2021년 글로벌 부동산 전망(삼성증권)

 

 

- 게이트웨이 등 도심 오피스 가격 대거 하락하였지만 교외 등 주변부 오피스 가격 상승하였음. 하지만 결국 오피스 가격은 2021년 하반기 중으로 다시 회복 진행될 것으로 예상됨

- 물류 자산은 이커머스 시장 성장 기반으로 계속해서 성장 중에 있음. 특히 도심물류센터 등 물류자산 발달 거듭하며 계속해서 수요 증가할 것으로 예상됨

- 코로나 엑소더스로 인해 도심 럭셔리 멀티패밀리 가격 하락, 반면에 가든형 멀티패밀리 또는 SFR(단독임대주택) 가격 상승

- 최고 방법은 분할해서 나눠서 투자하는 것. 결국 (1) 대체투자 비중 상승, (2) 유동성, (3) 자금 유입되는 선진국에서의 기관투자자 자금 증가의 영향으로 대체시장 전체적으로 우상향할 것

 

 

본 글은 아래 삼성증권의 글로벌 부동산 리포트를 참고/리뷰하여 작성되었습니다.

blog.naver.com/samsung_fn/222176412756

글로벌 부동산 : 2021년 글로벌 부동산 전망- 하반기 지표 회복 예상

 

오피스

 

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일전 오피스 관련 동향과 미국 리츠 소개에서도 몇 번 언급했듯이, 게이트웨이 등 메인 도시 중심의 오피스 가격은 하락하고 있다. 이는 코로나19 엑소더스와 재택근무에 의한 영향이 가장 크다. 위에 그래프에서도 보듯이 미국 CBD(도심지) 중심의 오피스는 급락하였고, 오히려 교외, 메인도시가 아닌 곳의 오피스 가격이 상승하는 모습을 보이고 있다

 

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그럼에도 불구하고 게이트웨이 중심의 오피스 가격은 다시 반등할 것이라고 기대된다. 그 이유는 게이트웨이의 메인 임차인, 그러니까 회사의 비중이 변화하고 있기 때문이다.

 

Tech Company가 오피스 임대 시장을 끌어올리는 중

 

일전에 테크 회사가 오피스 임대 시장을 끌어올리고 있다고 말했었다. 페이스북, 아마존 등 테크 중심의 회사들이 뉴욕으로 입성을 시작한 것처럼 트로피 자산들이 즐비한 꿈의 도시들에는 코로나라는 복병을 틈타서 돈이 넘치는 다른 테크 산업의 회사들이 들어서기 시작했다.

 

미국 오피스 리츠 : 킬로이 리얼티(KRC)는 알렉산드리아(ARE)의 오마주?

 

킬로이 리얼티(KRC)는 어쩌면 거기에 딱 맞는 회사일지도 모른다. 테크 회사들이 즐비한 샌프란시스코의 한 가운데에서 많은 사람들이 오피스 가격 하락을 걱정할 때, 이 회사는 재택근무가 촉진할 넓은 오피스 공간을 향한 욕망과 세련된 오피스 공간을 위해 오피스를 리디자인하고 있다.

 

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주목해야할 점은 이번 코로나19는 금융위기와 다르다는 것이다. 오히려 코로나19는 유동성이 풍부해서 문제가 되는 장이었고, 그러한 상황에서 기관, 연기금 자금은 자금을 투자할 곳을 찾아야 했다. 특히나 자산배분전략, 대체투자자산에 대한 비중이 중요해져버린 시기와 1%도 벌기 힘든 저금리 시기에 대체투자의 상징인 부동산은 코로나19에도 여전히 매력적일 수 밖에 없었다. 다만 상대적으로 어떤 자산이 더 매력적이었느냐의 차이였다.

 

물류 자산

 

 

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가장 충격적인 것 중 하나는 미주 지역에서의 물류(산업용)자산의 Cap rate이 오피스 자산보다 더 낮아졌다는 것에 있다. Cap rate은 NOI(Net Operating Income) / Price 의 비율인데, 이는 즉 하나의 부동산이 벌어들이는 수익률(Yield)의 기준이라고 볼 수 있겠다. Cap rate이 낮아진다는 것은 (1) 수익이 줄어들거나, (2) 가격이 올라간다는 것인데, 주로 이러한 문맥에서는 Cap rate이 낮아졌다는 것은 그 대상 자산이 더 비싸졌다는 것을 뜻한다.

