미국 2021년 주택 시장 전망(SitusAMC)과 리츠 영향

 

 

MBA Chief Economist Offers Forecast for 2021 Housing Market

 

- 주택 구매 수요는 2021년에도 강할 것으로 예상됨.

- 현재 모기지 유예 프로그램(Forbearance)에 있는 Homeowner는 역전이 약 2백 70만명 가량

- 억눌렸던(Pent-up) 소비 수요가 2021년 하반기에 들어 경제가 활발해지면서 증가할 예정. 이러한 Pent-up 수요 해소는 다시 고용률을 증가시키는 선순환을 만들 것으로 예상

- 연방정부 최대 경기 부양 예산과 경제 회복으로 인해 인플레이션과 이자율 상승 예정

-관련 리츠섹터: 모기지 리츠, 팀버 리츠, 지역몰 리츠 등

 

 

코로나19로 인한 도시 지역의 임대주택 엑소더스와 역사적 저점의 이자율로 인해 2020년은 주택 구매의 해였음. FED는 단기 이자율 금리를 2022년까지 0% 수준으로 유지할 예정이며, 2023년 중으로 약 2번 올릴 예정. 특히나 밀레니얼 세대가 주택 구입을 하는 세대가 되면서 이들에 의한 주택 구매 수요가 늘고 있음

 

실업률은 2021년 초에는 약 6~7% 수준을 유지할 예정이며 올해말에 다다르면서 급감할 것으로 예상됨

 

 

 

 

 

아직 약 2백 70만명 가량의 Homeonwer가 Forbearance에 있는 것으로 보이며, 최소 3분기 말까지 비슷한 수준 유지할 전망임. 추가적인 Forbearacne 하락은 실업률 하락과 이에 따른 이자 지불이 가능해서 가능할 듯 하다.

 

이렇게 2021년 경기 회복이 시작되면서 영향 받을만한 리츠는 아무래도 (1) 모기지 리츠, (2) 쇼핑몰 리츠, (3) 호텔 리츠이다.

 

 

- 아직도 Forbearance 상태에 있는 Mortage가 3백만 가량이다. 모기지 관련 상품의 가격이 과소 평가될 수 밖에 없는 시기이다. 그래서 경기회복에 따라 많은 모기지가 정상(current)으로 돌아오고 오히려 주택 구매 수요가 늘고 리파이낸싱이 늘어나는 과정에서 모기지 리츠의 가치는 올라갈 것이다.

- 다만 주의 할 점은 이자율이 올라가는 시기에 모기지 리츠 대부분은 취약해질 수 있다는 것. 그럴 때는 이자율 상승을 오히려 헤지하는 상품인 MSR(모기지 서비싱 권리)를 가진 리츠를 찾아보길

 

미국 모기지 리츠가 어떤 자산을 보유했는지 함께 보자! MBS, RMBS, CMBS, MSR, TBA, Origination, Securitiz

 

미국 모기지 리츠(mREITs)와 리스크

 

- 팀버리츠는 최근 웨이어하우저(WY) 등이 폭등하는 모습을 보이면서, 주택 수요에 대한 상승 기대감이 그대로 상승된 모습을 보였다.

 

- 쇼핑몰(몰리츠)리츠는 최근 사이먼프로퍼티(SPG)의 꾸준한 상승을 제외하고 나머지 타 리츠(메이서리치, 브룩필드 프로퍼티, 워싱턴 프라임 등)은 아직 변동성이 심한 상태이다.

 

- 리젠시센터(REG), 킴코리얼티(KIM) 등 급등락 없이 꾸준히 회복 중에 있음

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.