미국 리츠/미국 리츠 시장

미국 리츠 시장(2021.02.17) - 모기지 리츠 하락, 셀프스토리지(퍼블릭 스토리지, 엑스트라 스페이스 스토리지 등) 상승

형윤 2021. 2. 18. 21:17
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- 미국 양시장 다우존스와 나스닥은 이자율 상승(미국 10년물 상승) 및 인플레이션 우려에 따라 보합 및 하락했다. 다우존스가 보합세를 지켜낸 것은 에너지 섹터 등 상승에 따른 것.

- 특히 테크/기술주 중심의 나스닥은 하락했는데, 테크주는 성장주 특성상 듀레이션이 긴 특성 때문에 채권으로의(이자율 상승/미국10년물 상승) 자금 이탈 우려에 따라 더 하락함

- 미국 양시장 하락에 따라 All 리츠, Equity 리츠 역시 하락하였는데, 특히 모기지 리츠의 하락이 두드러졌음.

- 모기지 리츠는 이자율 변동에 노출이 큰 섹터이므로 급작스러운 이자율 상승에 취약함 (아래 모기지 리츠 관련 글 참고)

 

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- 대부분의 모기지 리츠는 급작스러운 이자율 변동에 취약할 수 밖에 없지만, 특히나 non-agency mortage를 투자하는 모기지 리츠 등에 주의할 필요 있음. 

- 반면에 Semi-레지덴셜 안전자산으로 여겨지는 셀프스토리지 리츠 섹터 상승이 두드러졌음. 셀프스토리지 섹터 상승의 원인은 아래와 같이 유추할 수 있음.

- 주택 시장 상승에 따른 셀프스토리지 섹터 수요 확대 기대

- 셀프스토리지는 신규 주택, 이주에 따라 해당 지역 신규 셀프스토리지 수요 증가를 기대할 수 있음(제2의 레지덴셜)

- 셀프스토리지의 임대료 베이스는 대부분 연임대료가 아닌 월임대료 방식으로 손쉬운 임대료 상승을 통해 인플레이션 및 이자율 상승 환경을 헷지할 수 있음

- 셀프스토리지는 아직 Frangmented된 섹터로 외형확장에 대한 기대가 아직 큼

 

- 주요 셀프스토리지 리츠는 퍼블릭 스토리지(Public Storage, PSA), 엑스트라 스페이스 스페이스 스토리지(Extra Space Storage, EXR), 큐브스마트(CubeSmart, CUBE), 라이프 스토리지(Life Storage, LSI)

 

- 코로나19 발발 초기 당시 시장 전반에는 셀프스토리지 매출 감소에 대한 우려가 있었으나, 오히려 우려를 깨고 기대를 꺾는 성과를 보였음. 셀프스토리지 시총 상위 5개 섹터(라고해봐야 총 6개지만..)의 P/FFO는 전반적으로 23x 수준, 그 중 셀프스토리지 섹터 대장주인 퍼블릭스토리지(PSA)가 가장 높은 멀티플, 최저 멀티플은 라이프 스토리지(LSI)의 19x 수준임

+ 대부분의 셀프스토리지 리츠들은 2020년동안 FFO 컨센서스를 상회하는 높은 성과를 보였음

- 셀프스토리지 섹터의 평균 배당률은 3~4% 수준이나 현재 라이프스토리지(LSI) 및 시총 최저 셀프스토리지 리츠인 글로벌 셀프 스토리지(SELF)의 시가배당률은 5% 중반 수준임

+ 셀프스토리지는 2018~2019년 과도한 공급에 대한 우려로 높은 주가하락을 겪었음. 하지만 현재 2020년~2021년은 해당 공급과도 구간이 해소되는 중이며, 이에 따라 코로나19 우려 해소와 공급해소로 높은 주가 퍼포먼스를 보이고 있는 중임

 

 


 

* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.

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