미국 오피스 리츠 임대료 수준은 2026년까지 코로나 이전으로 복귀하기 힘들다?

무디스(Moody's)가 최근 발표한 분석에 따르면, 미국 오피스 임대료 수준은 2026년까지 정상 수준으로 복귀하지 못할 수 있다고 한다. 이러한 무디의 분석이며, 미국 오피스 리츠 섹터의 멀티플(P/FFO) 저하는 피해가기 힘들 것으로 보이기도 한다.

www.moodysanalytics.com/about-us/press-releases/2021-02-02-moodys-analytics-us-office-rents-wont-reach-pre-pandemic-rates-until-2026

Outlook for US CRE Property Rents | Moody's Analytics

 

	2020년	2021년	2022년
오피스 공실률	17.6%	19.4%	유지
Effective Rents	-0.7%	-7.5%	유지

 

작년 미국 평균 오피스 공실률은 17.6% 수준까지 치솟아올랐다. 무디스에 따르면 올해는 약 20% 수준까지도 증가할 수 있을 것이라고 예상된다. 또한 Effective Rents(실질임대료)는 작년 0.7% 수준 하락했지만, 올해는 7.5%까지 하락할 수 있을 것으로 예상된다.

 

아무래도 작년 코로나19이후 본격적으로 올해 2021년에 조정된 임대차 계약안이 반영되기 시작하고, 동시에 공실률 분이 반영되면서 7.5%까지 하락할 수 있다고 전망하는 것 같다

 

SL그린 리얼티 맨하튼 11 Madison Avenue 100,000 sqft 체결

 

이미 작년 2020년부터 올해 2021년까지 오피스 시장은 Buyer's Market이 된지 오래이다. (1) 재택 근무에 따른 오피스 공간 수요의 하락과, (2) 코로나에 따른 오피스 폐쇄 또는 임대료 회수불능의 상황까지 더해졌기 때문이다.

 

Tech Company가 오피스 임대 시장을 끌어올리는 중

 

하지만 이전의 기사에서 설명했듯이 아이러니하게도, 그렇게 비어버린 공간을 가장 오피스가 필요할 것 같지 않은 테크 컴퍼니가 끌어올리기 시작했다. 이는 단기적인 현상일 수도 있지만, 동시에 테크 컴퍼니조차도 오피스 공간은 여전히 필요하다는 것을 반증한다. 

 

특히나 뉴욕, 보스턴, 캘리포니아, 시카고 등 대거 많은 대형 회사들의 헤드쿼터(본사)가 위치한 장소는 일시적으로 (1) 오피스 임대료가 하락할지라도, (2) 공실률 상승은 어느정도 피해갈 수 있을 것이라고 생각한다.

 

여전히 오피스 리츠는 안정적인 자산으로 남는다고 본다. 하지만 다만 오피스 리츠가 어떤 종류의 오피스를 담았는지가 관건이 될 것이라고 생각한다.

 

아이러니하게도 코로나19상황에서 대부분의 평균적인 오피스 자산의 가격 및 매력도는 감소하였지만, 프라임급 랜드마크 오피스의 수요는 증가하였다. 그 이유는 이러한 이유 때문이다.

 

(1) 랜드마크 오피스 자체로서의 안전자산 -> 평균 오피스보다는 프라임급 랜드 마크 자산을 원함

(2) 랜드마크 오피스에 입점해있는 안정적인 임차인 프로파일

(3) 상기 이유로 인한 자산 가격 방어 또는 상승

 

그러니 지금은 오피스 리츠마저 위협 받는 상횡이다라고 판단하기보다는, 어떤 오피스 리츠가 프라임급 오피스를 보유하고 있는지, 그리고 어떤 오피스 리츠가 훌륭한 리징(임대차) 능력을 보유하여 현 공실률이 상승하는 상황을 헤쳐나갈 수 있는지를 살펴보는 것이 중요할 듯한다.

 

보스턴 프로퍼티스(Boston Properties; BXP) 2020년 4분기 실적 발표

 

SL그린 리얼티(SL Green Realty; SLG) 2020년 4분기 실적발표

 

+ 코로나19사태 이후 오피스 리츠의 메인 Performance 지표는 임대료가 아닌 임대료 회수율(Rent Collection)으로 넘어왔다. 많은 오피스 리츠들이 알고 보면 리테일은 담은 Mixed 리츠인 경우가 많다. 포트폴리오의 오피스 리츠가 Pure-Play 오피스 리츠인지 잘 확인해보자.

 

단기적으로 임대료 회수불능으로 매출이 감소했더라도, 현재 임대료 회수율이 높다면 현 코로나 상황에서는 충분이 안정적이라고 말할 수 있지 않을까?

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.