 

그러니 이 말은 즉슨 지금 물류자산이 상대적으로 오피스보다 더 비싸졌다는 것이다. 그만큼 물류자산의 인기는 식을 줄을 모른다.

 

프롤로지스(PLD) 보고서 발표, 앞으로 물류창고 임대료 전망 밝다

 

프롤로지스(Prologis; PLD) 2020년 4분기 실적 발표

 

실제로 금번 2020년 4분기에 예상을 뛰어넘는 실적을 거둔 프롤로지스(PLD)는 내년의 영업전망도 밝다고 시사하고 있을 정도이니, 현재 물류 시장의 성장세가 얼마나 가파른 지를 알 수 있다.

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글로벌 이커머스 매출 성장세만 봐도 앞으로 이커머스를 위한 물류창고, 냉동창고(Cold Chain) 등에 대한 수요가 얼마나 커질 지 그리고 물류자산에 대한 수요가 얼마나 커질 지에 대해서 확인할 수 있다. 이번 코로나를 통해서 이커머스 등에 입문한 사람은 쉽사리 이커머스에서 빠져나올 수 없을 지도 모른다. 나만 해도 쿠팡 한 번 쓰기 시작하니까, 배민 한 번 쓰기 시작하니까 배달, 배송을 아무렇지도 않게 시키기 시작한다. 백화점은 그냥 눈으로 보러가는 곳.

 

레지덴셜(멀티패밀리, 주택 등)

 

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멀티패밀리 가격의 하락 또한 코로나19와 결을 함께 한다. 코로나엑소더스에 따라 사람들은 밀집인구가 적은 교외 등으로 이주하기 시작했고, 그러면서 멀티패밀리의 가격 하락이 시작된 것이다.

 

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물론 도심 멀티패밀리의 가격 부담이 이미 너무 높아졌기에 그런 것도 있다. 하지만 가격 부담으로 인한 이주를 실제로 터뜨려버린 것은 코로나라는 결정적인 이유가 더 컸다고 본다. 이러한 덕분에 도심지 중심의 아발론 베이 커뮤니티(AVB), 에쿼티 레지덴셜(EQR) 등의 럭셔리 멀티패밀리의 가격하락은 컸고, 반면에 SFR(단독임대주택) 등의 인비테이션 홈즈(INVH), 아메리칸 홈즈 포 렌트(AMH) 등의 가격은 강세였다.

 

임비테이션 홈즈(INVH), 단독 임대주택 시장(SFR) 미국 리츠 시장의 새로운 투자처 부상

 

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그럼에도 불구하고 상업용 부동산의 가격은 전체적으로 우상향, 그렇기 때문에 이런 상업용 부동산을 보유한 리츠는 우상향할 것으로 예상한다. 왜냐하면 기관투자자의 돈이 갈 곳이 너무 없기 때문이다. (1) 안그래도 금융위기 이후 단순 금융자산에서 대체자산으로의 자산비중조절의 중요성이 강조되고 확대되고 있던 시점에서, (2) 이자율은 계속해서 초저금리를 유지하면서 유동성이 넘치고 있다, (3) 거기에 주로 기관투자자가 유입되는 금융이 풍부한 선진국의 고령화가 지속되면서 투자되어야할 자금(보험, 연기금), 즉 기관 자금들이 넘쳐나고 있다. 결국 그 수많은 돈들이 결국 배분되야 하는 시점이 올 것이다. 

 

그렇기 때문에 우리가 해야할 것은 (1) 고평가 섹터 리츠(싱글 패밀리 렌탈은 단기적으로 고점, 멀티패밀리 다수는 단기적으로 고점) 등은 지양하고, (2) 저평가 섹터(다수 오피스 리츠, 추가적으로 성장가능성이 있는 물류, 인프라, 데이터센터) 등에 분산하여 천천히 투자해나가는 방법이 가장 좋은 방법이 아닐까 싶다.