미국 리츠 FFO? AFFO란?

일전에 미국 리츠를 보다보면 자주 나오는 지표인 FFO와 AFFO에 대해 설명한 적이 있다.

https://dbs0415.tistory.com/12?category=923399

미국 리츠 FFO, AFFO, P/FFO란 무엇일까? 보스턴 프로퍼티스(BXP)와 리얼티인컴(O)으로 알아보기

FFO(Funds From Operation) = Net Income(순이익) + Depreciation/Amortization(감가상각비) - Capital gains from property sales(유형자산처분이익)

AFFO(Adjusted Funds From Operation) = FFO + Rent Increaes(임대료 인상분) - Capex(자본적 지출) - Routine maintenance amounts(정기적 보수/관리 비용)

아래 FFO와 AFFO가 무엇인지 한번에 설명해줄 수 있는 이미지가 있다.

FFO(Funds from Operation)

기본적으로 FFO란 순이익에서 감가상각비와 자산매각에 따른 이익/손실을 제한 비용을 말한다. 왜 굳이 이 지표를 따지냐하면, 리츠는 기본적으로 부동산 운용을 통해서 번 돈으로 배당을 하기 때문에, (1) 비현금성 비용인 감가상각비를 고려하지 않으며, (2) 일시적인 이익/손실인 자산매각에 의한 Proceeds를 고려하지 않기 위해서이다.

AFFO(Adjusted Funds from Operation)

하지만 FFO만 고려하기에는 부동산은 추가적인 비용이 소요될 수 있다. 예를 들어,

• 반복적으로 발생하는 Capex(자본적 지출) 등은 자본처리함에도 불구하고 사실 비용이나 다를 바 없는 매년 발생되는 비용이기 때문이다.
• 추가적으로 Straight-line Rent가 있다. 일반적으로 미국의 GAAP 회계처리방식에서는 임대료를 실제 Cash Rent(현금 임대료)로 처리하지 않고 Straight Line Rent로 처리한다. Stright Line Rent는 임대차계약 기간동안 받는 총 임대료를 총 임대차 계약 기간으로 단순하게 나눈 값으로, 실제적으로 임대료 인상률 같은 것을 싹다 무시하고 퉁친다고 생각하면 된다. 하지만 매년 실제 회수하는 임대료는 당연히 Cash Rent로 처리하는 것이 부동산 운용을 들여다 보기 더 유리하다. 그렇기 때문에 Stright-line adjustment를 다시 제외하는 것이다.

FFO 계산 사례

가상의 한 리츠가 순이익 $2,500,000, 감가상각비 $250,000, A 자산 매각으로 인해 $500,000 이익, B 자산 매각으로 인해 $80,000 손실을 보았다고 가정했을 때:

• FFO = $2,500,000 + $250,000 - ($500,000 - $80,000)
• FFO = $2,330,000

AFFO 계산 사례

위의 리츠의 Straignt Line Adjustment(Straight Line 임대료가 Cash Rent보다 $130,000 크다)가 $130,000, Capex가 $200,000 라고 가정했을 때:

• AFFO = FFO - $130,000 - $200,000
• AFFO = $2,000,000

 

FFO와 AFFO 무엇이 더 유리할까?

당연하게도 한 번 더 조정한 AFFO가 더 부동산운용 현황을 잘 반영하는 지표이다. 가령 가상의 오피스 리츠와 Net Lease 리츠를 비교해보자:

• Net Lease 리츠는 기본적으로 Capex가 적으며, 장기임대차계약을 Inflation을 반영하여 체결하기 때문에 Straight Line Rent가 높다.
• 반면 Net Lease 보다 짧은 기간의 임대차계약을 가진 일반 오피스 리츠는 Capex가 높으며, 중기임대차계약을 체결하기 때문에 Straight Line Rent가 낮다.
• 위의 두가지를 고려했을 때 과연 Net Lease 리츠의 FFO가 일반 오피스 FFO보다 높을 수 밖에 없다. 하지만 AFFO로 계산했을 때 Net Lease 리츠의 AFFO는 현실적으로 감소할 것이다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.