최근 프롤로지스(PLD) 리서치에서 "2020 Prologis Logistics Rent Index: Resilience Tested" 보고서를 발행했다. 아래의 링크를 참조하기 바란다.
(prologis.getbynder.com/m/40acf93b8ddb6d8d/original/2020-Prologis-Global-Rent-Index.pdf)
앞으로 물류창고의 임대료 성장률은 꾸준히 증가할 것이라는 긍정적인 전망인데 요지는 아래와 같다.
1. E-commerce 물류창고 가속화
2. 물류창고 공급시장 변화에 따른 물류창고 공급 감소
3. 재고 레벨 상승
5. 경기 회복
프롤로지스(PLD)의 전망, 2021년 물류창고 임대료 성장률 증가
앞으로 물류창고는 Urban Fullfillment에 가까운 모습으로 진화해나갈 것이다. Urban Fullfillment는 말그대로 도시에 배송 등을 위한 서비스를 말하는데, 이를 위해서는 도심형 물류창고, 그에 상응하는 기술 등이 필요하다. 이는 추가적인 물류창고의 수요를 더 증가시킬 것이다.
리테일러들이 소비자 수요를 맞추기 위해 더 많은 재고를 확충하기 시작하면서 물류창고의 수요는 증가할 것이다.
게다가 코로나로 하락했던 경기가 회복되면서 물류창고의 수요는 더욱 증가될 것이다. 이 부분은 좀 아이러니한 부분이기도 하다. 코로나로 인해 배송물량 등이 증가하면서 물류창고의 수요가 증가했는데, 다시 경기가 회복되면서 물류창고의 수요가 더 증가할 것이라는 말은 무언가 실질적인 데이터를 보아야할 것 같다.
반대로 외부 활동의 증가로 인해 E-commerce 물량이 줄어들 경우 수요가 줄어들 수도 있기 때문이다.
다만 이는 조금 더 구조적이 변화해서 봐야할 듯하다. 오히려 코로나로 인해 개화속도가 빨라져 버린 E-commerce 시장을 통해서 이미 더 많고 다양한 종류의 상품이 물류창고 Chain으로 편입되고 있다는 것이다.
이미 물류창고의 가격은 굉장히 높아진 수준이다. 몇년전만해도 6% 수준이던 Cap rate이 이미 4% 수준으로 하락한지 오래이다. 또한 더 많은 자금이 물류창고 매입과 개발에 힘을 쏟고 있기 때문에 물류창고 확보를 위한 경쟁은 갈수록 심화될 것이다. 추가적으로 이런 물류창고의 개발/매입 경쟁 속에서 오히려 땅값을 올라가고, 토지 규제 등이 갈수록 강화되고 있기 때문에, 기 건설된 물류창고의 수요 역시 증가할 것이다. 이는 한국에서 벌어지고 있는 일과도 일맥상통한다.
미국과 유럽 모두 시장 모두 시장 임대료가 꾸준히 상승해왔지만, 특히나 명목 임대료 관점이 아닌 실질 임대료 관점에서 임대료는 미국에서 더 크게 상승한 것으로 보인다.
이러나 저러나 E-commerce 등 구조적 변화로 촉진된 물류시장의 확장 속도의 가속화는 프롤로지스(PLD)와 같은 대형 물류시장 플레이어 들에게 더 큰 어드밴티지를 줄 것으로 보인다.
본 블로그의 이전 글에서는 최근 2020년 4분기 프롤로지스(PLD)의 실적 발표를 다뤘었다.(아래 참고)
프롤로지스(Prologis; PLD) 2020년 4분기 실적 발표
프롤로지스(Prologis ; PLD) 2020년 4분기 실적 발표 미국, 아니 전세계 물류계의 대장 중에 대장 프롤로지스(PLD). 예전에 면접 봤던 자산운용사 중에 국내 프롤로지스(PLD) 지사 철수와 더불어 남았던
dbs0415.tistory.com
최근 4분기 연속 프롤로지스(PLD)는 실적 컨센서스를 앞섰었다. 현재 예상에 따르면 프롤로지는 내년에도 역시 YoY로 약 10% 이상의 성장이 지속될 것으로 보인다.
현재 프롤로지스(PLD)의 P/FFO는 28.26x 수준으로 평균 Equity REITs 17~18x 수준에 비해 분명히 높은 편이다. 하지만 프롤로지스(PLD)가 글로벌 물류창고의 1위 사업자라는 점과, 앞으로 물류시장은 대형 플레이어들에게 더 많은 어드밴티지를 줄 것이라는 점에 있어서, 약간의 조정이 오면 프롤로지스(PLD)는 담아두는 것이 필수 선택이 아닐까 싶다.
* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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