미국 오피스 리츠 재택근무 비율 전망(JLL)

 

미국 오피스 리츠에서 현재 가장 큰 리스크는 바로 공실률이다. 향후 재택 근무의 비율이 얼마나 다시 정상적으로 돌아오냐의 문제인데, 지금 당장 2020년 4분기말 실적에서도 재택근무에 의한 영향이 바로 나타나고 있다.

먼저 오피스 리츠에 있어서, 특히나 메인 도시(게이트웨이 도시)에 위치한 전통적인 오피스를 보유한 리츠들이 큰 힘을 쓰지 못하고 있다. 반면에 재택근무 및 코로나19에 따른 집단거주 회피 현상에 따라 게이트웨이 도시가 아닌 다른 도시로의 이주로 인해 선벨트(Sunbelt) 지역의 리츠가 강세를 띄고 있다. 이는 레지덴셜에도 그대로 영향을 끼치고 있는데, 주로 Coastal Area 등 서부 쪽에 위치한 레지덴셜 리츠들은 인구 감소와 공실률로 힘을 쓰고 있지 못한 반면, 선벨트 지역 등에 위치한 레지덴셜 리츠는 높은 공실률을 유지하고 있는 중이다.

 

1. 코로나19에 따른 약세 리츠

- 오피스 리츠: 보스턴 프로퍼티스(BXP), 더글라스 에멧(DEI), SL그린(SLG) 등 게이트웨이 프라임 오피스 리츠

- 레지덴셜 리츠: 아벨론베이 커뮤니티(AVB), 에쿼티 레지덴셜(EQR) 등 코스탈(서부) 지역 레지덴셜

 

2. 코로나19에 따른 강세 리츠

- 오피스 리츠: 커즌스 프로퍼티스(CUZ) 등 선벨트 위주 프라임 리츠, 알렉산드리아(ARE), 킬로이 리얼티(KRC) 등 서부 지역에 위치하였지만 테크, 바이오클러스터 위주 오피스 리츠

- 레지덴셜 리츠: 인디펜던스 리얼티(IRT) 등 선벨트 위주 레지덴셜

 

 

 

JLL에 따르면 미국 오피스 복귀 비율 및 재택 근무 비율은 2021년말이나 되어서야 약 80%, 20% 수준이 될 것으로 전망된다. 이를 통해 두가지 정도를 예상할 수 있다고 생각하는데, 첫번째로 2021년말을 향해서 현재 오피스 리츠의 P/FFO 멀티플은 어느정도 상승할 예정, 두번째로 재택근무가 가장 많을 것이라고 예상되던 테크 및 바이오테크 기업들이 오히려 유연한 오피스 공간을 이유로 퀄리티 있는 오피스 공간을 늘려갈 가능성.

 

문제는 오피스 리츠 자체의 P/FFO 멀티플이 상승하더라도, 2021년 간 수많은 오피스 리츠들을 임대차계약 갱신 등을 통해서 이전보다 낮은 수준의 임대료로 계약을 체결할 것으로 보인다. 그래서 실제로 오피스 리츠가 코로나19 이전 가격을 회복하는 데는 올해말보다 조금 더 긴 시간이 들지 않을까 예상이 된다.

 

반면에 알렉산드리아(ARE), 킬로이 리얼티(KRC)와 같이 테크, 바이오테크 기업 등의 오피스를 메인으로 담당하는 리츠들에게 있어서 금번 코로나19는 Leasing Spread(임대차 갱신 시 인상률) 감소에 큰 영향이 없었기 때문에, 어느정도 조정 이후에는 계속적인 상승이 있을 것이라고 생각이 된다.

 

참고를 위해서 아래 오피스 리츠 소개 관련 링크들을 첨부한다.d

 

 

미국 오피스 리츠 : 알렉산드리아(ARE)와 코로나19

미국 오피스 리츠: 보스턴프로퍼티스(BXP) 오피스 리츠의 프라임

 

미국 오피스 리츠 : 킬로이 리얼티(KRC)는 알렉산드리아(ARE)의 오마주?

 

 

미국 오피스 리츠: 더글라스 에멧(DEI)은 LA의 큰손 건물주

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.