지난주 간 모기지 Forbearance 종결 45,000건. 3월 전까지 얼마나 종결될까?

본 블로그의 이전 글에서 올해 3월말 모기지 유예프로그램인 Forbearance와 관련해서 큰 변동성과 리스크가 찾아올 수 도 있다고 하였다.

 

미국 모기지 Forbearance Plan(모기지 유예 프로그램)과 곧 다가올 2021년 3월의 위기

 

본 글은 아래 링크에 소개된 내용을 참고하여 작성되었다.

(seekingalpha.com/news/3658984-number-of-mortgages-in-forbearance-falls-by-45k-in-past-week-black-knight)

 

최근 Black Knight에 따르면 지난주간 모기지 Forbearance 프로그램 종결한 건 수가 약 45,000 건이다. 이는 전체 Active Forbearance 상태에 있는 모기지의 약 1.6% 하락에 해당한다. 다음주에는 추가적인 Forbearance 종결 건 수가 일당락날 예정이다.

 

Seeking Alpha

 

2021년 2월 2일 현재 약 270만명의 Homeowner(전체 모기지 중 약 5.1%)가 여전히 코로나19 관련 모기지 유예프로그램(Forberacne)에 있는 상태이다. 문제는 2020년부터 계속해서 이 Forbearance에 있는 숫자가 270만명에서 280만명 사이에서 맴돌았다는 것. 2월말에는 약 39만개의 프로그램의 기간이 만료될 예정이고, 그리고 가장 중요한 3월, 바로 3월에 12개월(작년 3월부터 해당 프로그램이 실시될 수 있도록 승인되었음)짜리 Forbearance 프로그램 만료가 돌아온다.

 

지금 이 Forbearance 프로그램으로 인해서 지급되지 못한 원금(분할상환 분)+이자+세금+보험 등 각종 비용 및 Advance은 엄청난 수준인데, 원금+이자는 약 $3.3bn, 그외 세금+보험 등 Advance는 $1.2bn.

 

자 그럼, 지난 번에 말했던 것처럼 이로 인해 가장 타격을 받는 리츠나 회사들은 누구일까?

 

(1) Mortgage Servicer(모기지 서비서)

 

- 저기 위에 Advance를 지불하는 사람들이 모기지 서비서이다. 모기지 서비서는 서비싱을 해주는 과정에서 일정 부분 이상 원금/이자, 각종 비용 등을 선납금(Advance)로 지불해줄 Obligation이 있다. 그만큼 서비서들의 유동성이 사라져가는 것이다

 

nrz

이렇게 MSR(Mortgage Servicing Right) 관련 포트폴리오를 아주 크게 유지하고 있는 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)가 리스크에 노출된다. MSR 가치도 떨어지고 동시에 유동성도 부족해질테니까

 

(2) MBS Holder, Mortgage Loan Holder -> 모기지 리츠(mREITs)

 

- 모기지 리츠는 기본적으로 MBS 또는 모기지론에 투자하는 리츠다. 그러니까 아래 해당하는 대부분의 리츠들은 모기지 리스크에 처할 수 밖에 없다. 특히나 Non-agency Loan에 투자하는 모기지 리츠는 정부기관 등으로부터 보증을 받지 못한 리츠들은 더 큰 리스크에 노출될 수 밖에 없다. 돈을 받지도 못할 뿐더러 받지 못한다는게 결정되기도 전에 Non-agency loan의 가격은 급락해버릴테니까. 일종의 하이일드 채권이 휴지가 되는거나 다름이 없을 것이다.

특히나 Net Book Value(순자산가치)로 평가 받는 모기지 리츠에게 있어서 Mark-to-Market으로 Non-agency MBS, loan 등의 가격이 급락해버리면, 주가도 떨어질 수 밖에 없다.

 

CIM

 

키메라 인베스트먼트(CIM)은 이렇게 Non-Agency MBS에 투자하고 있다. 다행히도 약 44%를 Non Mark-to-Market 레버리지를 사용하여 투자하고 있다. 여기서 Mark to Market이란 시가평가인데, 반대로 Non Mark-to-Market은 시장평가(Fair Value)를 적용하지 않겠다는 것이다.

 

이게 중요한 이유는 보통 모기지 리츠에 문제가 생기는 이유는 레버리지를 사용한 경우에 담보물인 MBS의 시장가격이 떨어지면서 추가적으로 담보물(현금 등을) 더 제공해야하거나 그렇지 않으면 강제로 Forced Sale을 당하기 때문이다.

 

 

그러니까 내가 많이 모기지 리츠를 들고 있다면, 한 번 나의 모기지 리츠가 어떤 MBS나 MSR을 들고 있는지 확인해보록 하자. 과연 내 포트폴리오는 잘 대비하고 있는걸까?

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.