미국 쇼핑몰 리츠: 워싱턴프라임그룹(WPG) 파산신청 Chapter 11 준비 중?

 

 

Factsheet

 

 

- 워싱턴프라임그룹(WPG)은 지난 2월 도래한 이자에 대한 지급을 하지 않기로 결정하면서 Grace Period에 접어들었다.

- 현재 워싱턴프라임그룹(WPG)은 기존 대주단과 협상이 원만치 않은 것으로 보이며, 이러한 절차로 계속간다면 Chpater 11 파산신청으로 진행할 가능성이 있다.

- 동일한 쇼핑몰 리츠 중에 CBL 프로퍼티스(CLB)과 펜실베니아 리얼 에스테이트(PREIT, PEI)가 작년 말 Chapter 11 절차를 밟았다.

 

 

워싱턴프라임그룹(WPG) 이자미지급 상황

 

미국 리츠 시장(2021.02.16) - 워싱턴프라임그룹(WPG) 급락 사태

 

위의 링크에서 설명했던대로 워싱턴 프라임 그룹은 $23mn 규모의 이자 지급을 하지 않기로 결정했다. 그리고 이에 따라 워싱턴프라임(WPG)은 30일의 Grace period를 부여받았으며, 원칙적으로 Grace period안에 이자지급 등이 완료되지 않으면 워싱턴프라임 그룹은 채무불이행(Event of Default) 상태에 이른다.

 

이는 동시에 워싱턴프라임 그룹(WPG)의 다양한 부채를 동시에 채무불이행(Event of Default) 상태로 만들 수 있는데, 이는 크로스 디폴트(Cross Default) 조항에 따른 것이다. 이로 인해 Cross Default에 이르게 되면 워싱턴프라임그룹(WPG)은 본래 현재 만기가 도래하지 않은 부채조차 채무불이행(Event of Default)가 되며 모든 부채를 한꺼번에 탕감해야하는 최악에 상황이 생기게 된다.

 

Pearlridge Center owner WPG said to be preparing Ch 11 bankruptcy filing | News Break

 

최악의 발단은 현재 이를 넘어서서 워싱턴프라임그룹(WPG)가 Chapter 11 filing을 준비하고 있다는 소식을 전하면서 시작되었다.

 

 

이로 인해 최근 주가는 $2 수준까지 떨어지고 말았다. Chapter11에 대한 불확실성은 회사를 상장폐지로 이끌 수도 있기 때문이다.

 

Chapter 11은 파산법에 해당하는 절차 중 하나로 흔히 기업의 재무를 구조조정하기 위한 과정이라고 불린다. 법원에 Chpater 11을 신청하면 이에 따라 기업재무구조절차 등의 과정이 실시된다. 절차진행에 따라 (1) 기존 주주들이 모두 Wiped out 될 수도 있으며, (2) 부채상환에 대한 일정이 조정될 수 도 있다. 이는 최근 펜실베니아 리얼 에스테이트(PEI)와 CBL 프로퍼티스(CBL)와 같은 쇼핑몰 리츠가 밟았던 과정과 동일하다.

 

미국 쇼핑몰 리츠: 펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT, PEI)는 코로나 위기를 극복할 수 있을까?

 

CBL Properties, PREIT File For Bankruptcy

 

Chapter 11 과정을 통해서 펜실베이나 리얼 에스테이트(PREIT)는 기존 부채를 연장하고, 추가적인 담보를 제공할 예정이며, CBL 프로퍼티스(CBL)은 기존 대주의 신규 주식 발부로 인해 기존 주주의 가치가 대부분 희석되어버릴 예정이다.

 

워싱턴프라임그룹(WPG)의 경우는 남은 Grace period 기간동안 대주단과의 협상이 원만히 이루어지지 못하면 예상수순대로 Chapter11 파산절차에 돌입할 가능성이 있다. 현 상황에서 어떤 방식으로 기업재무구조 개선이 이루어질 수는 아무도 알 수 없다.

 

워싱턴프라임(WPG) 사업모델

 

 

WPG

 

워싱턴프라임그룹(WPG)는 약 50mn sqft 규모의 100개 가량의 쇼핑몰, 쇼핑센터, 아울렛 등을 소유/운용하고 있다.

 

WPG

 

워싱턴프라임그룹(WPG)의 대부분의 자산이 Open Air(쇼핑센터, 아울렛) 또는 티어 1등급 규모의 자산으로 하이엔드 쇼핑몰 리츠로 분류된다고 할 수 있다.

 

WPG

 

워싱턴프라임그룹(WPG)가 2020년 REIT World Conference에서 발표한 자료에 따르면, 2020년 9월 30일 기준으로 47%의 신규 임차인이 Lifestyle Tenancy였다고 말한다. 최근 트렌드처럼, 대부분의 쇼핑몰, 아울렛 신규 Leasing은 물건을 판매하는 임차인보다, 서비스를 판매하는 임차인 위주로 편성되고 있다. 이는 쇼핑몰, 아울렛 등이 경험의 공간으로 변모해가고 있다는 것을 뜻한다.

 

 

2020년 9월 30일 기준으로, 티어 1등급 쇼핑몰의 임대차재계약 Leaisng spread는 증가했다고 발표했다. 하지만 아울렛을 합친 인덱스는 오히려 감소했는데, Leasing spread는 최소 2021년 상반기, 하반기 수준까지 지속적으로 하락하거나 최소한 Flat할 것으로 예상된다. 그도 그럴것이 Occupacny 자체가 기존 레벨로 올라오고 있지 않는 수준이기 때문에 공격적으로 Occupancy를 확보하려는 시점에서 Leasing spraed, 즉 임대료를 올리기는 쉽지 않을 것으로 예상된다.

긍정적인 점은 코로나19를 통해서 신규임대차에는 라이프스타일 임차인 등 서비스, 경험을 파는 임차인 위주로 재편성이 이루어질 것으로 예상되며, 이는 향후 쇼핑몰의 수명을 조금이라도 연장시킬 수 있는 기회가 될 수 있을 것이다.

또한 셧다운 재오픈 이후부터 조금씩 방문자 트래픽이 증가하고 있는 추세를 보이고 있다. 2021년 현재 이미 백신접종이 시작된만큼 전세계적인 백신부작용이라는 대재앙이 오지 않는이상 리테일몰은 천천히 회복될 것으로 보인다.

다만 중요한 점은 이미 이커머스가 터져버린 상황에서 이전 수준으로 리테일몰이 돌아갈 수 있을만큼 변모할 수 있느냐에 있다고 할 수 있다.

 

- 워싱턴프라임그룹(WPG)은 지난 2월 도래한 이자에 대한 지급을 하지 않기로 결정하면서 Grace Period에 접어들었다.

- 현재 워싱턴프라임그룹(WPG)은 기존 대주단과 협상이 원만치 않은 것으로 보이며, 이러한 절차로 계속간다면 Chpater 11 파산신청으로 진행할 가능성이 있다.

- 동일한 쇼핑몰 리츠 중에 CBL 프로퍼티스(CLB)과 펜실베니아 리얼 에스테이트(PREIT, PEI)가 작년 말 Chapter 11 절차를 밟았다.

 

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