게티리얼티(GTY) Factsheet
- 게티 리얼티(GTY)는 주유소 리츠로, 주유소, 그외 부속건물인 편의점, 패스트푸드 레스토랑, 세차장, 정비소 등을 같이 보유하고 있다.
- 게티 리얼티(GTY)는 리얼티 인컴(O)과 같은 넷리스(Net Lease)/프리스탠딩(Freestanding) 리츠에 속하는 리테일 리츠이다.
- 게티 리얼티(GTY)의 가장 큰 위협은 전기차 시장의 부상이나 아직 큰 대책이 정립되지 않았다.
- 게티 리얼티(GTY)의 FFO가 평소대로 증가하고, 전기차 시장 위협에 따라 P/FFO 멀티플이 디스카운트된다고 가정했을 때, 주가는 $28~32 수준이 예상된다.
- 게티 리얼티(GTY)의 5년 평균배당률은 4.5%이나, 전기차 시장 위협에 따른 디스카운트로 5~5.5% 가정 시 현재 주가 수준~$30 수준이 적정한 것으로 예상된다.
게티 리얼티(GTY) 사업모델
게티 리얼티(GTY)는 코로나19 이후 하락을 대부분 만회하고 이전 수준으로 올라온 모습이다. 이는 게티 리얼티(GTY)가 프리스탠딩 리츠에 속하는 넷리스(Net Lease) 리츠이기 때문이다.
미국 리테일 리츠: 지역몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩 리테일의 차이점은 무엇일까?
리테일 리츠하면 떠오르는 건 쇼핑몰이다. 하지만 사실 리테일 리츠는 크게 세가지 종류로 분류되어 있다. 바로 (1)지역몰, (2)쇼핑센터, (3)프리스탠딩 리테일이다. 아래 최근 미국 리츠 시장 동
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주로 넷리스/프리스탠딩 리츠는 임차인과 장기임대차 트리플넷 계약을 맺기 때문에 운영비용 등에 대한 부담이 없으며 임대료가 CPI 등에 연동하여 꾸준히 올라가기 때문에 사실 유가하락에 의한 임차인 파산 리스크를 제외하면 게티 리얼티의 수입에는 큰 변동이 없을 수 밖에 없었다.
미국 리츠 : 넷리스(Net Lease) 리츠가 무엇일까? 리얼티인컴(O)은 넷리스(Net Lease) 리츠
- 넷리스(Net Lease) 리츠는 일반적으로 단일 자산에 대해서 단일 임차인과 장기 임대차 계약을 맺으며, 임차인이 운영비용, 세금, 보험 등을 부담하게 하고 순임대료만을 받는다 -넷리스(Net Lease)
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게티리얼티(GTY)는 주유소 리츠이다. 익히 들어 알다시피 작년 코람코에너지플러스리츠 또한 주유소 리츠로 상장하였다.
코람코에너지플러스리츠는 SK네트웍스로부터 인수한 약 190개의 주유소를 기반으로 한 리츠인데, 현재 주가 수준은 공모가인 5000원보다 약간 낮은 수준이다. 아무래도 현재 전기차 시장이 급속히 성장하는 환경에서 주유소 리츠의 미래가 그리 밝지는 않은 듯하다.
게티 리얼티(GTY)는 미국 약 35개 주에 954개의 주유소 등의 자산을 가지고 있다. 코로나19에도 불구하고 99% 수준의 Occupancy를 유지하고 있다. 그럴만한 게 Net Lease(넷리스) 리츠로서 약 15~20년의 장기임대차계약으로 이미 임대차를 진행해버리기 때문에, 애초부터 임차인이 쉽게 빠지고 들어오고 할 수 있는 구조가 아니다. AFFO의 연평균증가율도 약 5%로 나쁘지 않은 수준이다. 이 또한 넷리스 임대차계약을 통해서 계약상 꾸준히 매년 임대료를 올리는 구조이기 때문에 가능하다고 볼 수 있겠다.
게티리얼티(GTY)가 주유소 리츠라고 해서 주유소만 가지고 있는 게 아니다. 주유소에 부속으로 딸린 (1) 편의점, (2)패스트푸드 레스토랑, (3) 세차장비, (4) 정비소 등 많은 장비들이 게티리얼티(GTY)가 가지고 있는 복합자산에 속한다. 그래서 게티리얼티(GTY)는 지속적으로 늘고 있는 C-store(편의점)의 매출을 게티리얼티(GTY)의 업사이드라고 홍보하기도 한다.
임차인 구성을 살펴보면 기본적으로는 주유소 리츠이기 때문에 Supplier 가 기본 임대료의 대부분을 차지고 하고 있다.
