미국 리츠 시장(2021.03.01) - 하논 암스트롱(HASI) 친환경 리츠

 

 

- 3차 부양안 승인과 채권10년 수익률 안정에 따라서 다우존스, 나스닥 양시장 모두 높은 수준으로 상승하였음

- 이에 따라 All 리츠와 All Equity 리츠 또한 높은 수준으로 상승하여, All 리츠 1.29%, All Equity 1.29% 상승

 

 

- 현재 리츠 Forward Yield와 채권10년물 사이 스프레드는 2.43% 수준. 리츠의 상당 수익률은 배당수익률과 관계 있기 때문에, 채권10년 수익률 상승에 따라 자금이탈의 가능성이 굉장히 크다고 볼 수 있음. 특히 리츠 중 데이터센터 리츠, 인프라 리츠 등 배당수익률이 낮으면서, 듀레이션이 굉장히 큰 자산군은 특히나 채권수익률 상승에 큰 영향을 받을 수 있으며, 채권수익률상승에 따른 이자율 상승에 따라 모기지리츠의 차입비용 상승으로 수익성에 영향을 미칠 수 있음

 

 

- 특히 백신과 더불어 3차 부양안 승인에 따라, 경제 재개 및 오피스로의 복귀가 기대되면서 저평가된 오피스 리츠 위주로 자금이 많이 유입되었는데, 커즌스 프로퍼티스(CUZ), SL그린(SLG), 하이우즈 프로퍼티스(HIW), 허드슨 프로퍼티스(HPP)와 같은 CBD위주의 포트폴리오를 보유하고 있는데 높은 시총의 저평가 오피스 리츠와, 게이트웨이 도시 위주의 포트폴리오를 가지고 있는 파라마운트 그룹(PGRE) 등의 오피스의 주가 상승이 두드러졌음

 

미국 오피스 리츠 : 킬로이 리얼티(KRC)는 알렉산드리아(ARE)의 오마주?

 

미국 오피스 리츠: 더글라스 에멧(DEI)은 LA의 큰손 건물주

미국 오피스 리츠 : 커즌스 프로퍼티(CUZ) 선벨트 전문 오피스 리츠. 성장이 기대되는 오피스 리츠

 

미국 오피스 리츠 : SL그린(SLG) 월배당 리츠 뉴욕 최대의 건물주

 

미국 오피스 리츠: 하이우즈 프로퍼티스(HIW)로 안정적으로 배당

 

 

- 추가적으로 상대적으로 쇼핑몰 리츠보다는 경제 재개에 따른 실적 영향이 더 빠른 속도로 나타날 쇼핑센터 리츠의 상승 수준 또한 높았다. 쇼핑몰 섹터는 상대적으로 큰 규모와 높은 부채규모로 인한 최근의 일련의 사건으로 인해 아직 변동성 위험이 남아있는 상태이지만, 상대적으로 개방적인 쇼핑센터는 쇼핑몰 리츠보다 꾸준하게 상승할 것으로 예상된다. 높은 시총의 쇼핑센터 리츠는 리젠시 센터(REG), 킴코 리얼티(KIM), 페더럴 리얼티(FRT), 브릭스모어 프로퍼티(BRX) 등이 있음

 

미국 리테일 리츠: 지역몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩 리테일의 차이점은 무엇일까?

 

 

- 추가적으로 경재 재개에 따른 오피스, 쇼핑몰 리츠 등의 상승으로 주로 이들 자산에 대한 부채를 담고 있는 커머셜 모기지 섹터 등의 회복이 두드러지고 있는 중이다. 

 

하논 암스트롱(Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure, HASI)

 

하논 암스토롱(Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure capital, HASI)는 커머셜 파이낸싱 섹터에 속해있지만, 사실 친환경에너지 인프라스트럭쳐에 가까운 리츠이다. 그렇기 때문에 커머셜 파이낸싱이라는 모기지섹터임에도 불구하고 시가배당률이 2.35%에 달하며, P/FFO가 38x 수준에 달할정도로 높은 멀티플을 유지하는 중이다.

 

 

차트를 보면 2020년 코로나19 이후로 약 4배이상 상승했음을 알 수 있다. 이는 무엇보다 미국 현재 바이든 정권의 친환경정책에 대한 영향 또한 굉장했을 것으로 보인다. 다만 현재의 가장 큰 리스크는 채권수익률이 상승하고 있다는 것이다. 친환경과 같은 인프라 관련 자산은 무엇보다 장기계약을 체결하는만큼 듀레이션에서 자유롭기 힘들다.

 

 

포트폴리오는 (1) Behind The Meter와 같은 빌딩, 시설 등의 에너지절감시설(태양광, ESS 등), (2) Grid-Connected와 같은 태양광 및 지상풍력발전소, (3)그외 지속가능한 발전관련 인프라 등 하논 암스트롱(HASI)은 친환경에 몰빵한 리츠이다.

 

 

앞으로 ESG는 단지 과학계, 환경계의 아젠다가 아닌 실제로 투자의 바로미터로 작용하는 스탠다드가 될 것이다. 많은 Private 자금 및 펀드 등이 실제로 ESG 지표를 활용하여 투자하고 있다. 그런 점에서 하논 암스트롱(HASI)는 미래가 아주 밝은 주식이다.

 

듀크 리얼티(DRE), 킴코 리얼티(KIM) 리츠는 태양광 패널 설치 중

 

다만 최근 채권수익률 상승에 따른 조정만을 잘 노린다면 앞으로 좋은 투자기회가 되지 않을까 싶다.

 

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* 본 작성글은 주식 투자 참고를 위한 단순 소개 글입니다. 참고로만 사용하시길 부탁 드립니다.