글로벌 주요 리츠 동향(대신증권 2021.02.16)

 

 

본 포스트는 대신증권에서 발간하는 글로벌 주요 리츠 동향에 대한 참조 및 리뷰를 통해 작성되었습니다.

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- 디지털 리얼티(DLR), 에퀴닉스(EQIX) 등 데이터센터 리츠 모두 컨센서스 상회하는 성과 기록. 데이터센터 생태계의 리딩 업체인 에쿼닉스의 Interconnection 사업과 같이 디지털 리얼티(DLR) 역시 다양한 인수합병을 통해서 Wholesale 생태계를 넘어서 Colocation 그리고 이제 Interconnection 사업으로 진출하고 있음. (관련 내용 추후에 다룰 예정임)

- 다만 최근 데이터센터 리츠의 2021년 가이드라인 주당 FFO가 예상보다 하회하면서 데이터센터 주가 조정이 있었으며, 동시에 채권수익률 상승으로 듀레이션이 긴 성장형 리츠(인프라, 데이터센터 등)에 대한 주가 조정이 있었음

 

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- 사이먼프로퍼티(SPG)는 최근 SPAC 상장 및 2021년 높은 주당 FFO 가이드라인 등으로 상승기대감에 계속해서 주가모멘텀을 가지고 가는 중임. 최근 쇼핑몰 리츠들의 2020년 4분기 실적 발표에 따르면 Occupancy 및 임대료 회수율은 90% 이상으로 올라온 상태임. 하지만 사이먼프로퍼티(SPG)를 포함해서, 메이서리치(MAC), 탱저린 팩토리 아울렛(SKT), 워싱턴프라임그룹(WPG) 등이 해당하는 쇼핑몰 또는 아울렛의 Leasing Spread 및 Same Store NOI는 급감한 상태임.

 

미국 쇼핑몰 리츠: 사이먼프로퍼티(SPG) 세계 최대의 쇼핑몰/아울렛 리츠

 

미국 리츠 시장(2021.02.09) - 사이먼프로퍼티(SPG)의 부활?

 

사이먼프로퍼티(SPG)는 스팩(SPAC)으로 뭘 인수할까?

 

- 이에 따라 현재 주가에 반영된 기대감은 최소 2022년 상반기 또는 하반기 이후가 되서야 반영될 수 있는 숫자라고 추정됨. 그러므로 현재 쇼핑몰 리츠 투자에 대한 장기간 투자임을 유념할 필요가 있음

 

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- 최근 웨이어하우저(WY)와 같은 팀버 리츠의 상승은 주택 시장에 대한 기대감과 수요에 따른 것임. 심지어 최근 Lumber Future는 All-time High를 기록할 정도로 하늘 높은 줄 모르고 가격 상승 중에 있음. 이는 분명히 유가나 곡물, 기타 Commodity가 인플레이션 기대감에 의해 증가되는 것과도 연관성이 있을 것이라고 생각됨. 단지 주택 등 전방산업 수요 증가뿐만 아니라 인플레이션 기대감에 따른 부분도 있다는 것. 특히나 주택 시장 사이클은 10년이 넘는 주기를 가진만큼 지금 팀버 리츠에 대한 투자는 어느정도 주의를 기울일 필요가 있다고 봄

 

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- 전체적으로 지난주 미국 Equity 리츠 및 All 리츠 시장은 연일 상승을 거듭하며 과매수 구간에 이르렀으나, 2020년 2월 17일, 18일 인플레이션 우려 및 채권수익률 상승, 그리고 실망스러운 경제지표 등으로 인해 최근 매도세에 접어들었음.

 

 

- 최근 C-band Auction에 따라 5G 향을 향한 수주가 증가될 것으로 기대되며 이에 대한 직접적인 수혜자는 인프라 리츠임. 인프라 리츠는 현재 P/FFO, 가격 모두 과거 대비 낮은 밴드 안에 있는 것으로 파악됨. 성장형 리츠인만큼 분산투자로 매집해나갈 필요 있지만, 현재 인플레이션 및 채권수익률 상승 등으로 인해 성장형 리츠 주가 조정 중에 있음

- 셀프스토리지는 중립. 다만 셀프스토리지 초과 공급 국면이 2021년에 해소되고, 제2의 레지덴셜로서 주택산업 호조에 따른 수요 증가로 어느정도 호조가 예상됨. 또한 빠른 임대료 상승 주기로 인플레이션 상승 사이클에서 역시 방어가능할 것으로 예상됨.

- 팀버는 주택사이클 상승에 따라 현재 최고 호조를 보이고 있는 섹터이나, 실적 변동이 크고 동시에 전방산업의 사이클이 긴 만큼 투자에 대해 주의를 기울일 편이 있다고 보여짐

 

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- 아메리칸타워(AMT), 크라운캐슬(CCI), SBA커뮤니케이션(SBAC) 등 인프라 리츠 등이 조정을 받고 있는만큼 꾸준한 매입이 좋은 방향일 듯 함. 특히 아메리칸타워(AMT)는 전세계적인 포트폴리오를 통한 위험분산이 가능하다는 점, SBA커뮤니케이션(SBAC)는 Fiber, 셀타워 등 다양한 사업군으로 위험분산이 가능하다는 점에서 특징적임

 

 

- 알렉산드리아(ARE)는 오피스 리츠에 대한 미래 우려에도 불구하고 바이오 클러스터 오피스라는 특성상 높은 멀티플 유지 중임. 현재 바이오 클러스 오피스 공급은 수요에 비해 매우 부족한 상태이며, 알레산드리아는 높은 수준의 개발 파이프라인을 보유 중에 있음. 바이오 클러스터 오피스 대장인만큼 조정 시마다 매집이 좋은 방향일 듯.

 

미국 오피스 리츠 : 킬로이 리얼티(KRC)는 알렉산드리아(ARE)의 오마주?

 

- 아발론베이커뮤니티(AVB), 에쿼티레지덴셜(ELS), 에섹스 프로퍼티(ESS) 등은 럭셔리 멀티패밀리로 주목 받았으나, 코로나 엑소더스로 인한 멀티패밀리 기피 경향과 주요 게이트 도시 탈출 현상에 의해 Occupancy 급락한 상태임. 레지덴셜 산업 전체적으로 P/FFO 고평가, 배당수익률 또한 높은 점을 고려하여 어느정도 조정을 기다릴 필요 있다고 사료됨.

 

임비테이션 홈즈(INVH), 단독 임대주택 시장(SFR) 미국 리츠 시장의 새로운 투자처 부상

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.