미국 쇼핑몰 리츠: 탠저 팩토리 아울렛(Tanger Factory Outlet, SKT)은 아울렛 전문 리츠

 

 

탠저 팩토리 아울렛(SKT) Factsheet

 

 

1. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 아울렛 전문 쇼핑몰 리츠이다.

2. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 코로나19로 인해 배당을 중지하였었지만, 2021년 초 배당을 다시 재개하였다.

3. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 훌륭한 재무안정성을 가졌다. 이제 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 과제는 소비 시장이 회복되고 아울렛이 다시 꽉찰 때까지 임대차를 잘하는 것 뿐이다.

4. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)은 이미 코로나19 이전 주가 수준으로 회복되었다. 오히려 너무 빨리 회복되어 단기 과열로 보여진다. 다만 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 역사적 P/FFO 수준과 회복될 주당 FFO를 고려했을 때 $19~20 수준까지는 무난한 것으로 보여진다.

5. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 분기배당 리츠이다.

 

 

 

 

탠저 팩토리 아울렛(SKT) 사업모델

 

Seeking Alpha

 

탠저 팩토리 아울렛(Tanger Factory Outlet)은 쇼핑몰 리츠라는 특성상 코로나19 이후 바닥을 찍은 후에 현재 코로나19 이전의 주가 상태로 회복된 상태이다. 이렇게 급격한 상승에 이른 이유는 2021년 들어서 탠저팩토리아울렛(SKT)가 다시 배당을 재개하면서 시작되었다. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 배당 재개를 통해 공식적으로 코로나19를 살아남았다고 선언한 것과 다름이 없다.

 

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유수의 다른 쇼핑몰 리츠들(사이먼프로퍼티스(SPG), 메이서리치(MAC), 펜실베니아 리얼에스테이드(PEI), 워싱턴프라임(WPG))와 같이 탠저 팩토리 아울렛(SKT) 역시 웹사이트 메인은 쇼핑이다.

 

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탠저 팩토리 아울렛(Tanger Factory Outlet, SKT)가 다른 쇼핑몰 리츠들과 다른 점은 포트폴리오 전부가 Open-Air 아울렛으로 구성되어 있다는 것이다. 일반적으로 우리가 백화점이라고 알고 있는 쇼핑몰, 즉 건물과 다르게 신세계 프리미엄 아울렛처럼 외부 공간에 노출되어 있는 아울렛 형태인 것이다. 위는 탠저 팩토리 아울렛 피츠버그 지점의 일부 모습이다.

 

예전의 가족과 신세계 프리미엄 아울렛 여주를 갔을 때와 너무 같다. 당시에는 아울렛이 뭔지도 이게 도대체 뭐하는 곳인가라는 생각이 들기도 했었는데, 지금와서 생각해보면 아울렛은 일반 쇼핑몰과 다른 느낌의 매력을 가지고 있다.

 

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이렇게 탠저 팩토리 아울렛(Tanger Factory Outlet, SKT)는 총 36개의 아울렛을 미국과 캐나다에 보유하고 있는 쇼핑몰 리츠이다.

 

탱저 팩토리 아울렛(SKT) 실적

 

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탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 36개의 아울렛, 약 14mn sqft의 포트폴리오를 운영하고 있는데, 그 중 2020년 1.5mn sqft 약 10%의 임대차계약을 완료했다. 코로나19에 비하면 탁월한 성과라고 할 수 있겠지만, 약 10%에 해당하는 임대차계약이 코로나19로 인해서 낮은 수준의 임대차계약으로 체결되었을 것이라고 예상할 수 있다.

 

역시나 그에 따라 Stright-Line Rent Spread 임대차 스프레드는 7% 가량 감소하였으며, Same Store NOI는 20% 가량 감소하였다. 다만 Occupancy는 92% 수준으로 많이 회복된 것으로 보이나 아직 95% 수준의 정상적인 Occupancy로 복귀할 때까지 임대차 Spread의 할인은 피할 수 없을 것으로 보인다. 이는 2022년 상하반기까지 코로나19이전 수준의 매출로의 회복을 늦출 것이다.

