글로벌 주요 리츠 동향(대신증권 2021.02.23) - 에쿼티 커먼웰스(Equity Commonwealth, EQC)와 샘 젤(Sam Zell)

 

본 포스트는 대신증권에서 발간하는 글로벌 주요 리츠 동향에 대한 참조 및 리뷰를 통해 작성되었습니다.

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- 웨이저하우저(WY)는 최근 팀버 리츠 상승세의 주역이었다. 무엇보다 미국 주택시장의 호조에 힘입어 목재 선물이 최고가를 찍는 등 높은 실적의 발판이 되었는데, 금번 실적 턴어라운드가 리츠 자체의 성장이라고 보기에는 아직 조금 더 실적 추이를 지켜볼 필요가 있다고 본다. 웨이어하우저(WY)는 산림 외에도 목재 가공 등 여러 사업을 영위하지만 결국 실적의 핵심의 목재의 가격에 달려있기 때문이다.

 

미국 리츠 시장 현황(2021.02.03) - 웨이어하우저(Weyerhaeuser Company) 경기상승의 신호?

 

- 분명히 ESG는 웨이어하우저(WY)와 맞닿아있을 수 밖에 없는 영역이다. 다만 Public REIT 라는 영역에 자금이 ESG를 가장 큰 지표로 사용하는 사모자금의 유입경로가 될 지는 다시 한번 생각해보아할 영역이다. 하지만 그린에너지라는 영역에서만 살펴본다면 웨이어하우저(WY)는 ESG에 굉장히 매력적인 요소이다.

 

듀크 리얼티(DRE), 킴코 리얼티(KIM) 리츠는 태양광 패널 설치 중

 

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- 최근 호텔 리츠의 상승세가 만만치 않다. 아직 호텔 리츠의 Occupancy는 50%도 채되지 않는 수준이다. 주마다 잦은 락다운 등으로 인해서 수익성은 전혀 회복되지 않았고 배당은 재개되지 않은 상황이지만, 포스트 코로나 시대에 대한 기대감, 백신에 대한 기대감으로 상승 중에 있다. 그러므로 분명히 1) 가격변동성(상대강도지수)는 고평가 수준이 맞다고 보여진다. 2)반면 P/FFO는 코로나19로 인한 정상적인 FFO의 왜곡으로 인한 왜곡된 지표라고 보여진다. 그럼에도 불구하고 아직 흑자 회복은 커녕 유동성과 대출로 버티고 있는 호텔 리츠 자체는 공정가치로 보았을 때, 무리한 수준이 아닐까 싶다.

 

- 인프라 리츠는 저평가 국면이었음에도 불구하고 최근 채권금리상승으로 인해 저평가가 지속 중에 있다. 인프라 리츠가 상승하는 시점은 5G 설비 개발 관련 기사가 본격적으로 미디어에 오르내릴 때라고 본다. 지금은 인프라 리츠를 매수하기에 적정한 시기라고 보여진다.

 

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- 오피스 리츠는 최근 꾸준한 상승세를 보이고 있지만 여전히 코로나19에 따른 오피스 수요감소에 따라 P/FFO 저평가 국면. 높은 시총 위주의 저평가된 오피스 리츠로 매수하는 것이 좋은 방향으로 보여진다.

 

 

샘 젤의 에쿼티커먼웰스(EQC)

 

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- 에쿼티 커먼웰스(Equity Commonwealth, EQC)는 굉장히 흥미로운 오피스 리츠이다. 왜냐하면 배당이 12.4%에 달하며 부채가 거의 0%에 달하는 오피스 리츠이기 때문이다. 더 흥미로운 부분은 리츠임에도 불구하고 1년에 한 번 특별배당만을 실시한다.

 

 

- 에쿼티 커먼웰스(Equity Commonwealth, EQC)는 에쿼티 라이프스타일(ELS)라는 레지덴셜 리츠(이동식 주택 리츠)와 에쿼티 레지덴셜(주택 리츠)와 같은 에쿼티 그룹(Equity Group)에 속한 리츠이다. 흥미로운 점은 Equity Group은 바로 샘 젤(Sam Zell)이 이끄는 부동산 그룹이라는 것이다.

 

 

- 샘 젤(Sam Zell)은 부동산 투자 Guru로 유명한대, 바로 별명이 The Grave Dancer이다. 그는 부동산 시장이 최저점에 있을 때 Distressed 자산을 사들여 후에 막대한 차익을 거두는 방식으로 유명한 투자자이다.

 

 

CommonWealth REIT Announces Name Change to Equity Commonwealth

 

- 2014년 샘 젤(Sam Zell)의 CommonWealth 리츠 인수 이후, 에쿼티커먼웰스(EQC)로서 에쿼티커먼웰스(EQC)는 대부분의 오피스 자산을 팔아버리고 단 4개의 오피스 자산만을 보유하고 있으며, 나머지는 현금을 보유하고 있다. 그 현금이 자그만치 $3bn이다. 3조원이 넘는 금액이다. 즉 에쿼티커먼웰스(EQC)는 무늬는 오피스 리츠인 다량의 현금을 보유한 SPAC인 것이다.

 

 

- 문제는 에쿼티커먼웰스(EQC)는 이번 코로나19 같은 상황에서도 어떤 자산을 매입하지도 새로운 전략을 실행하지도 않을 것으로 보인다. 이제까지 샘 젤(Sam Zell)의 Grave Dancing을 보고 싶었던 투자자들은 많이 실망했다. 그리고 매년 13%에 달하는 배당으로 현금을 소진 중에 있다.

 

Sam Zell Equity Commonwealth Reports First Quarter Earnings

 

- 앞으로 에쿼티커먼웰스(EQC)가 샘 젤(Sam Zell)의 손에서 부활할 수 있을 지 귀추가 기대된다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.