미국 오피스 리츠 : 허드슨 퍼시픽 프로퍼티스(HPP) 경제정상화와 동시에 테크회사에 배팅하기

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미국 오피스 리츠 : 허드슨 퍼시픽 프로퍼티(HPP) 영화스튜디오를 보유한 헐리우드 오피스 리츠

 

하이라이트

1)샌프란시스코, LA 등지의 테크 회사, 미디어 회사를 대상으로 하는 오피스 리츠

2)+미디어제작을 위한 스튜디오를 블랙스톤과 JV로 보유

3)향후 테크 회사, 미디어 회사 등의 높은 오피스 수요에 혜택을 입을 가능성

4)보수적으로 주가 27달러-30달러, 베스트케이스에서 34달러-38달러 수준 추정

5)2017년 이후로 배당성장이 없다는 것이 단점

 

 

허드슨 퍼시픽 프로퍼티스는 샌프란시스코, LA, 그리고 시애틀 등지에 오피스 자산을 메인으로 하고 있는 오피스 리츠이다. + 요즘 성장하고 있는 미디어를 뒷받침하는 스튜디오 형태의 자산을 JV 형태로 보유하고 있는 리츠

 

우리가 캘리포니아, 헐리우드, 팔로알토하면 상상하듯이 이곳의 메인 회사들은 구글, 페이스북 등과 같은 테크회사, 그리고 미디어 회사들로 이루어져 있다.

이렇게 캘리포니아와 워싱턴 주에 대략 50개의 자산 14mn sqft (약 39만평)의 오피스 자산을 가지고 있다.

 

그리고 그 유명한 블랙스톤과 합작한 조인트벤처로 소유하고 있는 Sunset Studio

 

 

 

대략 오피스 포트폴리오에서 연간 $440mn 의 NOI와 Studio 포트폴리오에서 $4mn의 NOI가 발생하고 있다

 

 

Occupany는 코로나 이전 약 95% 수준을 유지하다가, 현재 코로나 19 타격으로 인해 90% 초반 수준으로 감소하였다.

 

최근 코로나19는 재택 근무 등의 영향으로 향후 오피스 시장의 먹구름을 드리웠다는 평을 받고 있다. 하지만 상반되게도 최근 테크 회사의 오피스 확장 움직임 또한 엿볼 수 있는데, 아래 기사를 참고해보자

 

Tech Company가 오피스 임대 시장을 끌어올리는 중

 

동일한 내용을 HPP(Hudson Pacific Properties) 허드슨 퍼시픽 프로퍼티스 컨퍼런스 콜 내용에서도 다루고 있다.

 

 

골자는 오피스 수요가 줄어드는 것처럼 보이지만, 오히려 More people Less space 모델에서 Less people More space 모델로 나아가는 것으로 보인다는 것이다. 현재는 그 중간(Interim) 상태에서의 불확실한 상황일 뿐. 특히나 테크 회사들은 창의성을 요구하기 때문에 넓직한 공간의 오피스 수요가 점점 증가하고 있다는 것이 증평.

 

이런 내용을 곱씹어보았을 때, 향후 오피스 리츠에 배팅을 하기 위해서는 테크와 미디어 컴퍼니를 주요 타겟으로 삼는 지역의 오피스 리츠에 배팅하는 것도 나쁘지 않아 보인다.

 

 

허드슨 퍼시픽 프로퍼티스의 FFO는 작년 코로나19가 한창일 때 FFO 감소세가 보였지만, 올해 2021년 1분기 성적을 살펴보면 뚜렷한 회복세가 보인다.

P/FFO 수준은 14~15x 수준으로 기존 전통 강자 오피스 대비 높은 편이지만, 최근 떠오르고 있는 알렉산드리아 리얼티(ARE), 킬로이 리얼티(KRC) 등의 오피스 리츠에 비해서는 평탄한 수준

다만 리츠의 매력인 배당성장이 2017년 이후로 정체되고 있다는 것이 약간의 흠으로 보인다. 현재 배당 수준은 3% 중반 수준이다.

 

 

현재 코로나 상황 및 오피스+스튜디오 복합자산을 고려하여 Cap rate을 5% 수준으로 잡았을 때,

 

1) Base Case NOI $480mn으로 약 27달러 - 30달러 수준을 유지할 것으로 보인다

2) Best Case 로 코로나19 이전 상황으로 복귀했을 때 34달러-38달러 수준이 가능할 것으로 보인다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.