 

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임대차만료는 대략 10~15% 수준으로 매년에 걸쳐서 잘 분배되어있는데, 코로나19 상황에서 이들을 어떻게 좋은 조건으로 임대차계약을 만들어내느냐가 관건으로 보인다.

 

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다만 재무상태의 건전성 측면에서 보았을 때 2022년 하반기까지 특별히 만기가 돌아오는 부채가 없다는 점이 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 훌륭한 점이라고 볼 수 있다. 또한 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 대부분의 부채는 담보부 부채가 아니기 때문에 추가적으로 자금이 필요한 상황에서 담보를 보충할만한 자산이 충분히 남아있다는 점이 긍정적이라고 볼 수 있다.

 

그렇기 때문에 2021년 상반기 탠저 팩토리 아울렛(SKT)가 코로나19 종식을 선언하고 배당을 다시 재개시할 수 있는 원동력이 아니었나 싶다. 다만 택저 팩토리 아울렛(SKT)에게 남아있는 과제는 무엇보다 앞으로 임대차를 어떻게 다시 활성화해서 매출을 높이는 가에 달렸다고 볼 수 있다.

 

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탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 코로나 기간동안 거의 30% 이상의 FFO가 하락하였다. 코로나 이전으로 FFO 수준이 복귀하기 위해서는 최소 40% 이상의 반등이 필요한 상황이라고 볼 수 있겠다.

 

 

탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 평균 P/FFO 수준은 8x~9x 수준으로 낮은 수준이다. 그렇기 때문에 현재 FFO 수준에서 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 10x의 P/FFO로 고평가 상태라고 볼 수 있다. 다만 올해 주당 FFO가 코로나19 수준은 아니더라도 주당 $2 수준으로 복귀한다는 가정 하에 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 주가는 $19 수준 달성이 가능할 것이라고 예상된다.

 

개인적인 생각으로 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 $19 ~ 20 수준은 안전한 수준으로 도달할 것으로 보인다. 딱 코로나19 이전 수준이다. 왜냐하면 현재 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 유동성과 재무안정성은 대부분 보장이 된 상황이며, 기다릴 과제는 코로나19로 인해 타격받았던 소비 시장의 회복이기 때문이다. 이는 시간 문제에 불과하다.

 

특히나 아울렛이라는 쇼핑몰 특성상, 이커머스와 크게 겹치지 않는 엔터테이먼트 역할의 리테일 시설이라는 점도 중요하다. 이커머스는 아울렛이 주는 리테일의 즐거움을 가져다줄 수 없다. 어찌됐거나 하이엔드 쇼핑몰과 아울렛은 이커머스와 경쟁자가 아닌 조업자로서 앞으로 리테일 시장을 이끌어나갈 가능성이 높다고 보기 때문이다.

 

다만 중요한 것은 비싼 가격에 사지 않는 것이다. 과연 지금은 단기과열 구간이라고 보아야할까?

 

 

탠저 팩토리 아울렛(SKT) 분기배당

 

탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 분기배당 리츠이다. 5년 평균 시가배당률은 대략 7% 수준이다. 하지만 코로나19로 인해 배당을 중지하였다가 최근 재개하면서 코로나19 이전과 비교하여 절반 수준의 배당금을 분배하고 있기 때문에 배당수익률을 통한 주가 평가는 힘들어 보인다.

 

1. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 아울렛 전문 쇼핑몰 리츠이다.

2. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 코로나19로 인해 배당을 중지하였었지만, 2021년 초 배당을 다시 재개하였다.

3. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 훌륭한 재무안정성을 가졌다. 이제 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 과제는 소비 시장이 회복되고 아울렛이 다시 꽉찰 때까지 임대차를 잘하는 것 뿐이다.

4. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)은 이미 코로나19 이전 주가 수준으로 회복되었다. 오히려 너무 빨리 회복되어 단기 과열로 보여진다. 다만 탠저 팩토리 아울렛(SKT)의 역사적 P/FFO 수준과 회복될 주당 FFO를 고려했을 때 $19~20 수준까지는 무난한 것으로 보여진다.

5. 탠저 팩토리 아울렛(SKT)는 분기배당 리츠이다.

 

 

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