본 글은 삼성증권 글로벌 부동산 관련 리포트를 기반으로 작성된 자료이므로 아래 링크를 참고해주시기 바랍니다.
(nums.samsungpop.com/report/2020102810262322K_01_02.pdf)
주택가격 상승, 제조주택 상승
이전 미국 리츠 Daily 시장 현황에서도 몇번 언급했듯이 미국 부동산 시장은 하우징 붐 급으로 다가가고 있다. 아래 미국 집값 그래프를 보면 더 확실하게 보인다.
미국 집값이 너무 과열되었다가 어느정도 쉬어가는 느낌은 있지만, 2019년과 2020년 후반부터 2021년 초반까지의 현재 House Price Index는 거의 하늘을 뚫고 갈 급이다.
거기에 모기지 이자율은 바닥을 찍은 지 오래다. 이렇게 대출을 싸게 받을 수 있는데 집값이 하늘을 뚫고 가지 않는 게 이상할 정도이다.
구체적으로 말하자면, 미국 주택 시장은 지금 굉장히 공급이 부족한 상태이다. 여기에 지금과 같은 상황이 겹쳐지면서 재밌는 현상이 벌어지고 있다.
1. 코로나19와 기족 주택공급 부족 누적분에 의해서 시장 공급 부족
2. 저금리 등으로 인해 집 구매 수요 늘어나는 추세에서 공급부족으로 인해 수요 더욱 증가
3. 수요가 더욱 증가해서 집값이 오르면서 수요가 더 증가
4. 추가적으로 밀레니엄 세대가 유입되면서 수요가 추가 증가. 하지만 높은 집값을 감당하지 못하고 대체주택 섹터로 이동
이러한 이유와 더불어, 레지덴셜(주거) 자산의 임대료 회수율 또한 코로나19 기간동안 굉장히 준수한 편이었기 때문에, 레지덴셜 리츠는 2020년 3월부터 주가 퍼포먼스가 꽤나 준수한 편이었다.
특히나 우수한 레지덴셜 리츠는 멀티패밀리보다는 싱글패밀리나 럭셔리 레지덴셜에 집중되어 있었다. 왜냐하면 멀티패밀리는 다른 레지덴셜 자산들보다 임대료 회수율이 조금 낮은 편이었기 때문이다. 이 시대는 확실히 양극화가 가득하다...
어찌됐든 이러한 다시 주택시장으로 돌아와서, 현재 밀레니엄 세대는 굉장히 큰 구매력을 지니고 있는데, 이들은 그러한 구매력을 가진 반면에 싸고 좋은 집을 임대해서 살려는 수요가 다른 세대보다 큰 편이다.
그래서 뜨기 시작한 섹터가 바로 제조주택(Manufactured Home)이다. 일단 Manufactured Home은 우리가 일반적으로 구매하는 Single Family Homes보다 싼 편이다. 또한 밀레니엄 세대는 도시 외곽 다른 지역으로 이전하는 것에도 거부감이 없는 편이여서 제조주택이 대박이 나기 시작했다.
제조주택 리츠
사실 제조주택 관련 리츠는 3개 밖에 없어서 크게 볼 것도 없다. 썬 커뮤니티(SUI), 에쿼티 라이프스타일(ELS), UMH프로퍼티스(UMH)인데, UMH는 다른 2개와 시총 차이가 굉장히 많이 나는 편.
이 제조주택, 또는 이동식주택 섹터는 나중에 리츠 소개로 자세하게 다룰 편이어서 크게 설명하지는 않겠지만, 주로 이런 MH 섹터는 RV라는 요소도 포함하고 있다.
RV는 Recreational vehicle의 약자인데, 바로 우리가 아는 그 캠핑카 같은 것이다. 그리고 메인인 Manufactured House는 정말 공장식처럼 제조되고 조립된 집이어서 우측 사진처럼 굉장히 깔끔한 방식으로 MH 커뮤니티가 조성되어있다. 주로 이런 MH커뮤니티는 구입 또는 임대로 사용하는데, 이전에는 은퇴한 노인, 시니어들이 휴식/요양 겸으로 오던 커뮤니티가 이제 어느새 가성비 좋은 커뮤니티로 둔갑되어버렸다.
(1) 썬 커뮤니티(SUI)
P/FFO는 약 25x 수준이고, 시가배당률은 2.12% 수준이다. 코로나19동안 임대료 회수율이 낮을 줄 알았는데, 오히려 FFO Surprise를 내버린 대단한 리츠 섹터이다. 재택근무 때문에 집에서 일할 수 없다고 하니까 오히려 어디에서든 일할 수 있다가 트렌드가 되어버린 듯 하다.
주가는 코로나 이전만큼은 회복하지 못했지만, 오히려 코로나의 타격을 받지 않은 섹터라서 그런지 앞으로 주가 성장 가능성은 더 크다고 볼 수 있을 것 같다. P/FFO 자체는 25x로 꽤나 높은 수준이긴 하지만 아직 MH 섹터 자체 성장할 수 있는 Room이 더 크다고 보는 것 같다.
썬 커뮤니티(SUI)는 2019년 4분기부터 2020년 후반까지 코로나를 거치면서도 모두 서프라이즈를 기록했다.
(2) 에쿼티 라이프스타일(ELS)
에쿼티 라이프스타일(ELS) 또한 높은 수준의 P/FFO 29x 정도 수준이다. 시가배당률 또한 2% 초반 수준.
썬 커뮤니티(SUI)와 동일하게 코로나19 이전 수준의 주가는 되찾지 못했지만, 코로나 기간 동안에도 모두 FFO 서프라이즈를 올렸다.
앞으로 추가적으로 제조주택(Manufactured Homes) 섹터에 대해서도 리츠 소개를 통해 다뤄볼 예정이지만, 아직 상장 리츠가 제조주택 산업에서 차지하고 있는 비중이 높지 않기 때문에 성장 가능성이 굉장히 큰 분야라고 할 수 있다. 다만 이러한 제조주택 수요 증가가 코로나19로 인해 일시적인 것일지 아니면 밀레니엄 세대 유입 및 집값 상승에 따른 구조적인 변화일지는 잘 지켜봐야한다고 생각한다.
정리
- 미국 주택 공급 부족 및 밀레니엄 세대의 수요 변화에 따라 새로운 주택 시장 트렌드가 탄생하고 있다
- 제조주택(MH) 섹터는 코로나 기간동안에도 우수한 성과를 냈다
* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
'미국 리츠 > 뉴스 및 실적 등' 카테고리의 다른 글
| 임비테이션 홈즈(INVH), 단독 임대주택 시장(SFR) 미국 리츠 시장의 새로운 투자처 부상 (4) | 2021.02.14 |
|---|---|
| 오메가 헬스케어(OHI) 헬스픽(PEAK) 시니어하우징 매입 (0) | 2021.02.13 |
| 2021년 미국 리츠 섹터 전망(Costar, NaREIT) (0) | 2021.02.12 |
| 알렉산드리아(ARE) 아편 치료 위한 시설 개발, 사업 확장하나? (0) | 2021.02.11 |
| 듀크 리얼티(DRE), 킴코 리얼티(KIM) 리츠는 태양광 패널 설치 중 (0) | 2021.02.10 |