글로벌 주요 리츠 동향(대신증권 2021.03.02)

 

 

본 포스트는 대신증권에서 발간하는 글로벌 주요 리츠 동향에 대한 참조 및 리뷰를 통해 작성되었습니다.

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대신증권

 

미국 리츠는 호텔, 리테일 등을 위주로 코로나19 백신 접종에 따른 기대감으로 계속적인 랠리를 이어가고 있다. 반면에 데이터센터, 인프라 등 듀레이션이 긴 리츠는 채권수익률 상승 부담감에 따라 계속해서 조정 중인 상태이다.

 

Key포인트는 호텔, 리테일은 기존 코로나19이전 회복을 위한 반등신호라는 것이고, 데이터센터, 인프라 리츠는 펀더멘탈의 훼손이 아닌 상대적인 수익률 상승으로 인한 일시적 조정이라는 것이다. 특히나 데이터센터나 인프라 리츠는 성장형 리츠임에도 불구하고 배당을 지속하고 있기 때문에 가격 조정은 상대적 수익률에 대한 조정일 뿐이지 성장은 계속될 전망이다. 그러므로 조정과 함께 데이터센터와 인프라 리츠를 담는 것은 좋은 전략으로 보인다. (데이터센터 리츠: 에퀴닉스(EQIX), 디지털리얼티(DLR), 인프라리츠: 아메리칸타워(AMT), SBA커뮤니케이션(SBAC) 등)

 

 

모기지 연체율의 감소는 1)실물 경기 상승의 효과로 Equity 리츠 전반에 대해 긍정적인 상승 신호를 주며, 2) 모기지 리츠 등 MBS 등을 보유하고 있는 리츠와 모기지 서비싱 라이트(MRS) 등을 보유하고 있는 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ) 등 전반적인 모기지 리츠 시장에 상승동력을 가져올 수 있다.

 

미국 모기지 리츠가 어떤 자산을 보유했는지 함께 보자! MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitiz

 

미국 모기지 리츠: 뉴레지덴셜 인베스트먼트(NRZ)는 모기지 서비서? 고배당리츠 NRZ

 

다만 인플레이션 및 채권수익률 상승에 대한 우려로 모기지 리츠 등(mREIT)의 차입비용이 증가하면서 오히려 급한 상승은 화를 불러올 가능성도 상존한다.

 

 

백화점 소매 판매량은 분명히 회복 중인 것으로 보인다. 다만 코로나19 이전대비 아직 -40% 수준인 상황. 다만 백신접종에 따른 경제활성화 및 소비수준 회복에 따라 미국 리테일 리츠(쇼핑센터, 쇼핑몰 리츠) 등은 급격한 회복을 보일 것으로 예상된다. 다만 쇼핑몰 리츠의 Leasing Spread는 약 -10%가 넘는 수준으로 실질적으로 Leasing Spread가 회복되는 데에는 2021년 상/하반기간 Occupancy 회복이 선행되야할 것으로 예상된다.(쇼핑센터리츠: 리젠시센터(REG), 킴코리얼티(KIM), 페더럴리얼티(FRT), 쇼핑몰리츠: 사이먼프로퍼티(SPG), 메이서리치(MAC) 등)

 

미국 쇼핑몰 리츠 : 메이서리치(Macerich, MAC)는 다시 상승할 수 있을까?

 

미국 쇼핑몰 리츠: 펜실베니아 리얼에스테이트(PREIT, PEI)는 코로나 위기를 극복할 수 있을까?

 

미국 쇼핑몰 리츠: 사이먼프로퍼티(SPG) 세계 최대의 쇼핑몰/아울렛 리츠

 

이는 즉 실질적인 쇼핑센터/쇼핑몰 리츠(특히 쇼핑몰 리츠)의 임대료(매출) 수준이 코로나19이전으로 올라오기 시작하는 것은 2022년 상반기 이후가 더 지나고 나서야 가능할 것으로 보인다. 다만 현재 리테일 리츠의 주가 상승 모멘텀이 올라온 점을 고려하여 2021년 하반기 수준에서 주가 수준은 대부분 회복될 것으로 보인다.

 

그외에 주가가 회복되지 않는 점은 아무래도 이커머스 시장 활성화에 따른 (디스카운트)부분이라고 볼 수 있을 듯 하다.

 

 

7월 중으로 집단면역이 완료된다고 전망되도 실질적으로 집단면역이 나타나고 완전히 정상적으로 경제가 돌아가는데에는 2021년 하반기 수준이 될 것으로 생각된다. 이에 따라 오피스 리츠, 리테일 리츠, 호텔 리츠 등 전통적인 리츠 섹터가 급격하게 상승 중에 있는데, 현재는 조정 중인 데이터센터 리츠와 인프라 리츠 등과 전통적인 리츠 섹터 등을 절반 정도로 배분하여 담는 것이 안정적일 것이라고 예상된다.

 

미국 오피스 리츠 : 킬로이 리얼티(KRC)는 알렉산드리아(ARE)의 오마주?

 

미국 오피스 리츠 : SL그린(SLG) 월배당 리츠 뉴욕 최대의 건물주

 

미국 오피스 리츠: 보스턴프로퍼티스(BXP) 오피스 리츠의 프라임

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.