본 2021년 상업용 부동산 시장 및 리츠 전망은 아래 NREIT 와 COSTAR의 전망에서 참고하였음.
www.reit.com/data-research/research/nareit-research/2021-reit-outlook-economy-commercial-real-estate
2021년 미국 리츠 전망
- 오피스 공실률은 2020년 1분기 9.9%에서 3분기 10.7%로 증가하였음. 오피스 공실률은 2021년동안 지속적으로 증가될 것으로 예상되며 2022년 초즈음이 피크일 것으로 예상됨
- 물류 산업 공실률 역시 증가했는데 이는 코로나에 의한 영향보다는 신축 증가에 따른 증가로 예상됨
- 리테일 공실률은 1분기 4.7%에서 3분기 5.0%로 증가함. 리테일 자체는 코로나에 의한 타격이 컸으나 신축 공급 등이 적어서 공실률 상승은 상쇄됨
- 레지덴셜 공실률은 비슷한 수준으로 유지됨. 다만 게이트웨이(주요 도시)에서의 수요 약화로 공실률이 상승했고, 소규모 시티나 교외 지역의 수요가 강했음. 이는 재택 근무의 영향임.
- 2021년은 2020년에 이어서 지속적인 수요 둔화로 인해서 임대료는 하락할 예정임. 현재 임대료 하락 수준은 이미 장기 임대차 계약, 낮은 공급 등의 임대료 상승에 우호적인 요소가 반영된 금액임.
- 2021년 오피스, 리테일 섹터의 가격은 소폭 하락할 것으로 전망됨. 다만 물류 자산, 멀티패밀리 등은 공급 부족 및 강한 수요로 가격 상승 예상됨
- 2020년 2분기까지 하락하던 FFO는 3분기 5.6%로 소폭 상승세를 보임. 특히나 FFO 증가세는 셧다운의 영향이 컸던 호텔, 리테일 등의 리츠 섹터에서 컸음. 경제활동 재개와 임대료 회수율 증가와 더불어 점차 증가할 전망이지만 2020년 11월 코로나19 재확산에 따른 영향이 어느정도였는지 아직 확인 필요
- 전체적으로 많은 마켓 리서치가 코로나에 의한 직접적인 영향은 2021년 초까지 계속될 것이라고 예상하고 있다. 이에 따라 공실률 감소, 임대료 감소 등은 2021년 초까지 실적 영향에 계속해서 드러날 수 밖에 없는 것 같다.
- 다만 긍정적인 점은 FFO는 하락세를 멈추고 다시 상승하기 시작했다는 것인데, 2020년 11월 코로나19 재확산에 의해서 잠시 부진했던 경기활동이 아마 이번 실적발표 시즌을 통해서 윤곽이 잡힐 것 같다.
- 가장 추천하는 섹터는 역시 물류와 레지덴셜이다.
- 다만 개인적인 생각에서 물류의 경우 프롤로지스(PLD), 듀크 리얼티(DRE) 등은 시총 높은 대장주 위주의 물류섹터는 분명히 아직까지 유효한 섹터라고 생각한다. Scale of Economy를 통해서 대규모 개발을 지속적으로 개발하고 있는 물류를 추천한다. 특히나 E-commerce 물류센터 위주의 물류 리츠 분류가 필요하다.
- 레지덴셜의 경우, 중위/하위층 멀티패밀리의 경우 어느정도 리스크가 큰 것으로 보인다. 럭셔리 멀티패밀리인 아발론베이 커뮤니티(AVB), 에쿼티 레지덴셜(EQR), 에섹스 프로퍼티(ESS) 등이 유효할 것으로 보이나 가격 수준은 점검이 필요할 것으로 보인다.
* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.
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