FFO 11x에서 SL그린(SLG)의 주가는 약 $80 수준으로 예상된다.

 

SL그린 월배당

 

 

SL그린(SLG)는 2020년 3월부터 월배당 리츠로 정책을 변경하였다. 또한 코로나19 이후로 배당금 삭감이 없었으며, 2020년 12월 특별배당까지 지급하였다. 현재 SL그린의 시가배당률은 5.3%이다. 아마 2020년 3월에 매입하였다면 혜택이란 혜택은 다 받을 수 있었을만하기도 하다

 

평균 오피스 배당수익률이 3~4% 수준, 그리고 월배당 리츠라는 프리미엄 감안 시 3% SL그린(SLG)의 주가는 $90 수준까지 안전한 레인지라고 예상된다.

 

- SL그린은 미국 뉴욕 최대 Landlord로 뉴욕 맨해튼에 주요 트로피 에셋 등을 보유하고 있음

- SL그린은 2018년 뉴욕 오피스 시장 정점 이후, Stock buyback 프로그램, 과도한 부채 우려 등으로 인해 계속해서 하락하였다.

- 최근 SL그린은 월배당으로 전환하였다.

- SL그린의 P/FFO는 9x 수준으로 굉장히 낮은 수준. 평균 P/FFO 수준 11정도 도달 가정시 주가 약 $80 수준이상은 안전한 레인지

- SL그린의 시가배당률은 5.3% 수준, 평균 오피스 배당률 3~4%, 월배당 프리미엄 감안시 3.5% 수준 예측시 주가는 $90 수준까지 가능한 레인지

 

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