미국 리츠 시장(2021.01.27) - 급등한 코어시빅(CoreCivic;CXW)?

미국 리츠 시장(2021.01.27) - 급등한 코어시빅(CoreCivic;CXW)?

 

Source: Finviz

Source: Finvz

Name	Market Cap	P/E	P/B	Perf Week	Perf Month	Perf Year	Change
레지덴셜	164 bn	44.18	2.41	-2.26%	1.59%	-16.40%	-2.85%
스페셜티	345 bn	73.58	7.48	0.72%	2.57%	4.64%	-1.40%
산업	206 bn	44.41	3.15	1.20%	2.57%	6.17%	-1.99%
오피스	148 bn	28.6	1.64	-0.47%	1.62%	-15.79%	-0.83%
헬스케어	106 bn	44.92	1.67	-4.03%	-3.99%	-22.01%	-2.63%
혼합(REIT)	89 bn	34.78	1.47	-2.80%	-3.17%	-16.24%	-2.70%
리테일	119 bn	29.84	2.1	2.77%	9.15%	-25.83%	-0.53%
RE 서비스	211 bn	75.52	3.43	-7.78%	-1.37%	28.37%	-2.98%
혼합(RE)	8 bn	134.94	1.81	-3.42%	3.12%	-8.58%	-1.73%
모기지	57 bn	49.33	0.9	-0.94%	-1.87%	-32.85%	-2.60%
개발	3 bn	7.05	0.51	-4.80%	0.60%	-19.97%	-2.07%
호텔	36 bn	455.35	1.11	-8.42%	-4.60%	-26.70%	-1.47%

 

- 버블 우려로 인해 미국 양시장 급락했다. 리츠 시장도 예외는 없었다

- 양시장 급락 와중에 오피스 섹터는 0.83% 하락으로 방어하는 모습을 보였다. 디지털리얼티(DLR)은 데이터센터 리츠인데 반해, 디지털리얼티(DLR)의 사업특성상 오피스 특성과 같아 오피스 섹터에 속해있는 듯하다.

- 오피스 섹터는 디지털리얼티(DLR)과 SL그린(SLG) 등의 상위 시총 종목의 방어와 더불어 급락은 만회한 모습이다.

- 아이언마운틴(IRM) 장중 10% 가량 상승으로 상승랠리를 이어가는 중이며, 데이터센터 대장주인 디지털리얼티(DLR), 에퀴닉스(EQIX)는 여전히 굳건한 성장세. 아래 링크에 에퀴닉스(EQIX)와 디지털리얼티(DLR)의 사업구조 비교 설명 참고하길 바랍니다.

미국 리츠 시장_2021.01.26 - 에퀴닉스(EQIX) vs 디지털 리얼티(DLR) 데이터센터?

 

미국 데이터센터 리츠 : 아이언마운틴(IRM)은 데이터센터 리츠일까? Storage와 데이터센터

 

코어시빅(CoreCivic ; CXW): 오늘 16% 급상승한 Prison(감옥) 관련 리츠?

 

 

코어시빅(CoreCivic ; CXW)의 사업영역은 크게 세가지다 (1) Safety: 교도소, 구치소 등 관련 시설 소유/운영, (2) Properties: 관련 시설을 소유한 후 정부단체에 임대, (3) Communities: 관련 교화시설 운영

 

Corecivic

Corecivic

Corecivic

 

 

위에 볼 수 있듯이 대부분의 사업매출은 Safety 사업에서 창출하고 있는 것을 알 수 있다. 흥미로운 점은 코어시빅(Corecivic ; CXW)는 이미 Operater/Owner로서의 전문성을 모두 가지고 있지만, 주/지방정부마다 사설 Operator를 고용할지, 정부가 직접 Operation을 할지에 대한 방향성이 다르다는 것이다.

 

그래서 코어시빅(CXW)는 관련 시설을 소유하고 정부에게 직접 임대를 주는 모델 역시 가지고 있는 것이다.

 

Corecivic

 

코어시빅(CXW)은 코어시빅의 장점이 소유하고 있는 관련 시설의 임대차 계약이 끝나더라도 새로운 임차인에 맞게 빠르게 Re-purpose 할 수 있다고 말하는데, 사실 의구심이 든다

 

교도소, 구치소, 교화시설 등이 쉽게 개조, 개량될 수 있는지 확신할 수 없다. 게다가 주로 이런 시설은 외딴 지역에 있기 마련이다. 그래서 코어시빅(CXW)의 가장 큰 리스크는 정부단체와의 임대차계약 해지이다.

 

물론 이런 건 정책적 리스크에 달렸다. 정부 예산에 따라 임대차계약 리스크가 크다는 것이다.

 

Biden's Private Prison Ban: The REIT Impact

 

이 기사처럼 국가 정책적으로 정부관련 단체가 사설 교도소/구치소를 사용하지 못하게 만들면 매출이 10%이상 날라가버리는 것이다.

 

Source :Stockrow

 

Source: SeekingAlpha

 

코어시빅(CXW)는 이렇게 하락을 계속해왔다. 어제 급등은 오히려 불확실성의 해소였을까?

배당은 분기 배당이지만, 2016년 배당컷 이후 다시 슬금슬금 회복하는 듯하다가 2019년말부터 다시 휘청이는 중이다.

 

 

그럼에도 불구하고 리스크를 걸고 싶다면 코어시빅(CXW)도 나쁘지 않다는 생각을 한다. 시총 $800mn 규모의 회사에 FFO가 $300mn 가량 매년 나온다면 P/FFO는 거의 2~3 수준이다.  리츠  시장 평균 P/FFO에 비해 굉장히 싼 가격이라고 할 수 있겠다.

 

다만 미국의 많은 주들이 사설 감옥을 금지하도록 하는 법을 추진하고 있다는 점을 알아뒀으면 좋겠다.

 

역시나 투자는 늘 투자자의 판단에. 참고로 코어시빅(CXW)의 경쟁사 GEO Group 도 다음에 기회가 되면 같이 보도록 하자.

 

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.