위에서도 설명했듯이, 기본적으로 게티리얼티(GTY)는 Net Lease/Freestanding(넷리스/프리스탠딩) 리츠로서 약 15~20년의 장기임대차계약을 체결한다. 그래서 현재 가중평균임대차기간도 약 10년 기간 남아있는 상태다. 또한 매년 계약상 1~2% 가량의 임대료를 인상하게 되어있다.
그래서 이러한 게티리얼티(GTY) 또는 리얼티인컴(O)과 같은 넷리스(Net Lease) 리츠들, 즉 트리플넷 임대차 계약을 갖고 있는 리츠들을 채권과 비유하기도 한다. 채권과 같이 장기이고, 임대료도 장기적으로 계속 인상되기 때문이다.
문제는 안그래도 위협이던 전기차 시장이 이번 코로나19를 통해서 엄청나게 급속하게 성장하고 있다는 것이다. 게티리얼티(GTY) 2019년 사업보고서에서 게티리얼티(GTY) 역시도 해당 사항을 인지하고 있다고 말하고 있다. 문제는 특별한 방안이 아직 제시된게 없어보인다. 대안으로 일단 게티리얼티(GTY)는 주유소가 아닌 편의점으로서 브랜드 매력을 제고시키겠다고 하는데, 과연 얼마나 효율적일 지 의심이 간다.
게티리얼티(GTY)가 장기적으로 살아남을 방법은 주유소 공간을 리테일, 물류 자산 또는 전기차 충전소 등의 공간으로 Repurposing(재구성)해야하는 방법밖에 없어보이는데, 과연 Repurposing에 드는 비용이 얼마나 클 지에 대해서는 아직 오리무중이다.
게티 리얼티(GTY) 실적
게티리얼티(GTY)는 이미 장기임대차 계약이 체결된 공급업자, 그리고 편의점 등의 소규모 리테일과 넷리스 계약을 체결한 상태이므로, 사실 이번 코로나19에 큰 영향을 받을만한 사항이 없었다. 이전과 동일하개 Contractual Rent 연임대료 인상 비율에 따라 꾸준히 매출과 FFO, AFFO가 증가하고 있다.
게티리얼티(GTY)의 FFO는 동일하게 약 3~5% 가량 상승할 것으로 예상된다. 반면 P/FFO 멀티플이 문제이다. 일반적으로 Net Lease(넷리스) 리츠는 약 18x~20x 수준까지 가능할 것으로 생각되며, 과거에서 게티리얼티(GTY)는 14x ~ 18x 수준으로 멀티플을 받아왔다.
하지만 전기차 시장 부상에 따라 입지가 줄어듬에 따라 P/FFO 멀티플 디스카운트는 피할 수 없을 것이라고 생각한다. P/FFO를 14x ~ 16x 수준으로 가정하면 약 $28~32 수준이 적정할 것으로 예상된다. 그럴만한 것이 이미 게티리얼티(GTY)의 주가수준은 코로나19 수준과 동일하다. 이제부터는 적정가를 찾는 수순만 남았다고 예상된다.
게티 리얼티(GTY) 분기배당
게티 리얼티(GTY)는 분기배당 리츠이다. Net Lease(넷리스) 리츠답게 현재까지 꾸준히 배당을 증가시켜왔다.
게티 리얼티(GTY) 5년 평균배당률이 약 4.5%라고 가정했을 때 주가 수준은 약 $34~36 수준까지 가능하다고 생각하나, 전기차 시장에 따른 우려로 시가배당률 수준이 5%~5.5% 수준으로 하락하지 않을까 싶다. 주가는 현재 가격에서 $30 수준이 적합할 것 같다.
- 게티 리얼티(GTY)는 주유소 리츠로, 주유소, 그외 부속건물인 편의점, 패스트푸드 레스토랑, 세차장, 정비소 등을 같이 보유하고 있다.
- 게티 리얼티(GTY)는 리얼티 인컴(O)과 같은 넷리스(Net Lease)/프리스탠딩(Freestanding) 리츠에 속하는 리테일 리츠이다.
- 게티 리얼티(GTY)의 가장 큰 위협은 전기차 시장의 부상이나 아직 큰 대책이 정립되지 않았다.
- 게티 리얼티(GTY)의 FFO가 평소대로 증가하고, 전기차 시장 위협에 따라 P/FFO 멀티플이 디스카운트된다고 가정했을 때, 주가는 $28~32 수준이 예상된다.
- 게티 리얼티(GTY)의 5년 평균배당률은 4.5%이나, 전기차 시장 위협에 따른 디스카운트로 5~5.5% 가정 시 현재 주가 수준~$30 수준이 적정한 것으로 예상된다.
오늘은 미국 주유소 리츠인 게티 리얼티(GTY)에 대해 알아보았다. 다른 리츠들이 더 궁금하다면 아래 링크를 참고하기 바랍니다.
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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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