미국 쇼핑몰 리츠: 펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT, PEI)는 코로나 위기를 극복할 수 있을까?

 

펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT, PEI) Factsheet

 

 

1. 펜실베이나 리얼에스테이트는 펜실베니아 주 및 주변 카운티에서 쇼핑몰을 운영하는 쇼핑몰 리츠이다.

2. 펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT, PEI)는 2020년말 파산신청 Chapter 11을 Filing하였고, 현재 법원명령을 받고 법정관리상태로서 부채구조조정을 실시하였다.

3. 금번 파산이 현 주주에게 끼치는 영향은 없는 것으로 판단되며, 부채 만기연장 및 추가적인 파이낸싱 지원을 받을 것으로 예상된다.

4. 하지만 아직 돌아올 부채만기가 너무 많다.

 

 

 

 

PREIT 파산관련 현재 상황

 

Seeking Alpha

 

펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT)은 2016년 이후 지속적으로 하락하였으며, 2020년 코로나에 직격탄을 맞으며 1달러 아래까지 하락하였다. 현재는 파산절차 중 하나인 Chapter11을 Filing한 후 부채구조 중에 있다.

2020년 하반기 펜실베니아 리얼이스테이트(PREIT, PEI)는 만기상환되는 부채를 갚지 못하면서 파산법 중 하나인 Chapter 11 Filing을 진행하였다. 법정관리 신청을 한 것인데, 이를 통해서 펜실베니아 리얼이스테이트(PREIT, PEI)는 Restructuring을 시작하게되었다.

다행히도 주주에게는 영향이 없는정도의 Restructuring이었는데, (1) 부채만기 연장,  (2) 추가적인 대출 제공, (3) 담보없는 자산에 대한 추가담보 제공정도의 가벼운 수준의 Restructuring이 진행되었다. 

www.inquirer.com/business/retail/preit-nyse-delisting-compliance-stock-price-bankruptcy-fashion-district-20210106.html

PREIT dodges delisting after stock price stabilizes on emergence from bankruptcy

 

 

대주단과의 추가적인 Term 협상에 대해서는 이후 예정되어있는 2020년 4분기 보고서에서나 확실하게 확인할 수 있겠지만, 요약하자면 아래와 같다.

 

- 만기도래 부채에 대하여 2021년 12월 10일까지 연장 (추가적으로 1년 만기 연장 옵션 제공)

- 이자율 관련 변경

- 개런티 범위 축소

 

간단히 보자면, 부채만기가 2021년 말, 그리고 추가연장 가능한 기간까지 보자면 2022년까지 연장되었다는 것이다. 

 

PEI

 

문제는 2020년 3분기 기준으로 총 가중평균부채잔존기간이 2.3년이었다는 것이고, 2020년 파산신청의 원인은 2020년 부채였다는 것이다. 게다가 2021년과 2022년에는 2020년보다 20배 수준의 부채의 만기가 도래하고 있다. 2021년 업황의 상승으로 만기도래 부채를 연장한다면 베스트겠지만, 지금 수준에서는 그게 어느정도 가능할지 정말 불확실한 상황이다. 결국 지금 시점에서 PREIT(PEI)를 투자하는 것은 정말 한방을 위한 베팅이라는 것이다.

 

펜실베니아 리얼이스테이트(PREIT, PEI) 사업모델

 

PEI

 

펜실베니아 리얼이스테이트(PREIT, PEI)는 미국 남동부, 펜실베니아주를 중심으로 쇼핑몰을 운용하는 리츠로 약 20여개의 쇼핑몰을 보유하고 있다. 쇼핑몰은 지고 있는 산업이라고 불린다. 다만 국내 트렌드에서도 볼 수 있듯이, 이러한 쇼핑몰은 스타필드와 같이 놀이공간, 엔터테이먼트 공간, 그리고 F&B 즉 레스토랑 공간으로 변모하고 있다. PREIT 역시 동일한 효과를 기대하고 있다.

PEI

 

81% 이상의 고객이 커피숍, 레스토랑 등에서 소비를 하고, 62% 이상의 고객이 레저, 엔터테이먼트 장소로서 쇼핑장소를 방문한다.

 

PEI

 

또한, 기존 통념과는 반대로 많은 밀레니얼 세대들 역시 스토어에서 직접 쇼핑하는 것을 선호한다고 한다.

 

PEI

추가적으로 디지털 브랜드 또한 물리적인 장소에 스토어를 입점하는 전략을 선택하고 있다.

결국, 쇼핑공간은 버려지고 없어지는 것이 아니라 진화하는 공간이 되어가고 있다고 보는 것이 맞을 것 같다. 의류 등 상품을 판매하는 쇼핑공간에서, 엔터테이먼트, 경험을 판매하는 공간으로 변모하는 것이다. 결국 사람이란 클릭 하나로 쇼핑을 하기보다는 그 쇼핑 경험 자체에서 나오는 즐거움을 추구하기 때문이다. 

 

개인적으로 펜실베니아 리얼에스테이트(PEI, PREIT)의 파산상황은 앞으로도 상당한 고초가 기다릴 것 같다. 추가적인 지원을 약속받았음에도 불구하고, 돌아오는 부채의 만기가 절대적으로 많은 상황. 다만 이번 사태를 극복하고 기존 쇼핑몰을 물건을 판매하는 장소에서 경험을 판매하는 장소로 성공적으로 바꾼다면, 쇼핑몰 산업에 새로운 기회가 되지 않을까하는 생각이 든다.

 

PREIT 배당

 

Dividend Investors

Investing.com

 

펜실베니아 리얼 에스테이트(PREIT, PEI)는 분기배당을 하는 리츠였지만, 작년 코로나 이후 배당을 삭감하였고, 그후 파산직전에는 배당을 중지하였다.

 

1. 펜실베이나 리얼에스테이트는 펜실베니아 주 및 주변 카운티에서 쇼핑몰을 운영하는 쇼핑몰 리츠이다.

2. 펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT, PEI)는 2020년말 파산신청 Chapter 11을 Filing하였고, 현재 법원명령을 받고 법정관리상태로서 부채구조조정을 실시하였다.

3. 금번 파산이 현 주주에게 끼치는 영향은 없는 것으로 판단되며, 부채 만기연장 및 추가적인 파이낸싱 지원을 받을 것으로 예상된다.

4. 하지만 아직 돌아올 부채만기가 너무 많다.

 

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.