글로벌 주요 리츠 동향(대신증권 2021.02.02)

2021년 2월 2일 발행된 대신증권 글로벌 리츠의 내용을 토대로 본인의 아이디어와 의견을 정리한 글이다. 본문은 아래의 링크를 참고하길 바란다.

consensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=581877

 

 

인프라 리츠나 셀프 스토리지 리츠는 아직 가격 수준이 높다고 보고 있었는데, 다시 한 번 점검해볼 필요가 있는 것 같다. 확실히 리테일 리츠는 P/FFO 자체는 저평가인 수준이지만, 코로나의 영향으로 가격이 정말로 매력적인지에는 의문이 있는 것 같다.

 

 

모기지 리츠(mREITs)를 제외한 지분형 리츠들의 평균 P/FFO는 약 17.5x 수준이다. 배당수익률은 약 3.93% 평균 수준.

 

두 결과를 종합해봤을 때 확실히 지분형 리츠의 주가는 약간은 고평가 구간에 올라오고 있는 상태일지도 모른다. 다만 실적(FFO)가 따라준다면 충분한 밸류에이션이라고 볼 수 있겠지만, 앞으로 약 2023년에서 2024년까지 Pre-코로나 시대로 정상복귀가 이루어지지 않을 것이라는 많은 전망이 있는 가운데 12개월 선행 FFO가 높은 수준으로 올라올 수 있을 지 의문이다.

 

 

앞에서 언급했듯이 아직 인프라 섹터는 고평가라고 보기에는 무리인 상태. 추가적으로 앞으로 5G 투자 지속해서 이루어진다면, 특히나 글로벌 포트폴리오를 보유하고 있는 아메리칸타워(AMT)는 지속적으로 상승할 가능성이 높다.

 

알렉산드리아(ARE)는 오피스 리츠로도 분류되지만, 헬스케어 리츠로도 분류된다. 왜냐하면 바로 생명과학 실험실을 임대하는 오피스 리츠이기 때문인다.

 

그래서 시니어하우징 우려 등으로 폭락한 헬스케어 리츠 섹터에서 유일하게 Same Store NOI의 무지막지한 상승세를 보이던 리츠이기도 하다. 타 오피스 리츠 P/FFO 대비 약간 높은 상태이지만, 실적상승세는 여전할 듯하다. (아래 이전 글 참고하길 바란다.)

 

미국 헬스케어 리츠 시장 - 웰타워(WELL), 벤타스(VTR), 내셔널 헬스 인베스터스(NHI) 등

 

보스턴프로퍼티스(BXP)는 워낙 안정적으로 유명한 리츠이기 때문에 포트폴리오에 어느정도 배분하고 있는 것은 좋은 아이디어 같다. 특히나 최근 실적 하락은 임대료 회수불능에 대한 Write-off에 영향을 크게 받은 상태이기 때문에 코로나19 상황 개선에 따라 충분히 안정적인 오피스 리츠로서의 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. (아래 이전 글 참고하길 바란다.)

 

보스턴 프로퍼티스(Boston Properties; BXP) 2020년 4분기 실적 발표

 

리얼티인컴(O)은 분산화가 굉장히 잘되어있는 넷리즈(Net Lease) 기반의 리테일 리츠이다. 최근 영화관에 의한 자산손상이 어느정도 있었던 것으로 보이지만, 월배당을 항상 성공적으로 지급하고 있는 회사인만큼 60달러 아래에서 매수는 언제나 환영이 아닐까 한다. (아래 이전 글 참고하길 바란다.)

 

안전한 Net Lease 리츠도 위험해지고 있다?

 

 

개인적으로 고배당 리츠는 항상 진입을 조심하는 것을 꺼린다. 보통 고배당은 고배당인 이유가 굉장히 강하게 크게 있다. 미국 리츠/주식 투자를 처음 시작하는 사람에게는 저항하기 힘든 유혹이기도 하지만.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.